Immobilieninvestoren können, wenn es finanziell vorteilhaft ist, eine bestehende Hypothek vom Verkäufer übernehmen, wenn sie eine Anlageimmobilie erwerben. Wenn dies geschieht, ist eine Proportionierung für die angenommenen Hypothekenzinsen erforderlich.
Da die Hypothekenzinsen im Nachhinein gezahlt werden, schuldet der Verkäufer dem Käufer Zinsen "bis zum Abschlussdatum", da der Käufer diese Zinsen bei der nächsten Zahlung nach Abschluss zahlt.
Wie bei den meisten Prationierungen müssen wir aus dem Kaufvertrag wissen, ob wir die Proportionierung durchführen oder durch die Schließung abschließen.
- 1. Berechnen Sie die Zinstage, die der Verkäufer dem Käufer schuldet.
- 2. Bestimmen Sie den Betrag pro Tag des Interesses.
- 3. Multiplizieren Sie die Anzahl der Tage mit dem Betrag / Tag für die Summe.
Lassen Sie uns eine Beispielproportion machen. Ein Immobilieninvestor schließt am 16. Juli ein Mietobjekt. Der Hypothekensaldo beträgt 257.505 US-Dollar bei einem Zinssatz von 6,75%, und wir verwenden ein 365-Tage-Kalenderjahr. Wir werden bis zum Tag des Abschlusses "bis" durchrechnen. Dies bedeutet, dass der Verkäufer den Tag der Schlusszinsen bezahlt.
- 1. Tage, die der Verkäufer dem Käufer schuldet, sind 16 vom 1. bis zum 16. Juli.
- 2. $ 257,505 X .0675 = $ 17381.59 geteilt durch 365 Tage = $ 47.62 / Tag
- 3. $ 47,62 / Tag Zinsen X 16 Tage = $ 761,92 vom Verkäufer an den Käufer
Dies wäre ein DEBIT für den Verkäufer und ein KREDIT für den Käufer.
Über Prorating in Immobilientransaktionen
Die Aufteilung der Hypothekenzinsen auf Annahmen ist nicht so üblich, da Hypothekenannahmen nicht üblich sind.
Es gibt eine Reihe von Positionen in einer Abschlusserklärung, wohnhaft oder kommerziell, die eine Pro-Rating von Geldern erfordern, um sicherzustellen, dass der Käufer und der Verkäufer ihren Preisanteil basierend auf dem Abschlussdatum bezahlen.
Grundsteuern
Die Grundsteuern werden im Nachhinein gezahlt, also für das Vorjahr. Die anteiligen Vermögenssteuersätze sind wahrscheinlich am häufigsten, da die Steuern in der Regel jährlich und nicht monatlich gezahlt werden.
Auch wenn es eine Hypothek gibt, dann gibt es wahrscheinlich eine Treuhandschaft von Steuern, die monatlich gesammelt werden, um sicher zu sein, dass der jährliche in Rechnung gestellte Betrag, wenn er erhalten wird, gedeckt werden kann. Auf der Grundlage des Abschlussdatums erhält der Käufer eine Gutschrift für den Steuerbetrag, der ab diesem Tag bis zum Beginn des Steuerjahres fällig wird. Dann zahlen sie bei Fälligkeit die volle Steuerrechnung. Der Verkäufer wird effektiv seinen Teil der Steuern des Jahres an den Käufer zahlen, um dann zur Steuerzeit verwendet zu werden.
Sachversicherung
Der Käufer ist für die Versicherung ab dem Schlusstag verantwortlich. Der Verkäufer hat möglicherweise eine bestimmte Versicherung im Voraus bezahlt und erhält somit eine Gutschrift für jeden Betrag, den er bezahlt hat und der Tage nach dem Schließen abdeckt.
Mieten
Dies ist häufiger in Wohnungen und Mehrfamilienhäusern, aber auch Einfamilienhäuser sind vermietet. Ein Closing müsste am letzten Tag des Monats erfolgen, um eine Mietprovisionspflicht zu vermeiden. Wenn zum Beispiel in der Mitte des Monats geschlossen, hat der Verkäufer bereits die Miete für den ganzen Monat gesammelt. Der Käufer erhält eine Gutschrift für die Miete von Mitte bis Ende des Monats.
Kommerzieller Raum komplexer
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, gewerbliche Mietverträge zu strukturieren. Einige haben Mieter, die einen Teil oder sogar alle Steuern und andere Betriebskosten bezahlen.
Jede dieser Anforderungen könnte eine Pro-Rating-Anforderung erfordern, und für einen Einzelhandels-Bürokomplex oder ein Einkaufszentrum würde dies Berechnungen für jeden Mietplatz erfordern, wenn die Kosten mit dem Vermieter geteilt werden.
Ich habe bereits die Proportionierung der kommerziellen Mieten erwähnt, daher könnte es für einen großen Einzelhandelsmietvertrag viele dieser Berechnungen geben. Deshalb gibt es Buchhalter.
Praktisch jede Immobilientransaktion, die Prepaid- oder Postpaid-Beträge beinhaltet, erfordert eine Pro-Bewertung dieser Positionen in der Abschlussrechnung. Es ist nicht etwas, das der Immobilienprofi tut, aber sie müssen es ihrem Käufer- oder Verkäuferklienten erklären können.