Hebelwirkung ist die Verwendung verschiedener Finanzinstrumente oder Fremdkapital, um die potenzielle Rendite einer Investition zu kaufen und / oder zu erhöhen - der Begriff wird sowohl an der Wall Street als auch auf dem Main Street-Immobilienmarkt verwendet.
Das einfachste Beispiel für Immobilien ist eine Hypothek, wo Sie Ihr eigenes Geld verwenden, um den Kauf zu hebeln. In den meisten Fällen erhalten Sie eine 20% Anzahlung (und eine gute Kredit-Geschichte) erhalten Sie 100% der Immobilie und Haus, das Sie wollen . Einige Hypothekenprogramme können sogar dazu führen, dass Sie weniger investieren.
Wenn Sie ein Immobilieninvestor sind , können Sie innerhalb einer Partnerschaft tätig sein, und die Partner können einen Teil des Geldes aufbringen, oder die Verkäufer sind möglicherweise bereit, einen Teil des Kaufpreises der Immobilie, die sie verkaufen, zu finanzieren. Alle sind Beispiele für Hebelwirkung
Ein Beispiel für Hebelwirkung
Nehmen wir an, Sie suchen nach einem Haus in einer tollen Nachbarschaft. Sie finden 2 Immobilien: ein 500.000 $ Haus, für das Sie eine Hypothek benötigen, und ein 100.000 $ Haus, das Sie direkt kaufen könnten.
Szenario 1: Sie bewegen sich mit dem $ 500.000 Haus, Bank und sie werden Ihnen eine $ 400.000 Hypothek geben, wenn Sie $ 100.000, oder 20% abschreiben. Unter der Annahme, dass die Immobilien in diesem Gebiet jährlich um 5% steigen, beträgt die Investition in 12 Monaten 525.000 USD.
Szenario 2: Sie kaufen das 100.000-Dollar-Haus direkt, es gibt keine Hypothek und Sie schulden niemandem etwas. Wenn der Immobilienmarkt 5% pro Jahr steigt, ist Ihre Investition in 12 Monaten 105.000 $ wert.
In Szenario 1 hat Hebelwirkung zu Ihren Gunsten funktioniert und den Wert Ihrer Immobilieninvestition erhöht. Wenn jedoch die Immobilienpreise im ersten Jahr um 5% gefallen wären, hätte Szenario 1 25.000 $ verloren. Szenario 2 hätte einen Rückgang von nur 5.000 USD verzeichnet.
Dinge zu vermeiden bei der Nutzung von Immobilien Hebelwirkung
Richtig eingesetzt, kann die Hebelwirkung von Immobilien ein wirksames Instrument für Immobilieninvestoren sein, um ihre Kapitalrendite zu erhöhen. Der Schlüssel besteht darin, Entscheidungen zu vermeiden, ohne die Risikobereiche der Hebelwirkung angemessen zu berücksichtigen. Vermeiden Sie diese risikoreichen Verhaltensweisen, und Sie haben eine viel bessere Chance, Erfolg bei der Nutzung von Hebelwirkung zu haben.
01 - Auf hohem Niveau der Wertschätzung zu zählen
Selbst wenn das Immobilienvermögen seit einigen Jahren um 12% bis 20% gestiegen ist, ist es äußerst riskant, mit dieser Rate zu rechnen. Es kann dazu führen, dass Sie für Immobilien zu viel bezahlen, in der Erwartung, den Unterschied beim Verkauf aus Wertschätzung zu realisieren. Wenn es nicht passiert, haben Sie einen Verlust oder Schlimmeres.
Wenn Sie Ihre fremdfinanzierten Immobilieninvestitionen planen, sehen Sie mindestens drei Szenarien vor: am besten; am schlimmsten; und höchstwahrscheinlich.
02 - Ende mit zu hoher Zahlung
Es kann wie eine große Investition aussehen, um eine Immobilie mit einer sehr geringen Anzahlung zu kontrollieren. Sie sehen sich die Zahlen an und sehen einen sehr hohen Return on Investment aufgrund Ihrer geringen Barauslagen.
Das Problem sind die höheren Zahlungen, die mit einer höheren Hebelwirkung einhergehen. Wenn das zum Beispiel eine Hypothek ist, können Sie sich darauf verlassen, dass Sie monatliche Zahlungen leisten müssen, und je mehr Sie geliehen haben, desto höher ist die monatliche Zahlung.
Sollte der Markt weicher werden oder Ihre Immobilien unerwartet hohe Leerstands- oder Kreditverluste aufweisen, könnte es sein, dass Sie nicht in der Lage sind, die höheren Hypothekenzahlungen zu halten, die am Anfang gut waren. Wenn Sie die monatlichen Kosten nicht einhalten können, ist Ihre Investition in Gefahr.
03 - Gute Finanzierung führt zu einem schlechten Kauf
Viele Anleger haben für eine Immobilie zu viel bezahlt, weil sie Nirvana in einem Finanzierungssystem mit hoher Hebelwirkung gefunden haben. Sagte anders, nur weil Sie eine Immobilie mit sehr wenig Barauslagen bekommen können bedeutet nicht, dass es ein guter Kauf ist. Betrachten Sie den Wert der Immobilie im Kontext der aktuellen und erwarteten Markttrends. Finden Sie "vergleichbare" oder ähnliche Eigenschaften. Für was haben sie verkauft? Was verkauft in der Gegend?
Wenn das Eigentum überteuert ist, wird Wertschätzung minimal oder schlechter sein, nicht vorhanden sein. Und wehe dir, wenn der Markt sich eine Weile zurückzieht. Ihre überteuerte Eigenschaft wird ein erheblicher Nachteil sein und Sie werden nicht in der Lage sein, sie ohne Verlust zu entladen.
04 - Vergessen, dass der Cash Flow König ist
Wenn nur eines dieser Verhaltensweisen nicht im Gedächtnis haften bleibt, sollten Sie genau darüber nachdenken. Fehler in der Beurteilung in einem oder mehreren der anderen Punkte hier können übersehen werden, wenn Sie diese eine großartige Sache haben - ausgezeichnete Cash-Flow .
Wenn Ihr Mieteinkommen, abzüglich Ihrer Hypothekenkosten und -ausgaben, jeden Monat eine schöne Geldrendite in Ihre Tasche bringt, dann ist die Tatsache, dass die Immobilie in diesem Jahr nicht an Wert gewonnen hat, für ein Ereignis nicht so besorgniserregend. Aber wenn alle Ihre Immobilieninvestitionen niedrig sind, sind Sie in heißem Wasser.