Kapitalertragsteuer vermeiden
Der Austausch von 1031 war zu Ben Franklins Zeiten nicht da. Er sagte: "In dieser Welt kann man nichts als sicher sagen, außer Tod und Steuern." Nun, der Tod ist immer noch sicher, aber diejenigen, die Immobilien für Investitionen halten, können Kapitalgewinnsteuern gänzlich vermeiden. Oder zumindest ihre Erben können. Deshalb sagen die Investoren, dass Sie "tauschen bis zum Umfallen" können.
Was das IRS sagt
Hier ist, was der Internal Revenue Code, Title 26, Abschnitt 1031 sagt: "Es wird kein Gewinn oder Verlust für den Austausch von Immobilien für den produktiven Einsatz in einem Gewerbe oder für eine Investition anerkannt, wenn das Eigentum nur für Eigentum von ähnlichen ausgetauscht wird Art, die entweder für den produktiven Einsatz in einem Gewerbe oder für Investitionen gehalten werden soll. " Eigentum von ähnlicher Art bedeutet einfach andere Immobilien und erfordert keinen Land-für-Land- oder Büro-für-Büro-Austausch.
Das heißt, wenn Ihre Transaktion innerhalb von 1031 liegt, haben Sie zum Zeitpunkt des Umtauschs entweder keine Steuern oder eine begrenzte Steuer. Es gibt keine Begrenzung, wie oft oder wie oft Sie eine 1031 machen können. Sie können einen Gewinn für jeden Swap erzielen, jedoch vermeiden Sie Steuern, bis Sie tatsächlich gegen Bargeld verkaufen. Dann werden Sie hoffentlich nur eine Steuer bezahlen, und das bei einem langfristigen Kapitalzuwachs.
Tauschen bis Sie fallen
Wir wissen also, dass wir einige Investitionsgrundstücke verkaufen und Büroimmobilien erwerben können, während wir Kapitalgewinne aus unserem Gewinn aus dem Grundstücksverkauf zurückstellen. Grundsätzlich müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein. Der Investor muss sein
- Verkauf von Anlageimmobilien und kein persönlicher Wohnsitz;
- Den Austausch von Eigenschaften ähnlicher Art, also einfach jede andere Immobilie; und
- Austausch von Eigenschaften durch Einhaltung bestimmter Fristen und Zeitrahmen.
Was Sie nicht tun können
Die IRS sagt, dass ein 1031-Tausch nicht zum Tausch verwendet werden kann:
- Lagerbestände oder andere zum Weiterverkauf gehaltene Immobilien;
- Aktien, Anleihen oder Noten;
- Sonstige Wertpapiere oder Schuldbeweise oder Zinsen;
- Interessen in einer Partnerschaft; oder
- Zertifikate von Trusts oder nützlichen Interessen.
Wachsen Sie Ihre Bestände mit der Regierung als Ihr Partner
Wenn sich Ihr Immobilienverkauf und -nachkauf für einen 1031-Tausch, auch als Like-Art-Tausch oder Starker bezeichnet, qualifiziert und Sie die Anforderungen eines Zeitrahmens erfüllen, können Sie mit dem Geld der Regierung Ihre Bestände ausbauen.
Wenn der Wert Ihrer Anlageimmobilien steigt, können Sie immer wieder Wertsteigerungen oder Mieteinnahmen erzielen, indem Sie Kapitalertragssteuern aufschieben. Das Geld, das für jede Transaktion Kapitalgewinnsteuern bezahlt hätte, wird als Eigenkapital in die neue Transaktion eingepreist. Die Regierung wird Ihr Partner in Ihrem wachsenden Immobilienportfolio.
Natürlich würde ein endgültiger Verkauf ohne eine 1031-Tauschbörse irgendwann die Forderung nach Zahlung von angesammelten Kapitalgewinnen oder langfristigen Kapitalgewinnen auslösen. Sollte der Anleger jedoch sterben, wird die Kostenbasis der letzten Immobilie auf den aktuellen Wert angepasst. Ihre Erben sind nicht haftbar für diese aufgelaufenen Kapitalertragssteuern. Ben Franklin hätte das geliebt.