Der Verkaufsvergleichsansatz ist die Grundlage für die CMA, Comparative Market Analysis des Immobilienprofis. Es ist ein Prozess, der verwendet wird, um den aktuellen Marktwert einer Immobilie basierend auf den jüngsten Verkäufen von vergleichbaren Immobilien in der Region zu bestimmen.
Die Ergebnisse der Berechnung werden verwendet, um einem Käufer, der einen Heiratsanbieter auflistet, zu helfen, über den Preis zu entscheiden, zu dem seine Immobilie aufzulisten ist.
Immobilienprofis verwenden auch einen CMA-Prozess, um den Käufern zu helfen festzustellen, ob der Preis eines Eigenheims fair ist und der aktuellen Marktaktivität entspricht. Der Agent wird, wenn er gründlich ist, zwei von ihnen ausführen, einen, der kürzlich verkaufte Immobilien verwendet, und einen anderen, der aktuell gelistete Immobilien verwendet und deren Listenpreise verwendet. Das liegt daran, dass sich die Märkte ständig ändern und dass sie die aktuell börsennotierten vergleichbaren Objekte sehen wollen, die die Konkurrenz sind. Auf Basis des aktuellen Bestands und der aktuellen Nachfrage könnte es einen Grund geben, den in den verkauften Immobilien CMA ermittelten Börsenpreis zu senken oder zu erhöhen.
Der CMA-Prozess
Es gibt einen strukturierten Prozess beim Ausführen einer CMA, und es gibt einige wichtige grundlegende Anforderungen :
- Vergleichbare Eigenschaften sollten der Objekteigenschaft so ähnlich wie möglich sein:
- Anzahl der Schlafzimmer
- Anzahl der Bäder
- Quadratmetergröße
- Losgröße
- Die vergleichbaren Eigenschaften sollten so nah wie möglich in derselben Nachbarschaft oder Unterteilung sein.
- Ihr Verkaufsdatum sollte so aktuell wie möglich sein. Wenn die verkauften Daten von Comps (Comparatives) zu weit in der Vergangenheit liegen, sind sie bereits zu alt, um für den aktuellen Markt genau zu sein. Wenn es nicht genügend Eigenschaften für Kompositionen in der Nähe gibt, ist es notwendig, etwas weiter in die Ferne zu ziehen.
Betrachten wir im Folgenden ein Übersichtsbeispiel für eine einfache CMA.
- Wir haben unser Thema Eigentum, ein 3 BR, 2 BA-Haus 1900 Quadratmeter groß mit einer Garage für zwei Autos.
- Das Haus ist auf einem Standardunterteilungsgrundstück sehr ähnlich in der Größe zu allen anderen.
- Drei vergleichbare Häuser wurden in der gleichen Unterteilung gefunden.
- Zwei der Häuser waren sehr nah, mit den gleichen Schlafzimmern, Bädern und Garagen.
- Ein Haus hatte ein extra Schlafzimmer und ein halbes Bad. Der Verkaufspreis dieses Hauses wurde um den Neubauwert eines Schlafzimmers und eines Halbbadezimmers reduziert, um es unserem Objekt ähnlich zu machen.
- Die Quadratmeterzahl der Häuser war knapp, aber nicht genau. Also wurden die Preise der drei Comps jeweils durch ihre jeweilige Quadratfußgröße geteilt, um einen Verkaufspreis pro Quadratfuß zu erhalten. Diese wurden zu einer Nummer gemittelt.
- Diese Zahl wurde mit den 1.900 Quadratfuß des Gegenstandsvermögens multipliziert, um seinen ungefähren Wert auf dem gegenwärtigen Markt zu bestimmen.
Für den Verkäufer und den Immobilienprofi ist das normalerweise so weit wie möglich. Ich würde jedoch eine andere Marktanalyse vorschlagen, um die aktuelle Konkurrenz zu sehen, wie ich es für einen Käufer tun würde. Eine weitere CMA wird auf die gleiche Weise durchgeführt. Aber jetzt finden wir drei Comps, die zum Verkauf stehen und ihre Listenpreise verwenden.
Dieser Beispielmarkt war ziemlich beschäftigt, und in den letzten Wochen gab es mehr Verkäufe als neue Angebote. Das aktuelle Inventar der Häuser zum Verkauf ist niedriger, und die Notierungspreise unserer drei Comps zeigen, dass die Listenpreisschätzung von der regulären CMA erhöht werden kann. Wir bleiben am unteren Ende der wettbewerbsfähigen Häuserpreise für einen Verkaufsvorteil und gehen auf den Markt.
Also, was ist anders in diesen Prozessen und einer Beurteilung? Der Gutachter verwendet auch Comps, vielleicht die gleichen Comps. Der Gutachter arbeitet jedoch normalerweise für den Kreditgeber, also ist ihre Arbeit anders. Der Immobilienprofi möchte für seinen Verkäufer den höchstmöglichen Preis erzielen. Der Gutachter möchte einen Wert, der die Investition des Kreditgebers deckt, aber nicht überhöht ist.