Wert entspricht dem Netto-Betriebsergebnis dividiert durch den Cap-Satz
Wenn Sie ein Immobilieninvestor sind und darüber nachdenken, eine Immobilie zu kaufen, sollten Sie nicht nur den Marktwert dieser Immobilie, sondern auch deren betriebliche Erträge und Kosten bestimmen.
Es wird Ihnen sagen, ob es Ihre Cash-Flow- und Rentabilitätsziele erfüllt. Und wenn Sie anfangen, ist das Verständnis der Kapitalisierungsrate wichtig für Ihr zukünftiges Geschäftswachstum.
Eigenschaftswert bestimmen
Zuerst müssen Sie das Netto-Betriebseinkommen (NOI) des betreffenden Objekts bestimmen, das Sie oder Ihr Kunde in Betracht ziehen. Die NOI eines Mietobjekts ist seine Miete abzüglich seiner Ausgaben. Wenn es sich um einen Apartmentkomplex handelt, bestimmen Sie die Nettomieteinnahmen nach dem, was Sie zu unterhalten haben.
Dies kann eine kleine Herausforderung sein, weil Sie idealerweise die Einkommens- und Spesenabrechnungen von der Immobilie benötigen, die nur der aktuelle Besitzer hätte. Sie können aber auch NOI schätzen, indem Sie den Verkaufspreis mit dem Kapitalisierungszinssatz multiplizieren.
Ein Beispiel
Ein Projekt mit sechs Wohneinheiten könnte zu einem Nettogewinn von 30.000 US-Dollar führen. Ermitteln Sie den Kapitalisierungszinssatz eines kürzlich veräußerten vergleichbaren Objekts. Teilen Sie nun dieses Nettobetriebsergebnis durch den Kapitalisierungszinssatz, um das aktuelle Immobilienwertergebnis zu erhalten.
Nehmen wir an, Ihre vergleichbare Immobilie wurde für 250.000 US-Dollar verkauft. Sie haben festgestellt, dass die NOI der Unterkunft nach Abzug der anfallenden Kosten 50.000 US-Dollar beträgt. Teilen Sie das mit dem Verkaufspreis von 250.000 US-Dollar. Sie haben eine Kapitalisierungsrate von .2 oder 20 Prozent.
Wenn Sie eine Kapitalisierungsrate von 20 Prozent annehmen. 30.000 Dollar geteilt durch 20 Prozent sind 150.000 Dollar, was der aktuelle Wert der Immobilie wäre.
Andere Werkzeuge
Beachten Sie, dass dies nicht die einzige Methode zur Berechnung von Einkommenseigenschaftswerten ist. Es ist nur ein Werkzeug in der Box. Die verschiedenen Bewertungs- und finanziellen Leistungsberechnungen, die Investoren und Immobilienprofis in ihrer täglichen Routine verwenden, haben einen gewissen Wert.
Es gibt Bücher voller komplizierter Berechnungen, die dazu dienen, Immobilien zu bewerten und die Wertentwicklung von Immobilieninvestitionen und Mieteigentum und -betrieb zu bestimmen. Die meisten Investoren verwenden regelmäßig nur ein halbes Dutzend dieser Berechnungen für Investitionen in Wohnimmobilien. Einige gelten für den Großhandel, einige für Fix-und-Flip-Projekte und wieder andere für Mietinvestitionen. Einige sind für den vermietenden Anleger nützlicher, um die langfristige Performance ihrer Portfolios zu bestimmen.
Gewerbeimmobilien-Investment
Ein ganz neues mathematisches Niveau ist bei Investitionen in Gewerbeimmobilien involviert. Es gibt einige sehr spezielle Berechnungen, die von Kreditgebern verwendet werden, um zu bestimmen, ob ein Kauf oder ein Projekt finanziert werden soll oder nicht. Es ist gut, von ihnen zu wissen, denn viele sehr erfolgreiche Wohninvestoren entwickeln sich zu Mehrfamilien- und Gewerbeimmobilieninvestments.
Die Auswahl der zu verwendenden Bewertungs- und Gewinnberechnungen hängt von Ihren Zielen und der Art der Immobilie ab.
Wenn Sie ein Investor sind, der Einfamilien-Mietobjekte kauft, werden Sie einige Berechnungen verwenden, aber wahrscheinlich nicht an Cap Rate und anderen Mehrfamilien-orientierten Berechnungen interessiert sein.
Vermietung von Immobilien
Der Beginn einer erfolgreichen Mietanlagestrategie ist eine genaue Schätzung der Mietrendite für die potenzielle Immobilie. Wenn Sie Mietwohnungen besitzen, zeigt Ihnen die Nettomietrendite, wie gut Ihre Investition ist, und zwar nicht nur mit Marktfaktoren und Miete, sondern auch mit Ihren Kosten, einschließlich Management und Wartung.
Die Quintessenz
Diejenigen, die über einkommensschaffende Immobilien in Immobilien investieren, sollten eine Methode haben, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, die sie kaufen möchten. Cap-Sätze werden häufig in Bewertungen von kommerziellen und Mehrfamilienimmobilien und in Rentabilitätsstudien verwendet.
Sie können verwendet werden, um einen guten Verkaufspreis für eine Immobilie zu bestimmen - oder von der anderen Seite den Wert einer gelisteten Immobilie im Vergleich zum Angebotspreis.
Als Immobilienprofi, der Anlagekunden bedient, sollten Sie mit allen Methoden der Bewertung von Renditeobjekten vertraut sein. Wenn Sie alle Ihre eigenen Mieteigentumswartung und -verwaltung durchführen, haben Sie möglicherweise keine Kosten außer Materialien, wenn Sie Ihre Arbeit nicht schätzen. Es ist jedoch viel wahrscheinlicher, dass Sie mehrere Kosten haben und Ihr Netto-Betriebseinkommen ist die Zahl, die Sie nach all diesen Spesenabzügen erhalten.