• Flächennutzung - Der Plan: Kommunen entwickeln Masterpläne für die Nutzung ihrer Land-, Verkehrs-, Gewerbe- und Wohngebiete sowie für Gemeinschaftsschulen und -parks.
• Zoning-Codes: Zoning-Codes, Gesetze oder Verordnungen werden entwickelt, um festzulegen, welche Landnutzungen und Gebäudearten in bestimmten Gebieten zulässig sind.
• Zoning- Genehmigungen : Zoning-Genehmigungen sind ein Werkzeug zur Durchsetzung von Zoning-Verordnungen. Genehmigungen müssen für alle Verwendungen und Strukturen erteilt werden.
Houston, die Stadt ohne das Wort "Z"
Ich wollte darüber sprechen, zum Teil, weil Houston, Texas, die einzige Großstadt in den Vereinigten Staaten ist, die keine Zonenverordnungen hat. Der andere Grund ist, dass ich dort geboren wurde und dort bis nach der High School lebte. Es ist eine OK-Stadt, wie Städte gehen, aber ich verließ, um zu reisen, und mag noch immer nicht die flachen, heißen und feuchten Aspekte des Lebens dort. Aber zurück zum aktuellen Thema.
Houston hatte nie Verordnungen in Bezug auf Zonen. Man könnte annehmen, dass Sie dort eine ziemlich schreckliche Situation finden würden, wie:
- ein Hochhaus in einer kleinen Nachbarschaft von Einfamilienhäusern, die über ihnen thront und die Sonne ausblendet.
- ein Indoor-Schießstand zwischen einem Pflegeheim und einer Kindertagesstätte.
- ein Super Walmart mitten in der Innenstadt.
Es gibt andere Horrorgeschichten, an die Sie sicherlich denken können.
Das Interessante daran ist, dass keiner von ihnen in Houston gefunden wird. Obwohl die Stadt noch nie ein Zonengesetz hatte, würde man denken, dass es so aussieht wie die meisten anderen Städte, die man gesehen hat.
Es ist nicht so, dass es keine Kontrolle über die Entwicklung gibt, nur dass es in Houston nicht in den gleichen geografischen Zonen erreicht wird.
Eigentumsbeschränkungen werden als eine Kontrollmethode verwendet. Auch Bauvorschriften, die einschränken, wie eng bestimmte Nutzungen von Gebäuden in Wohngebieten verlaufen können, haben dazu beigetragen, kommerzielle Nutzungen von Wohngebieten fernzuhalten.
Es ist schwer zu argumentieren, dass keine Zonierung für die Entwicklung schädlich ist, da Houston eher das Gegenteil beweist. Entwickler haben in der Situation in Houston viel mehr Spielraum, obwohl ihnen keineswegs freie Hand gegeben wird. Mit Eigentumsbeschränkungen, Bauvorschriften und Nutzungsbeschränkungen in Bezug auf die umliegenden Grundstücke hat Houston ein wenig von dem Besten beider Welten. Entwickler können neue Strukturen erstellen oder bestehende Strukturen oder Einrichtungen oft mit nur geringen Codeabweichungen umwandeln.
Ein Beispiel könnte darin bestehen, ein geschlossenes Einkaufszentrum in ein Senioren-Aktivitätszentrum umzuwandeln oder umgekehrt. Zoning könnte dies unmöglich machen, während Houston einfach will, dass die neue Verwendung die Sicherheitsvorschriften erfüllt und Verordnungen anwendet.
Es stellt sich die Frage, warum Houston allein in den Großstädten nicht in Zonen eingeteilt ist. Es scheint, dass die geforderte Stadtcharta und die Einführung von Zoneneinteilung es erforderten, sie einer Volksabstimmung zu unterziehen, nicht nur einer Entscheidung des Stadtrates. Die Befürworter schafften es zwar 1948 zur Abstimmung, doch es scheiterte.
Zweimal mehr, in den Jahren 1962 und 1993, versagte es erneut. Die Leute wollten einfach nicht, dass es notwendig war, denn Houston rockte ohne große Probleme.
Das soll nicht heißen, dass es nie Probleme gegeben hat. Ab und zu kamen kommerzielle und Hochhausentwickler in ihrer Strukturierung etwas zu dicht. Gebäude standen später zu nahe beieinander, um Straßen zu verbreitern oder sich mit Versorgungsbedürfnissen zu befassen.
Als Reaktion darauf wurden anstelle von Zoneneinteilungen Rücktrittsbeschränkungen, Parkplätze und Puffer um große Gebäude erlassen. Der Unterschied besteht darin, dass sie im Gegensatz zur Zonierung nicht mit der Geografie verbunden sind. Sie beziehen sich auf die Nähe der Gebäude zueinander und ihre Nutzung. Houston hat sicherlich nicht unter dem anderen Ansatz gelitten, da die Entwicklung immer robust war. Die Stadt hält eine überschaubare und dennoch aggressive Wachstumsrate aufrecht.
Es ist nicht immer ein Problem, anders zu sein.