Immobilieninvestoren können Hypotheken auf ihre Bedürfnisse zuschneiden
Die Art der Hypothek, die Sie als Immobilieninvestor auswählen, ist ein Schlüsselfaktor bei der Bestimmung Ihres Risikoniveaus und des Cashflows, den Ihre Investition generiert. Ihr gesamter ROI (Return on Investment) hängt von mehreren Faktoren ab, aber die Art des Kredits liegt in der Nähe der Spitze.
Hier sind sechs beliebte Arten von Hypotheken aus der Sicht eines Anlegers:
• Fixed Rate : Die "stetige Eddie" Hypothek.
Geringes Risiko und vorhersehbar. Aber nicht immer die niedrigste Rate. Wenn Sie jedoch beabsichtigen, über Jahre hinweg eine Mietwohnung zu halten, können Sie mit dieser Darlehensart diese hohen Betriebskosten in Stein setzen. Sie müssen sich keine Sorgen über Kursänderungen machen, die Ihren Cashflow beeinträchtigen. Es kann auch refinanziert werden, wenn die Preise sinken, so dass Sie etwas Flexibilität haben. Wenn die Zinssätze höher sind als Sie möchten, Sie aber dennoch einen ordentlichen Cashflow erzielen können, können Sie einen Festzinskredit mit dem Ziel der Refinanzierung zu einem späteren Zeitpunkt abschließen.
• Adjustable Rate (ARM) : Bietet niedrigere Anfangsraten, aber der Anleger übernimmt das Zinsrisiko während der Laufzeit der Anlage. Diese Art von Darlehen ist am besten, wenn Sie eine niedrigere Rate für eine kürzere geplante Haltedauer möchten, unter der Zeit vor der Änderung der Rate. Sie können diese Art von Darlehen auch aufnehmen, wenn Sie erwarten, dass die Zinsen fallen. Es gibt 5, 7 und 10 Jahre ARM-Darlehen zur Verfügung, und eine davon kann in Ihren Investitionsplan passen und den Cashflow erhöhen, während Sie planen, den Vermögenswert zu verkaufen, bevor die Kreditkosten angepasst werden.
• Nur Zinsen : Verringern Sie Ihre Zahlung, indem Sie für einen bestimmten Zeitraum nur Zinsen zahlen (kein Kapitalbetrag). Aber seien Sie darauf vorbereitet, dass Ihre Rate steigt. Wenn Sie in einer kurzen Zeit auf eine Art von Flip-Weiterverkauf planen, kann dies die niedrigsten Kosten für den Zeitraum, den Sie das Geld benötigen. Ein Fix & Flip-Transaktionsdarlehen für die Zeit vom Kaufabschluss bis zum Verkaufsabschluss könnte ein Beispiel sein.
Es gibt auch Investoren, die in naher Zukunft eine 1031 Exchange planen, die zinslose Kredite verwendet, um die Kosten niedrig zu halten und den Cash-Flow zu erhöhen, bis ihr Plan ausgeführt ist.
• Zero Down : Die "Gurus" predigen diesen Finanzierungsansatz, der keine Anzahlung erfordert. Dies kann die Rendite Ihrer Investition erhöhen, aber seien Sie sich der Risiken bewusst. Diese Art von Darlehen ist nach dem Crash, der im Jahr 2007 begann, fast verschwunden. Es könnte einige kreative Finanzierungsoptionen geben, die auf den Markt zurückkehren, da dies Ende 2015 aktualisiert wird, aber Zero Down wird nicht einfach zu finden sein.
• Ballon : Eine Ballon-Hypothek wird über einen Zeitraum amortisiert, der länger ist als die Laufzeit des Darlehens. Dies kann zu einigen Einsparungen bei der monatlichen Zahlung führen, aber bereit sein, am Ende der Laufzeit zu refinanzieren. Beispiel: Sie nehmen einen Kredit auf, um ein Haus zu kaufen, und die Zahlung basiert auf einer 30-jährigen Amortisation, aber das Darlehen ist nur für fünf Jahre. Sie müssen das Darlehen am Ende dieser fünf Jahre, die Ballonzahlung, zurückzahlen. Sie sparen Zinsaufwand aufgrund der 30-jährigen Amortisation.
• Exoten : Wenn Sie ein Hypothekenangebot haben, das zu gut scheint, um wahr zu sein - ist es wahrscheinlich. Die meisten dieser Arten von Krediten verschwanden nach dem Absturz, also erwähne ich es nur für den Fall, dass Sie auf etwas so Kreatives stoßen, dass es unmöglich erscheint.
Eine Art von Darlehen, die nicht wirklich so "exotisch" ist, ist eine Pauschalhypothek, die eine Gruppe von Immobilien abdeckt, die bereits dem Kreditnehmer gehören. Wenn sie seit Jahren gehalten werden, gibt es Eigenkapital, das zur Finanzierung anderer Investitionen verwendet werden kann. Eine Gruppe dieser Immobilien kann als Sicherheit für die Finanzierung anderer Immobilienkäufe verpfändet werden.
Immobilieninvestoren haben eine Wahlmöglichkeit zur Finanzierung, aber sie sind weniger vielfältig als in der Vergangenheit. Ein aggressiver Investor kann seine Geschäfte jedoch auf verschiedene Arten finanzieren und den gewünschten ROI erzielen. Wägen Sie Ihre Optionen sorgfältig ab. Manchmal kann die Auswahl des Kredittyps den Unterschied ausmachen, ob ein Geschäft abgeschlossen werden kann oder nicht. Aber wenn es so kurz vor einem Anruf ist, seien Sie vorsichtig, Ihre Sorgfaltspflicht zu erfüllen.