Warum Käufer Flächendeckende Hypotheken verwenden
Käufer, insbesondere auf den gewerblichen Immobilienmärkten, verwenden aus verschiedenen Gründen Pauschalhypotheken. Kreditgeber machen Geld Kredite. Wenn die Zahlen funktionieren und sie genug Sicherheit bekommen, werden kommerzielle Kreditgeber pauschale Hypotheken erzeugen, die in gewerblichen Immobilieninvestitionen verwendet werden. Vielleicht wäre Ihre nächste Investition besser mit einer Pauschalhypothek gedeckt.
Sie müssen Eigenschaften für eine Refinanzierung konsolidieren
Ein Anleger kann mehrere Immobilien besitzen, die zu unterschiedlichen Zeiten und mit sehr unterschiedlichen Hypothekenzinsen finanziert werden.
Bei niedrigen Raten könnte es möglich sein, Immobilien zur Refinanzierung mit einer Pauschalhypothek zusammenzufassen. Dadurch könnten die Zahlungen insgesamt geringer ausfallen. Es könnte auch dem Eigentümer ermöglichen, Geld für weitere Investitionen zu entnehmen. Insbesondere wenn ein Investor mehrere Häuser zu unterschiedlichen Zeiten zu unterschiedlichen Hypothekenzinsen gekauft hat, kann dies eine Option sein, wenn etwas Eigenkapital vorhanden ist. Für Eigenschaften, die für eine Weile gehalten werden, kann es wie folgt aussehen:
- Eigenschaft A Wert 165.000 $, Kreditsaldo 125.000 $ bei 6,5%, Zahlung 847 $ / m
- Immobilien B Wert $ 172.000, Darlehensbestand $ 122.000 bei 6,75%, Zahlung $ 809
- Immobilien C-Wert $ 149.000, Darlehen Gleichgewicht $ 118.000 bei 6,0%, Zahlung $ 746
- Der Gesamtwert beträgt 468.000 US-Dollar, der Gesamtbetrag beläuft sich auf 365.000 US-Dollar, die gesamten Zahlungen auf 2.402 US-Dollar
- Das Eigenkapital beträgt ca. 23%, daher ist ein Kredit möglich.
- Neue Pauschalhypothek von $ 365.000 zu aktuellen 5,0% Rate ist eine Zahlung von $ 1.959
- $ 443 Erhöhung des monatlichen Cashflows
Erhöhung der Finanzierung von Neuerwerbungen
Angenommen, ein Investor möchte eine gewerbliche Immobilie entwickeln oder sanieren. Die Menge an Bargeld, die für den Kauf und die Arbeit benötigt wird, ist größer als die, die auf dieser Immobilie allein geliehen werden kann. Der Käufer könnte andere Immobilien in einer Pauschal-Hypothekentransaktion anbieten.
Unter den richtigen Bedingungen könnte der Käufer mehr als die notwendigen Mittel für das neue Projekt bekommen. Wie Sie im vorherigen Beispiel sehen können, arbeiten wir seit längerer Zeit mit Immobilien oder hatten große Anzahlungen. Das neue Darlehen wird erhebliche Eigenkapitalkosten benötigen, insbesondere wenn es sich um Barauszahlungen handelt.
Bessere Darlehensbedingungen
Durch die Aufnahme anderer Immobilien in eine Pauschalhypothek wird der Kreditgeber besser mit einem Mehrwert als Sicherheit geschützt. Dies kann häufig als Instrument genutzt werden, um bessere Zinssätze oder andere Kreditbedingungen auszuhandeln. Wenn eine niedrigere Zahlung einen positiven Cashflow aus den Mieten ermöglicht, könnte dies der richtige Weg sein. Angenommen, die Ausgaben sind gestiegen, vielleicht Steuern. Unter Verwendung dieses Ansatzes könnte der Anleger mit einer Pauschalhypothek zu früheren oder früheren Cashflows zurückkehren.
Verkäufer können zusätzliche Eigenschaft in Haltepapier sperren
Wenn ein Verkäufer eine Immobilie verkauft und einen Teil der Finanzierung übernimmt, kann ein Verkäufer seine Position besser schützen, wenn er den Käufer dazu bringen kann, andere Immobilien zu nutzen, die er als weitere Sicherheit für das Darlehen besitzt. Vielleicht versucht ein einzelner Familienmiet-Hausinvestor mit einem bedeutenden Portfolio, in die Wohnungsinvestition zu ziehen.
Ein Projekt wird gefunden, aber der Verkäufer muss einen Teil der Finanzierung zurücknehmen. Sie dürfen dies nur tun, wenn der Käufer einige andere Eigenschaften verwendet, um dem Verkäufer erhöhte Sicherheit zu geben.
Wie wir sehen können, gibt es sehr gute geschäftliche Gründe für die Verwendung einer Pauschalimmobilie. Wenn einige oder alle dieser Kriterien vorhanden sind, sollten Käufer, Verkäufer und Kreditgeber diese Alternative in Erwägung ziehen.