Wenn Sie neu in der Immobilienbranche oder neu in der Gegend sind, erhalten Sie Hilfe. Ein CMA ist nicht nur eine vergleichende Mathematik. Eine gründliche Kenntnis der Dynamik der Immobilienverkäufe in dem spezifischen Bereich ist erforderlich, um Beurteilungen auf der Grundlage der präsentierten Daten zu treffen. "Immobilien sind lokal" ist ein bekanntes Zitat, weil es wahr ist, und Sie müssen alles über Ihren lokalen Markt lernen.
Mit anderen Worten, Sie müssen etwas über Ihren Markt wissen und warum Häuser in einem Bereich anders und für höhere oder niedrigere Preise als vergleichbare Häuser in einem anderen Bereich verkaufen.
Zahlen nur zu vergleichen, ohne über die Nachbarschaften und Eigenschaften zu wissen, kann eine Katastrophe sein. Die wichtigste Aktivität in einem CMA ist die Auswahl vergleichbarer Eigenschaften.
Sorgfältig zusammengetragene vergleichbare Eigenschaften
Bei der Auswahl von Eigenschaften, die Ihrer Meinung nach mit Ihrer Objekteigenschaft vergleichbar sind, sind wichtige Überlegungen erforderlich:
- Statistisch gesehen sind Verkäufe, die weit über oder weit unter der Masse der Gruppe liegen, suspekt. Es gibt wahrscheinlich berechtigte Gründe für die Divergenz. Wenn Sie genug aktuelle Comps haben, werfen Sie den Weg zu hoch und viel zu niedrigen Preisen.
- Stellen Sie sicher, dass Sie nicht verwendete Comps rechtfertigen können. Wenn Sie sich entscheiden, dass ein Vergleich nicht angemessen ist, haben Sie einen guten Grund. Wenn Sie später von Ihrem Kunden gefragt werden, warum Sie ein bestimmtes Zuhause nicht genutzt haben, möchten Sie in der Lage sein, wahrheitsgemäß zu antworten und Ihre Handlungen zu rechtfertigen.
- Ziehen Sie vergleichbare Eigenschaften aus dem Bereich der Objekteigenschaft oder so nah wie möglich. Wenn es unmöglich ist, in der gleichen Gegend genügend Comps zu finden, kann es notwendig sein, einige aus einer ähnlichen Nachbarschaft in einem anderen Teil der Stadt zu benutzen.
- Verwenden Sie verkaufte Vergleichswerte, die nicht zu alt sind. Bleiben Sie so aktuell wie möglich. In schnellen Märkten ist dies einfach, aber nicht so sehr, wenn die Verkäufe langsam sind. Wenn Sie mehr als zwei oder drei Monate zurückgehen müssen, müssen Sie wahrscheinlich einige subjektive Anpassungen für den langen Zeitraum vornehmen. Es ist nicht leicht, denn es gibt wirklich keine Regel dafür, wie man es genau macht.
- Wenn es die Menge erlaubt, verwenden Sie nur ähnliche Konstruktionstypen. Ein Beispiel könnte sein, dass deine Subjekt-Eigenschaft ein einstöckiges Haus ist und viele der Comps zwei Geschichten sind. Mit unserer älter werdenden Bevölkerung werden viele Senioren nach einem einstöckigen Zuhause suchen, so dass es mehr gefragt sein könnte
Wert für Eigenschaftsunterschiede anpassen
Beim Vergleich ähnlicher Eigenschaften gibt es immer Unterschiede. Stellen Sie sicher, dass Sie die Schätzung der Objekteigenschaft für ihre Unterschiede von den vergleichbaren Eigenschaften anpassen:
- Add oder subtrahieren Wert für den Unterschied in der Menge oder Flächengröße.
- Machen Sie das gleiche für Feature Unterschiede, wie Schlafzimmer, Bäder, Garage, etc.
- Betrachten Sie Finanzierungsunterschiede, die den Verkaufspreis beeinflussen könnten. Verkäuferfinanzierungen können manchmal zu einem höheren Preis führen, der für eine Immobilie gezahlt wird, die nicht mit ihrem wahren Wert zusammenhängt. Denken Sie daran, dass dies "arm's length" Transaktionen sein müssen. Es sollte keine besonderen Situationen, Familienverkäufe, Notverkäufe, usw. geben.
Eine aktuelle Analyse des Wettbewerbsmarktes
Ein vollständiger und detaillierter Bericht an Ihren Börsenprospekt / -kunden kann ohne eine ähnliche Marktanalyse der aufgelisteten Immobilien, die zu der Zeit mit ihrem Haus konkurrieren, nicht vollständig sein. Ihre Listenpreisempfehlung kann nach oben oder unten geändert werden, abhängig davon, wie viele Häuser in dem Gebiet zu der Zeit aufgeführt sind und deren Listenpreise.
Wenn Sie wissen, dass einige der am höchsten verkauften Comps aus Zeiträumen mit einem sehr niedrigen Lagerbestand stammen, können Sie Ihre Listenpreisschätzung etwas nach unten korrigieren, wenn der aktuelle Markt einen deutlich höheren Lagerbestand aufweist. Gehen Sie in die andere Richtung, wenn Sie weniger Häuser zur Verfügung haben, können Sie Ihren Preis möglicherweise nach oben anpassen.
Ergebnisse, die in einem einfach zu verstehenden Format angezeigt werden
Dies ist keine Werbung für "hübsch". Es gibt Softwarelösungen für fast jedes MLS-System, die sehr gut aussehende Berichte für vergleichende Marktanalysen liefern. Der Wert liegt in den Daten und Ihrer Interpretation davon. Lassen Sie den Glanz der "Präsentation" nicht höher eingreifen als die Auswahl und Interpretation der Daten.