Definitionen und Unterschiede
Definition einer Verbesserung
Eine Verbesserung ist ein Property-Update, das die "Nutzungsdauer" der Immobilie verlängert.
Die Theorie hier ist, dass es sich nicht nur um eine kurzfristige Lösung handelt, sondern um etwas, das der Immobilie in den kommenden Jahren zusätzlichen Wert verleihen wird.
Verbesserungen sind in der Regel umfangreicher als Reparaturen und normalerweise mit höheren Kosten verbunden. Zu den Verbesserungen gehören:
- Etwas hinzufügen, das vorher nicht da war,
- Aktualisieren von etwas, das vorhanden war oder
- Anpassen des Assets an eine neue Verwendung.
Beispiele für Verbesserungen:
- Hinzufügen einer Addition
- Hinzufügen von zentraler Klimaanlage
- Installieren eines Sicherheitssystems
- Installieren von brandneuen Hartholzbodenbelag
- Ein ganzes Dach ersetzen
- Alle vorhandenen Installationen ersetzen
- Ersetzen aller vorhandenen elektrischen Geräte
- Eine Küche renovieren
- Ein Badezimmer renovieren
- Ersetzen Sie alle Windows
- Ein Deck hinzufügen
Definition einer Reparatur
Eine Reparatur ist notwendig Wartung, um das Eigentum in bewohnbaren und funktionsfähigen Zustand zu halten. Das IRS definiert Reparaturen als solche, die "der Immobilie keinen wesentlichen Wert hinzufügen oder ihre Lebensdauer verlängern".
Wenn etwas repariert wird, wird es im Allgemeinen in seinem vorherigen guten Zustand wiederhergestellt, nicht verbessert.
Reparaturen können in der Regel für einen angemessenen Betrag abgeschlossen werden.
Beispiele für Reparaturen:
- Einen Holzboden nacharbeiten
- Einen Raum neu streichen
- Ein Dach reparieren
- Vorhandene Klempner reparieren
- Vorhandene Appliances reparieren
- Einen Türknauf ersetzen
- Ersetzen eines Fensters
- Ersetzen eines defekten Rauchmelders
- Ersetzen von verrotteten Dielen
- Ersetzen von gebrochenen Bodenfliesen
So können Sie Ihre Steuern reduzieren
Sie können die auf Ihrer Immobilie vorgenommenen Verbesserungen abziehen, jedoch können Sie den vollen Wert der Verbesserung nicht in dem Jahr abziehen, in dem die Verbesserung eingetreten ist. Dies liegt daran, dass eine Verbesserung Ihren Immobilienwert in den kommenden Jahren erhöht, nicht nur im laufenden Jahr.
Daher müssen Verbesserungen gemäß einem festgelegten Abschreibungsplan aktiviert und abgeschrieben werden (dies wird für jeden Vermögenswert anders sein). Sie müssen die Kosten der Verbesserung über die Nutzungsdauer der Verbesserung aufteilen und dann einen jährlichen Abzug basierend auf den Kosten des gegebenen Jahres vornehmen.
Beispiel für eine Verbesserung
Sie haben eine Verbesserung im Wert von $ 5.000 für Ihre Immobilie gemacht. Daher müssen Sie sie über einen festgelegten Abschreibungsplan abziehen. Wir werden einen Abschreibungsplan von 10 Jahren verwenden.
Wir gehen davon aus, dass es keinen Wert für die Bergung gibt, was bedeutet, dass es nach den 10 Jahren nichts wert sein wird. Wir gehen ebenfalls von linearer Abschreibung aus, dh die Kosten werden gleichmäßig über die 10 Jahre verteilt.
Daher können Sie für die nächsten 10 Jahre pro Jahr ($ 5000/10) eine Ausgabe von $ 500 beanspruchen. Angenommen, Sie haben einen Steuersatz von 28%, sparen Sie ($ 500 * .28) $ 140 Steuern für das Jahr.
Wie man Reparaturen auf Ihre Steuern abzieht
Es wird eine Reparatur durchgeführt, um einen Artikel in seinen vorherigen Zustand zurückzuversetzen.
Daher können Sie die vollen Kosten der Reparatur in dem Steuerjahr abziehen, in dem die Reparatur abgeschlossen wurde.
Beispiel für das Entfernen einer Reparatur
Sie haben eine Reparatur Ihrer Immobilie im Wert von 5.000 $ durchgeführt. Als Reparatur können Sie den gesamten Aufwand im laufenden Jahr abziehen. Angenommen, Ihr Steuersatz beträgt 28%. So sparen Sie ($ 5.000 * .28) $ 1400 an Steuern.
Verbesserungen gegenüber Reparaturen, was ist besser?
Eines ist nicht unbedingt besser als das andere. Eine Verbesserung, z. B. das Hinzufügen eines Zusatzes, erhöht den Wert Ihrer Immobilie, aber die gesamten Kosten einer Reparatur, z. B. die Behebung eines Dachlecks, können sofort auf Ihre Steuern angerechnet werden, wodurch mehr Geld in Ihrer Tasche bleibt.
Die ideale Situation hängt von Ihren Bedürfnissen ab. Einige Vermieter müssen alle sofortigen Abschreibungen maximieren , da ihr Lebensunterhalt von ihren jährlichen Mieteinnahmen abhängt.
In diesem Szenario wäre es von Vorteil, eine Ausgabe als Reparatur zu klassifizieren, da dies die Nach-Steuer-Dollars des Vermieters für das gegebene Jahr maximieren würde. Wenn der Vermieter jedoch für das betreffende Jahr keine zusätzlichen Abzüge benötigt, kann eine Verlängerung der Abschreibungsdauer um mehrere Jahre von Vorteil sein, da die Kosten als Verbesserung klassifiziert werden.
Viele Vermieter und Vermieter von Mietwohnungen verwenden eine Lücke, indem sie einen Mieter in das Eigentum platzieren und dann "Reparaturen" durchführen. Dies ermöglicht es dem Vermieter, umfangreichere Wartungsarbeiten durchzuführen, die ansonsten als Verbesserung eingestuft wurden. Wenn der Mieter bereits dort lebt, kann der Vermieter behaupten, dass die Arbeit notwendig ist, um den Mieter zufrieden zu stellen.
Für die Dinge, die in einer Grauzone zwischen Verbesserungen und Reparaturen fallen könnten, hängt es wirklich davon ab, wie bequem Sie und Ihr Buchhalter sind, wenn Sie Ihren Anspruch gegen IRS-Prüfung verteidigen.
* Sie sollten immer das IRS oder einen zugelassenen Buchhalter konsultieren, um zu entscheiden, welche Abzüge auf Ihre spezifische Situation anwendbar sind.