Susan Dawson, eine Partnerin bei Waltz, Palmer und Dawson, LLC, erläutert Fragen, die Sie sich stellen sollten, bevor Sie einen gewerblichen Mietvertrag unterschreiben.
1. Habe ich den gesamten Mietvertrag gelesen und verstanden?
Ja, Sie müssen es lesen.
Ich weiß, es ist ein sehr langes (und nicht sehr interessantes) Dokument, aber Sie müssen wissen, was darin drin ist.
Überprüfen Sie die Bedingungen. Nimm nicht an, dass sie es richtig verstanden haben. Stellen Sie sicher, dass Sie das Startdatum, Enddatum, Miete, Miete Eskalation und andere spezielle Bedingungen, für die Sie verhandelt haben, überprüfen. Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie wissen, wozu Sie verpflichtet sind.
Was ist der Vermieter zu tun? Kannst du es beenden? Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, worauf Sie sich einlassen.
2. Habe ich das beste Angebot ausgehandelt ?
Nur weil sie Ihnen einen Mietvertrag gegeben haben, bedeutet das nicht, dass Ihre Verhandlungen beendet sind. Viele der Mietbedingungen sind noch verhandelbar. Wenn Sie es lesen, machen Sie eine Liste aller Bestimmungen, die Sie nicht mögen und senden Sie es an Ihren Vermieter. Sie werden überrascht sein, wie viel sie bereit sind sich zu ändern.
3. Habe ich meine Geschäftsstruktur eingerichtet?
Wenn Sie von dieser Unternehmensshell geschützt werden möchten, stellen Sie sicher, dass es an Ort und Stelle ist.
Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre eingereichten Statuten für eine Corporation oder Artikel der Organisation (einige Staaten nennen diese Dokumente Zertifikate) für eine LLC zurück von der Secretary of State, bevor Sie unterschreiben.
4. Verstehe ich die Mietvertragsterminologie?
Zum Beispiel verwenden die meisten Mietverträge den Begriff "CAM", der für "Common Area Maintenance" steht.
Sie sollten einen Prozentsatz des CAM zugewiesen bekommen, für den Sie verantwortlich sind, basierend auf dem Prozentsatz des Gebäudes, das Sie mieten.
Stellen Sie sicher, dass der Prozentsatz auf der Größe des Gebäudes basiert und nicht davon abhängt, wie viel von dem Gebäude gemietet wird.
5. Habe ich überlegt, nach einem CAM Stop-Leasing zu fragen?
Die meisten Mietverträge in diesen Tagen sind "Triple Net" (dh Sie zahlen Miete, zuzüglich Ihres Anteils an CAM und Grundsteuern für das Eigentum).
Sie können den Vermieter um einen CAM Stop-Mietvertrag bitten, was bedeutet, dass Sie nur für die Erhöhung der CAM-Gebühren und Grundsteuer über das ursprüngliche Mietjahr (häufig als "Basisjahr" bezeichnet) zahlen.
Während der Vermieter Ihren Grundmietpreis erhöhen kann, kostet die "Mystery Fee" viel Geld. Alternativ können Sie nach einer Obergrenze für die CAM fragen, damit diese nicht um mehr als einen bestimmten Prozentsatz erhöht werden kann.
6. Habe ich die CAM-Definition gelesen?
Dies ist wahrscheinlich einer der verwirrendsten Abschnitte des Mietvertrags und Sie werden überrascht sein, wie viel Sie bezahlen. Überprüfen Sie, ob Sie nicht für Dinge bezahlen, die sich auf die Marketingbemühungen des Vermieters beziehen, oder auf Anwaltskosten, die mit der Verhandlung anderer Mietverträge verbunden sind.
Andere Dinge, die Sie möglicherweise streichen möchten, sind Verwaltungsgebühren von mehr als 3%, die Zahlung von Leistungen für die Mitarbeiter des Vermieters, Baukosten für andere Leasing-Einheiten.
Lesen Sie mehr über die Aushandlung von CAM-Bedingungen.
7. Welche Verantwortung habe ich für Investitionen?
" Investitionsausgaben ", wenn sie in einem Gewerbemietvertrag verwendet werden, beziehen sich typischerweise auf größere strukturelle Ausgaben, dh Dach, Fundament, HVAC (Heizung, Lüftung, Klimatisierung) und andere größere Reparaturen / Austausch.
Was "Standard" ist, unterscheidet sich von Stadt zu Stadt und von Eigentum zu Eigentum, aber ich rate Klienten normalerweise, keine Mietverträge zu unterzeichnen, die die Last dieser Reparatur- oder Wiederbeschaffungskosten auf den Mieter verlagern. Wenn Ihr Vermieter verlangt, dass Sie diese Kosten bezahlen, gibt es Kompromisse.
Wenn der Mietvertrag beispielsweise besagt, dass Sie für die Reparatur und den Austausch von Heizungs- und Klimasystemen verantwortlich sind, schlagen Sie dem Vermieter vor, dass er "Ersatz" leistet und dass Ihre Reparaturverpflichtung auf einen Wartungsvertrag beschränkt ist, möglicherweise zweimal pro Jahr alle allgemeinen Reparaturen bis zu einem bestimmten jährlichen Höchstbetrag.
8. Ist der Mietvertrag zuordenbar ?
Überprüfen Sie, ob der Vermieter das Recht hat, den Mietvertrag zu kündigen, wenn Sie um eine Übertragung bitten; das heißt, für jemand anderen, der den Mietvertrag übernimmt, wenn Sie das Geschäft verkaufen. Für viele Unternehmen ist Ihr Standort ein großer Teil seines Wertes.
Wenn der Vermieter das Recht hat, den Mietvertrag zu kündigen, sobald Sie eine Abtretung verlangen, könnte dies Ihren Verkauf zunichte machen. Bitten Sie den Vermieter, diese Bestimmung zu entfernen oder zu ändern, damit sie im Falle eines Verkaufs Ihres Unternehmens nicht angewendet wird. Verstehen Sie, dass der Vermieter immer noch das Recht haben will, die Abtretung abzulehnen, wenn der neue Mieter finanziell nicht akzeptabel ist.
9.Werde ich eine persönliche Garantie benötigen?
Wenn Sie mit der Unterzeichnung eines Mietvertrags ohne persönliche Garantie durchkommen können, haben Sie extrem viel Glück. Die meisten Vermieter werden in diesen Tagen nicht unterschreiben, es sei denn, Sie persönlich garantieren den Mietvertrag. Garantien sind jedoch verhandelbar.
Erwägen Sie, eine Garantie für nur einen Teil der Laufzeit des Leasingvertrags, etwa die Hälfte, zu gewähren. Oder verhandeln Sie für eine Garantie, die nur 6 bis 12 Monate nach Ihrer Kündigung andauert, anstatt den Rest der Laufzeit des Leasingvertrags.
10. Bin ich realistisch?
Wenn Ihr Mietvertrag 3% eines größeren Grundstücks ausmacht, ist es viel unwahrscheinlicher, dass der Vermieter mit Ihnen verhandelt, als wenn Ihr Platz 25% oder mehr beträgt. Um wirklich zu verstehen, welche Elemente wichtig sind, um zu verhandeln, erwägen Sie, einen Anwalt zu beauftragen, das Dokument zu überprüfen und Ihnen bei den Verhandlungen zu helfen.
Ihr Mietvertrag mag unglaublich einseitig und belastend erscheinen, aber es gibt einige sehr gute Gründe für viele dieser Bestimmungen, und ein Anwalt kann Ihnen helfen, zu entscheiden, wann Sie schneiden und laufen sollen und wann sich das Risiko lohnt.
Für mehr Informationen
Einen Geschäftsstandort finden und vermieten