01 - Die Bewertung von Immobilieninvestitionen ist sowohl quantitativ als auch qualitativ
Ich habe mir neulich eine mögliche Investition angeschaut. Es war ein weitläufiges Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten, das in seiner Gesamtheit der Eigentümer war, der seit dreißig Jahren dort war. Der Besitzer war ein vielseitiger Akademiker und es gab jede Art von Krimskrams und Antiquitäten verstreut im ganzen Ort. Der Ort wurde nicht richtig unterteilt. Der Teppich musste ersetzt und die Böden repariert werden. Das sich bewegende Fundament hatte den Boden an einigen Stellen ausgebeult und große Risse geschaffen, die an verschiedenen Wänden auf und ab liefen.
Ich war mit einigen meiner Freunde auf Tour - ein Paar, das daran interessiert war, Immobilien zu erwerben. Sie schrieben den Ort ab dem Moment, als sie durch die Tür gingen. Aber als ich diese Beulen und Risse sah, sah ich eins: Geld. Foundation-Probleme schrecken die meisten Investoren ab, was den Wettbewerb verringert und die Preisgestaltung mildern kann.
Aber wie bewertet man einen solchen Deal? Oder irgendein Geschäft, in der Tat? Persönlich zerlege ich die Überlegungen in zwei Kategorien:
• Quantitativ: Wie erwarte ich, dass sich die Immobilie als eine Investition erweist? Für diesen Teil kann ich meinen Taschenrechner, meine Tabellenkalkulation oder meine Auswertungssoftware herauspipsen und einige Zahlen eingeben.
• Qualitativ: Ich muss mich fragen "Kann ich es schaffen?" Wenn Sie wie die große Mehrheit der Immobilieninvestoren sind, dann sind Sie Teilzeit. Das bedeutet, dass Sie dieses Projekt zusätzlich zu Ihrem "Tagesjob" in Angriff nehmen und danach verwalten müssen. Dieser Teil der Analyse wird einige seelische Suche erfordern; Ein Taschenrechner wird dir hier nicht helfen.
02 - Quantitativ - Ausführen der Zahlen mit Cap-Rate
Ich persönlich betrachte eher drei Schlüsselfiguren, wenn ich über eine Investition nachdenke. Cap Rate , ist das erste dieser Tools.
Cap Rate ist einfach das jährliche Nettoeinkommen geteilt durch den Preis der Immobilie. Seit Jahren nutzen Investoren die "1% -Regel", die besagt, dass die monatlichen Mieteinnahmen für eine Immobilie ungefähr 1% des Preises betragen müssen, den Sie für die Immobilie bezahlen. Einige Märkte haben sich aufgrund von steigenden Immobilienwerten von diesem Verhältnis entfernt, in anderen können Sie jedoch weiterhin Immobilien finden, die der 1% -Regel entsprechen. Etwas, das Sie jedoch im Auge behalten sollten, ist, dass die 1% -Freiheitsregel ein fairer Indikator dafür ist, ob die Immobilie jährlich genügend Cashflow generieren wird, um Hypothekenzahlungen plus Ausgaben abzudecken. Es gibt natürlich eine Menge Variablen, die in diese gehen (von Steuern zu Zinssätzen zu der prozentualen Anzahlung, die Sie bezahlen), aber es ist ein Ausgangspunkt.
03 - Cashflow als quantitatives Bewertungsinstrument
Der einzige Grund, warum Sie sich für die Cap-Rate interessieren, ist, dass Sie wirklich nach einem einfachen Proxy dafür suchen, welchen Cashflow die Investition generieren wird. Beim Investieren ist das Geld König - ignorieren Sie diese Berechnung auf eigene Gefahr.
Zur Schätzung des Cashflows werden die wichtigsten erwarteten Mittelabflüsse (Steuern, Kapital, Zinsen, Aufwendungen, Leerstand, Gebühren, Reparaturen) berechnet und mit den Erträgen der Immobilie verglichen. Sie können dies entweder über eine Tabellenkalkulation tun oder ein Immobilienbewertungsprogramm verwenden.
04 - Rendite als ein quantitatives Real Estate Investment Analysis Tool
Der Cashflow wiederum ermöglicht es Ihnen, die erwartete Rendite (ROR) der Immobilie zu berechnen. Die Rendite ist ein Maß für die Rentabilität; Er misst das Geld, das ein Projekt generiert, im Vergleich zu dem Geld, das Sie in das Projekt investieren müssen.
Sie benötigen eine Kalkulationstabelle oder eine Immobilienbewertungssoftware, um dieses Verhältnis zu berechnen. Ich denke, dass es sehr nützlich ist, weil es mir erlaubt, die Rendite, die ich für die Investition erwarte, mit der Rendite zu vergleichen, die ich vernünftigerweise für andere, unähnliche Investitionen erwarten würde. Zum Beispiel: wenn ich die Zahlen für die Eigenschaft, die ich am Anfang dieses Artikels beschrieben habe, lief und es mir eine Rendite von 8% zurück gab, würde ich sicher bestehen.
Ich kann erwarten, dass 8% in den Aktienmarkt investieren (geringeres Risiko und viel weniger Aufwand). Für das Risiko und die Mühe, die ich in dieses Projekt einbringen müsste, würde ich eine Rendite weit nördlich von 20% erwarten.
05 - Qualitativ - Können Sie das Projekt fertigstellen?
Wie ich oben erwähnt habe, wird Ihr Rechner hier nicht helfen. Dann müssen Sie einen Blick in den Spiegel werfen und darüber nachdenken, wie viel Zeit und Mühe Sie dem Projekt widmen können.
Schauen wir uns das Projekt an, über das ich am Anfang dieses Artikels gesprochen habe. Nehmen wir an, Sie vergleichen es mit einer ähnlichen Gelegenheit. eine weitere Multifamilie in der gleichen Nachbarschaft, die aber weniger Arbeit benötigt. Sie würden diese Gelegenheit über das Fixiereroberteil nehmen, es sei denn, der zweite würde eine wesentlich höhere Rendite bieten. Aber wie viel höher?
Zu beginnenden Investoren biete ich immer den gleichen Rat an: In diesem Bereich irren Sie auf der Seite der Vorsicht. Ein Projekt, das du erledigen kannst, ist unendlich besser als eines, bei dem du ausgebrannt bist, wenn du die Hälfte durchschritten hast. Finden Sie etwas in Ihrem Komfortbereich, das einige anständige Zahlen bietet, erledigen Sie es und gehen Sie dann beim nächsten Mal zu einem herausfordernden (und hoffentlich profitableren) Projekt über.
Fazit:
Analyse ist Teil Kunst, Teil Wissenschaft. Sehen Sie sich die anderen Themen in diesem Abschnitt an, um weitere Ideen zur Bewertung von Investitionen zu erhalten.
Autor Chris Smith ist ein Immobilieninvestor, Gründer einer Online-Referenz für Investoren und Immobilienfachleute und hat Artikel im Corporate Finance Magazine, Euromoney und im Business Journal Network veröffentlicht.