01 - Nur Zinsen Hypotheken - eine beliebte Wahl während hoher Anerkennungszeiten
- Der Kreditnehmer befriedigt den Auftraggeber mit einer Balloon-Zahlung
- Der Kredit wird re-amortisiert und der Kreditnehmer erhält eine neue, deutlich höhere monatliche Zahlung
- Die Immobilie ist verkauft.
Der Vorteil ist, dass ein Hypothekendarlehen nur Zinsen ermöglicht, dass der Kreditnehmer die Tilgungszahlungen für diesen Zeitraum von 5 bis 10 Jahren zurückstellt und die monatlichen Zahlungen niedrig hält und möglicherweise Bargeld für andere Investitionen freigibt oder monatliche Ausgaben deckt. In diesem Zeitraum sind auch die Zinsenzahlungen steuerlich abzugsfähig (konsultieren Sie bitte Ihren Steuerberater).
Beispiel einer Hypothek mit Zinsen / Hochschätzung
Die Zins-Hypothek ist eine beliebte Wahl für Investoren in Bereichen, in denen steigende Immobilienwerte oder hohe Wertsteigerungszeiten es besonders schwierig machen, positive Cashflow-Investitionen zu finden.
Hier ein Beispiel: Sie suchen ein Zuhause. Immobilienwerte und Preise steigen in dem Bereich, den Sie betrachten. Gleichzeitig sind Ihre anderen Investitionen nicht sehr gut. Sie könnten ein Interesse nur Hypothek als die bessere Strategie betrachten. Aber denken Sie daran, Kreditgeber betrachten Zinsen nur Hypotheken als riskanter und sie werden sie teurer.
Beispiel: ein 30-jähriges Zinsdarlehen über 100.000 US-Dollar zu einem Zinssatz von 7,0%:
• Zahlung nur für Zinsen: 583 $ / Monat, 7.000 $ / Jahr
• Herkömmliche Zahlung: 665,30 $ / Monat, 7.984 $ / Jahr
• Einsparungen in den ersten zehn Jahren: $ 82 / Monat, $ 984 / Jahr
02 - Life-of-Loan Charts und Gründe für ein Interesse nur Darlehen
Zins- und Kapitalzahlungen
Abbildung 1 zeigt den monatlichen Zahlungsplan für das Darlehen. Der Anleger zahlt Zinsen nur während der Anfangsphase des Darlehens, dann amortisiert sich das Darlehen erneut, um den Restbetrag von 100.000 USD in den verbleibenden Jahren zu bezahlen.
Abbildung 2 zeigt, dass der Kapitalbetrag während der reinen Zinsperiode unverändert bleibt und erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Anleger mit der Zahlung des Kapitals beginnt, abnimmt. Ein zinsloses Darlehen kann für einen Anleger geeignet sein, der
- Versucht, in den ersten Jahren einer Investition negative Cashflows zu vermeiden,
- Pläne, das Eigentum umzudrehen,
- Hat andere Verwendungen für das Geld, das als Auftraggeber bezahlt würde, oder
- Erwartet hohe Immobilienwertsteigerung.
Mögliche Risiken
Das Hauptrisiko für den Anleger besteht in einem negativen Eigenkapital, wenn der Marktwert des Objekts abnimmt, da während der reinen Zinszahlung kein Kapital gezahlt wird.
Weitere mögliche Risiken sind:
- Ihr Einkommen ist nicht wie erwartet gestiegen
- Es kann Vorfälligkeitsentschädigungen geben
- Da viele Hypotheken nur Zinsen sind (ARMs) sind die ersten Zahlungen möglicherweise niedrig, aber wenn die Zinsen steigen, werden auch die Zahlungen
- Sie haben das Geld nicht, wenn die Rückzahlung erforderlich ist
- Der allgemeine Immobilienmarkt sinkt und der Verkauf ist nicht unmittelbar.
- Es ist schwierig vorherzusagen, welche Zinssätze gelten, wenn der Kapitalgeber wieder amortisiert wird.
Der Autor: Chris Smith ist ein Immobilieninvestor, Gründer einer Online-Referenz für Investoren und Immobilienfachleute und hat Artikel im Corporate Finance Magazine, Euromoney und im Business Journal Network veröffentlicht.
03 - Update seit Hypothekenkrise
AKTUALISIEREN:
Ich wollte diesen Artikel nach dem Absturz aktualisieren. Es ist jetzt 2016 und der Wohnungsmarkt erholt sich immer noch von dem Crash, der 2006 begann. Es gab eine Menge Schuldzuweisungen, um die Schuld für den Crash zu geben, und eines der Ziele war eine laxe Kreditvergabe. Hypothekengesellschaften wurden dafür verantwortlich gemacht, dass sie Kredite an Personen vergeben haben, die keine Hypothek erhalten haben sollten, oder an diejenigen, die Hypotheken erhielten, die sie sich nicht leisten konnten.
Ich denke nicht, dass zinslose Hypotheken ein Faktor waren, da sie eine ziemlich spezielle Nische sind, die von Anlegern oft benutzt wird. Einige von ihnen gingen jedoch unter, weil sie zu stark gehebelt waren. Wie bei vielen kreativen Darlehensarten wurde das Darlehen mit Zinsen nur nach dem Absturz fast nicht existent, aber es ist in diesen Tagen wieder im Mainstream. Es dient gewissen legitimen Investment-Nischenstrategien gut.