Durch den Verkauf von Immobilien-Aufzeichnungen wählt der Immobilienprofi kürzlich verkaufte Immobilien aus, die dem betreffenden Objekt und in demselben geografischen Gebiet ähnlich sind. Durch Vergleichen dieser Eigenschaften und Anpassen für Merkmalsunterschiede wird eine Schätzung des Werts für die Subjekteigenschaft vorgenommen.
Ein gründlicher Immobilienprofi wird jedoch eine zweite CMA für einen Verkäufer oder einen Käufer durchführen.
Eine zweite gründliche CMA würde Vergleiche mit derzeit aufgeführten ähnlichen Objekten in dem Gebiet beinhalten. Der gleiche Prozess würde verwendet, aber mit den derzeit aufgeführten Eigenschaften. Dies würde eine Bewertung des aktuellen Wettbewerbs ermöglichen und könnte zu einer Erhöhung oder Verringerung der Schätzung auf der Grundlage der verkauften Immobilien führen.
Auch bekannt als: CMA, vergleichbare Analyse
Qualität vergleichbarer Selektionen
Entscheidend für die Genauigkeit bei der Bestimmung des Marktwerts ist die Auswahl der besten vergleichbaren Eigenschaften. Drei Agenten, die sogar ein anderes vergleichbares von drei oder vier verwendeten auswählen, können sehr unterschiedliche Bewertungen erhalten. Dies passiert häufig, wenn ein Verkäufer einen Listing-Agenten kauft. Sie erhalten eine Schätzung von mehreren Agenten und sind von den Unterschieden überrascht. Leider ist derjenige, der ihnen die höchste Nummer gibt, oft derjenige, der die Liste bekommt, und normalerweise ist es keine gute Nummer.
Bei der Auswahl von Kompositionen sind mehrere Punkte zu beachten:
- Wenn die Immobilie verkauft wird: Verkäufe von mehr als zwei oder drei Monaten in der Vergangenheit sind keine guten Preise, besonders in schnelllebigen Märkten. Je jünger die Verkäufe sind, desto unwahrscheinlicher ist es, dass sich der Markt so weit bewegt hat, dass die Verkaufspreise der Immobilien zum Zeitpunkt der CMA irrelevant geworden sind.
- Wo sich das Anwesen befindet: Die beste Situation ist, dass das Haus in der gleichen Unterteilung ist. Das ist in vielen Fällen nicht möglich, weshalb die nächste Überlegung das Auffinden von Kompositionen in der gleichen Nachbarschaft oder im allgemeinen Bereich ist. Wenn Sie auf diese Weise keine geeigneten Comps erhalten können, können sehr ähnliche Häuser in ähnlichen Unterteilungen in anderen Teilen der Stadt die einzige verfügbare Ressource sein.
- Eigenschaften des Hauses: Wenn es um die Anzahl der Schlafzimmer, Bäder, die Quadratmeterzahl des Hauses, die Größe des Grundstücks und andere Merkmale des Hauses geht, sollten die vergleichbaren Häuser so ähnlich wie möglich sein. Es ist selten, außer in großen Cookie-Cutter-Unterteilungen, dass Sie all diese Dinge genau vergleichen können.
Qualität der Anpassungen
Dieser letzte Punkt bringt uns zu einer Diskussion darüber, wie wir unsere Berechnung für Unterschiede in den Strukturen kompensieren. Wir nehmen Anpassungen vor, ähnlich denen von Gutachtern, um die Verkaufspreise der vergleichbaren Häuser so anzupassen, dass sie besser zu unserem Objekt passen.
Mit anderen Worten, wenn wir ein 3 Schlafzimmer, 2 Bäder Haus mit einer Garage für zwei Autos und 2100 Quadratmeter Wohnfläche haben, werden wir versuchen, drei oder vier Comps mit all diesen Funktionen die gleiche zu finden. Wir werden es jedoch selten tun, daher müssen wir Anpassungen an den Verkaufspreisen vornehmen.
- Lassen Sie uns sagen, dass ein Comp nur zwei Schlafzimmer hat. Wir müssen davon ausgehen, dass es mit dreien für mehr Geld verkauft hätte, also werden wir etwas Geld zurück zu seinem tatsächlichen Verkaufspreis hinzufügen, um es an drei Schlafzimmer anzupassen. Gleiches gilt für Bäder und Garagenplätze.
- Wenn es andersherum ist, sagen wir drei Badezimmer, wenn unser Objekt zu Hause nur zwei hatte, dann würden wir den Wert eines Badezimmers von dem Verkaufspreis in unserer Anpassung subtrahieren.
- Wir müssen nichts mit dem Quadratmeterzahl tun, bis wir unsere Berechnung finalisieren.
Sobald wir unsere Verkaufspreise für vergleichbare Häuser angepasst haben, teilen wir jeden verkauften Preis durch ihre Quadratmeter, um den Verkaufspreis pro Quadratfuß zu erhalten. Wir berechnen diese für unsere drei oder mehr Kompositionen, um einen Durchschnittswert pro Quadratfuß zu erhalten. Dann multiplizieren wir das einfach mit dem Quadratfuß unseres Subjekts zu Hause, um unseren geschätzten aktuellen Marktwert zu erhalten.
Dort haben Sie das große Bild, eine CMA zu machen, aber Sie wollen sich einarbeiten und mehr lernen und üben, bevor Sie es für Kunden tun.