Ein Überblick darüber, was Sie in den neuen Reparaturvorschriften des IRS beachten sollten
Wenn eine bestimmte Reparatur die Ausrüstung verbessert, die Immobilie in ihren normalen Zustand zurückversetzt oder das Eigentum an eine neue oder andere Verwendung anpasst, wird der Aufwand kapitalisiert und über mehrere Jahre abgeschrieben.
Reparatur- und Instandhaltungskosten, die nicht in die Kategorie der Verbesserungen, Restaurierungen oder Anpassungen fallen, können im Jahr der Kostenübernahme vollständig abgezogen werden.
Die Grundlagen
"Wenn du Sachen reparierst, kannst du sie abziehen", sagt Steve Nelson, ein zertifizierter Wirtschaftsprüfer, der ausführlich über den Abzug von Reparaturen im Evergreen Small Business Blog geschrieben hat und ein aktuelles E-Book Preparing Form 3115 für die Neue materielle Eigentumsvorschriften .
"Wenn das, was du tust, eine Verbesserung, Wiederherstellung oder Anpassung ist", sagt Nelson, "sagen die neuen Regeln, dass wir dich dazu bringen werden, es zu kapitalisieren und es abzuschreiben, es sei denn, es sind so kleine Kartoffeln."
Routine Reparaturen und Wartung, die sofort abgezogen werden können
"In der Regel können Sie die für Reparaturen und Instandhaltungen gezahlten Beträge an Sachanlagen abziehen, wenn die gezahlten Beträge nicht anderweitig aktiviert werden müssen." (IRS.gov, Publikation 535, Geschäftsausgaben, Kapitel 7, Abschnitt über Reparatur- und Wartungskosten.)
Indem wir definieren, was wir von dem abziehen können, was wir nicht aktivieren müssen, zwingt uns dies zu der Frage: Muss dieser Aufwand kapitalisiert werden? Wenn nicht, können wir es abziehen.
In einem anderen Abschnitt von Publikation 535 klärt der IRS die Unterscheidung zwischen Wartung und Reparaturen auf:
"Reparaturen. Die Kosten für die Reparatur oder Verbesserung von Eigentum in Ihrem Handel oder Geschäft ist entweder eine Selbstbeteiligung oder Kapitalaufwand. Regelmäßige Wartung, die Ihr Eigentum in einem normalen effizienten Betriebszustand hält, aber das den Wert nicht wesentlich erhöht oder wesentlich verlängert Lebensdauer der Immobilie, ist in dem Jahr, in dem sie anfällt, abzugsfähig. Ansonsten müssen die Kosten aktiviert und abgeschrieben werden. " (IRS.gov, Publikation 535, Geschäftsausgaben, Kapitel 11, Abschnitt über Reparaturen.)
Beachten Sie, dass hier der IRS definiert, was sie unter routinemäßiger Wartung verstehen. Regelmäßige Wartung, sagt der IRS, "hält Ihr Eigentum in einem normalen effizienten Betriebszustand." Ein Beispiel wäre das Ölwechsel am Auto. Durch den Ölwechsel bleibt das Fahrzeug normal und effizient in Betrieb, verlängert jedoch die Lebensdauer des Fahrzeugs nicht wesentlich. Das Ersetzen des Getriebes oder des Motors würde jedoch die Nutzungsdauer des Autos wesentlich verlängern, und dies würde eher einer Reparatur entsprechen, die kapitalisiert werden muss.
Aktivierung von Reparaturen und Wartung: der "BRA" -Test
Reparatur- und Instandhaltungskosten, die eine Immobilie besser machen oder sie in einen funktionsfähigen Zustand versetzen oder die Immobilie an eine neue Nutzung anpassen , müssen über mehrere Jahre kapitalisiert und abgeschrieben werden. Dies kann leicht erinnert werden, wenn man den BRA-Test verwendet, ein Mnemonic, das von Tony Nitti geprägt wurde.
Verbesserungen sind Reparaturen, die etwas Besseres als früher machen. Insbesondere fallen Reparaturen unter die Kategorie der Verbesserungen, wenn sie:
- Beheben Sie einen Defekt, der vor dem Kauf der Immobilie bestand
- Beheben Sie einen Fehler, der während der Erstellung der Eigenschaft aufgetreten ist
- Vergrößern oder erweitern Sie die Eigenschaft, so dass sie mehr Kapazität hat, oder
- Es wird erwartet, dass die Qualität, Stärke, Effizienz oder Produktivität der Immobilie erhöht wird
Weitere Informationen finden Sie unter Was ist eine Verbesserung? Abschnitt des Final Regulation Q & A.
Restaurationen, wie man es erwarten könnte, sind Reparaturen, die etwas in seinen normalen Zustand zurückversetzen. Das Befestigen eines Daches oder das vollständige Ersetzen des Daches sind zwei Beispiele für Restaurationen. Reparaturen fallen insbesondere in die Kategorie der Restaurationen, wenn es sich um Reparaturen handelt, die
- Wiederherstellen der verschlechterten Eigenschaft in ihren "normalerweise effizienten Betriebszustand"; oder
- Ersetzen Sie eine Hauptkomponente oder einen wesentlichen Strukturteil eines Grundstücks; oder
- Erstellen Sie die Eigenschaft neu, um eine neue Bedingung zu erstellen. oder
- Ergebnis in einem abzugsfähigen Verlust, Verkauf oder Tausch oder Verlustbehandlung für das Eigentum oder Bestandteil der Immobilie.
Weitere Informationen finden Sie unter Was sind Beträge, um eine Grundstückseinheit wiederherzustellen? Abschnitt des Final Regulation Q & A.
Eine Enttäuschung sind Reparaturen, die die Art und Weise, wie das Eigentum oder die Ausrüstung verwendet wird, verändern.
Angenommen, ein Gebäudeeigentümer wandelt eine Fabrik in einen Ausstellungsraum um. Wie das Gebäude genutzt wird, ändert sich von der Herstellung zum Einzelhandelsverkauf. Da der Steuerzahler seine Nutzung der Immobilie geändert hat, werden Reparaturen im Zusammenhang mit der Anpassung der Immobilie aktiviert.
Im Einzelnen sagt der IRS, dass ein Anpassungsaufwand wie folgt lautet: "Ein Betrag wird gezahlt, um eine Grundstückseinheit an eine neue oder andere Nutzung anzupassen, wenn die Anpassung nicht mit Ihrer gewöhnlichen Nutzung der Grundstückseinheit zu dem Zeitpunkt übereinstimmt, als Sie sie ursprünglich in Betrieb genommen haben "(aus dem Abschnitt" Was passt die Einheit des Eigentums zu einer neuen oder anderen Verwendung? "der Final Regulations für materielle Güter).
Shortcuts: Drei Safe-Harbor-Regeln
Generell gilt, dass Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltungen aktiviert und abgeschrieben werden müssen. Es gibt Ausnahmen von dieser allgemeinen Regel. Tatsächlich gibt es drei Ausnahmen, die der IRS als sichere Häfen bezeichnet. Aber selbst mit einem sicheren Hafen kann man die Kosten nicht einfach abschreiben. Die IRS erwartet von den Steuerzahlern, dass sie eine formelle Wahl ("Wahl") treffen, indem sie ihren Steuererklärungen eine Wahlerklärung beifügen.
$ 2.500 Safe Harbor-Wahl für kleine Steuerzahler.
Eine Person oder ein Unternehmen kann Reparatur- und Instandhaltungskosten sofort abziehen, wenn die Kosten pro Artikel oder Rechnung $ 2.500 (oder weniger) betragen . Ein Geschäft mit einem "anwendbaren Finanzbericht" hat jedoch einen sicheren Hafenbetrag von 5.000 $. Dieses Limit von $ 2.500 gilt für das Steuerjahr 2016.
Für die Steuerjahre 2014 und 2015 betrug das Limit 500 US-Dollar. Weitere Informationen zu dieser Änderung finden Sie in der Mitteilung 2015-82, Erhöhung der Safe-Harbor-Grenze für Steuerpflichtige ohne gültigen Jahresabschluss (pdf) auf der IRS-Website. Weitere Einzelheiten zu dieser Bestimmung finden Sie im De-minimis-Safe-Harbour-Wahlabschnitt der Q & A auf der IRS-Website.
Safe Harbor für kleine Steuerzahler
Reparaturen können sofort in Abzug gebracht werden, wenn der Gesamtbetrag für Reparaturen und Wartung der Immobilie weniger als oder gleich $ 10.000 oder 2 Prozent der unbereinigten Basis der Immobilie beträgt, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist . Und der Safe Harbor ist nur für Unternehmen mit einem Umsatz von weniger als 10 Millionen US-Dollar verfügbar, und die reparierte Immobilie hat eine unbereinigte Basis unter 1 Million US-Dollar. Weitere Einzelheiten zu dieser Bestimmung finden Sie im Abschnitt "Safe Harbor-Wahl für kleine Steuerzahler" der Q & A auf der IRS-Website.
Sicherer Hafen für Routinewartung
Wenn die Reparaturen aus Routinearbeiten bestehen, können die Reparaturkosten sofort abgezogen werden. Dies sind die Art von Reparaturen, die regelmäßig passieren.
Das IRS hat dies ausführlich dargelegt. Damit die routinemäßige Wartung sofort abzugsfähig ist, möchte der IRS alle vier der folgenden Kriterien erfüllen:
- Reparaturen sind regelmäßig wiederkehrende Aktivitäten des Typs, den Sie erwarten würden;
- Die Reparaturen resultieren aus der Abnutzung, die in einem Gewerbe oder Geschäft verwendet wird;
- Die Reparaturen sind notwendig, damit die Immobilie in ihrem normalen Zustand effizient funktioniert.
- Und es wird erwartet, dass die Reparaturen entweder durchgeführt werden müssen:
- Mehr als einmal während eines Zeitraums von 10 Jahren (für Gebäude und Gebäude im Zusammenhang mit Gebäuden), oder
- Mehr als einmal während des Klassenlebens der Eigenschaft (für Eigentum anders als Gebäude).
(Das Klassenleben bezieht sich auf die Anzahl der Jahre, über die der IRS erwartet, dass wir Eigentum abwerten. Dies wird in Publikation 946, Abschreibung von Grundstücken , insbesondere der Immobilienklasse in Kapitel 4 und Anhang B, beschrieben.) Abschnitt "Routinewartung" der Q & A auf der IRS-Website. Ein Wort der Warnung: Der routinemäßige Wartungssafe gilt nicht für Ausgaben, die unter die Kategorie der Verbesserungen fallen.
Teilverteilungen
Angenommen, ein Vermieter ersetzt ein Dach auf einem Mietobjekt. Lassen Sie uns über diese Situation nachdenken. Als die Immobilie als Mietobjekt in Betrieb genommen wurde, wurden die Kosten der Immobilie in zwei geteilt: Land und Gebäude. Das Land ist ein nicht abwertender Vermögenswert. Die Kosten des Gebäudes wurden aktiviert und über einen Zeitraum von Jahren abgeschrieben (27,5 Jahre für Wohnimmobilien oder 39 Jahre für Gewerbeimmobilien). Somit sind die Kosten für das alte Dach in den Kosten des Gebäudes enthalten und werden im Laufe der Zeit abgeschrieben.
Jetzt hat der Vermieter das Dach ersetzt. Diese Art der Wiederherstellung muss aktiviert und abgeschrieben werden (über 27,5 Jahre oder 39 Jahre, je nachdem, was zutrifft). Jetzt hat der Vermieter zwei Vermögenswerte abgeschrieben: das ursprüngliche Gebäude und das neue Dach. Aber das alte Dach ist im Gebäude enthalten. In gewisser Weise verliert der Vermieter ein Vermögen (das alte Dach), das nicht mehr existiert. In diesem Szenario erlaubt das IRS dem Vermieter eine teilweise Disposition zu machen. Im Wesentlichen kann der Vermieter die Kosten des alten Daches abschreiben (wodurch dieser Teil der Kosten aus dem Abschreibungsplan des Gebäudes entfernt wird).
Was ist der Vorteil? Dies zieht einen sofortigen Abzug für das alte Dach nach sich, was die Nachteile ausgleichen kann, dass das neue Dach über mehrere Jahre abgeschrieben werden muss. Und dies entfernt das alte Dach (seine historischen Kosten und seine kumulierte Wertminderung) der Bilanz des Steuerpflichtigen. Ein zusätzlicher Bonus: "Es gibt keine Abschreibung, weil kein Verkauf oder Tausch stattgefunden hat", sagt Phil Zaman, ein Direktor des nationalen Steueramtes von CBIZ. So führen Teilveräußerungen zu weniger Rückbaukosten, wenn die Immobilie in Zukunft jemals verkauft wird.
Was Sie sehen müssen
Um zu bestimmen, was abgezogen werden kann und was aktiviert werden muss, überprüfen wir, was die Kosten sind, wie viel sie kosten und wie sich die Kosten auf die zu reparierenden oder zu wartenden Objekte beziehen. "Wir müssen aufpassen, nicht nur Sachen wegzuschreiben", sagt Nelson. "Diese Vorschriften für materielle Güter haben gesagt, dass wir uns diese Ausgaben wirklich anschauen müssen." Wie sehen wir uns diese Ausgaben wirklich an?
Für jeden Reparatur- oder Wartungsaufwand:
- Überprüfen Sie die Rechnung für die Ausgabe
- Wofür sind die Kosten? Wenden Sie den BRA-Test an: Ist der Aufwand eine Verbesserung, eine Restaurierung oder eine Anpassung?
- Wie hoch ist der Aufwand?
- Ist jeder Artikel auf der Rechnung gleich oder kleiner als $ 2.500? Ist die Gesamtrechnung gleich 2.500 oder weniger? Wenn ja, sollten Sie den De-Minimis- Safe-Hafen in Betracht ziehen.
- Ist der Betrag gleich oder kleiner als 10.000? Gleich oder weniger als 2 Prozent der unbereinigten Basis der Immobilie repariert werden? Wenn ja, erwägen Sie, die Safe-Harbour-Wahl für kleine Steuerzahler zu verwenden.
- Was ist die Art der Reparatur? Ist die Reparatur ein erwarteter und notwendiger Teil, um das Eigentum in einem normalen effizienten Betriebszustand zu halten? Wenn dies der Fall ist, sollten Sie den sicheren Hafen für routinemäßige Wartungsarbeiten in Betracht ziehen.
- Überlegen Sie, ob man eine "partielle Disposition" abschreiben kann.
- Aktivieren Sie nach Bedarf Ausgaben und legen Sie einen Abschreibungsplan für die Abschreibung der Reparaturkosten fest.
Ressourcen für Bagger tiefer in Reparaturen und Wartungsabzüge:
- Ein eingehender Blick: IRS finalisiert die Vorschriften über die Veräußerung von materiellem, abschreibungsfähigem Vermögen (Parker Tax Publishing, 8. September 2014).
- Notice 2015-82 (IRS.gov, pdf), die den De-Minimis- Safe-Harbor von $ 500 auf $ 2.500 änderte; zusammengefasst in IR-2015-133: Für kleine Unternehmen: IRS hebt die Schwelle für materielle Sachausschüttungen auf 2.500 USD an; Vereinfacht das Archivieren und Archivieren (IRS.gov, 24. November 2015).
- Vorschriften zu materiellem Eigentum - Häufig gestellte Fragen (IRS.gov, 13. März 2015).
- Treasury Decision 9636: Anleitung zum Abzug und zur Aktivierung von Ausgaben im Zusammenhang mit materiellem Eigentum (IRS.gov, Datum des Inkrafttretens 19. September 2013).
- Einnahmenverfahren 2015-20 (IRS.gov, pdf); zusammengefasst in IR-2015-29: IRS macht es für kleine Unternehmen leichter, Reparaturvorschriften für 2014 und zukünftige Jahre anzuwenden (IRS.gov, 13. Februar 2015).
- Vorschriften über materielle Eigentumsrechte - Leitlinien und Ressourcen für Reparaturvorschriften (AICPA.org)
- Umsetzung der neuen Vorschriften über materielle Eigentumsrechte ( Journal of Accountancy , 31. Januar 2014).
- Regelmäßige Wartung Safe Harbor gemäß den neuen IRS-Reparaturvorschriften (Nolo.com)
- Kleiner Steuerzahler Safe Harbor für Reparaturen und Wartung (Nolo.com)
- Anforderungen der Vermieter gemäß der IRS Repair Regulations (Nolo.com)