Schwierigkeit: Einfach
Benötigte Zeit: 5 Minuten
Hier ist wie:
- Ermitteln Sie das Brutto-Betriebseinkommen (GOI) der Immobilie:
Bruttopotenzialeinkommen - Leerstand und Kreditverlust = Bruttobetriebsergebnis
- Bestimmen Sie die Betriebskosten der Immobilie. Dies würde Aufwendungen für Management, Recht und Buchhaltung, Versicherungen, Hausmeisterdienste, Wartung, Lieferungen, Steuern, Versorgungsleistungen usw. umfassen.
- Subtrahieren Sie die Betriebskosten vom Bruttobetriebsergebnis, um zum Nettobetriebsergebnis zu gelangen. Am Beispiel einer Liegenschaft mit einem Bruttobetriebsergebnis von 52.000 US-Dollar und Betriebsausgaben von 37.000 US-Dollar würde unser operatives Nettoergebnis wie folgt aussehen:
$ 52.000 - $ 37.000 = $ 15.000 Netto-Betriebsergebnis
Kommerzielle Kreditgeber verwenden unterschiedliche Qualifikationskriterien, um zu bestimmen, ob eine Hypothek gerechtfertigt ist und wie viel sie gegen eine Immobilie leihen werden. Die Eigentümer der Anleger werden in der Regel nicht individuell hinsichtlich ihrer Kredithistorie bewertet, da sie für den Kreditgeber nicht so wichtig ist wie das Einkommenspotenzial der Immobilie, die verpfändet werden soll.
Tatsache ist, dass ein Hauskäufer in dem Haus wohnen wird, das er kauft, also bewertet der Kreditgeber ihre Fähigkeit, die Hypothek und ihre Geschichte der Zahlung der Schuldverpflichtungen zu zahlen.
Es ist eine ganz andere Situation als eine Gewerbeimmobilie, sagen wir mal ein Bürokomplex. Die Käufer kaufen diese Immobilie für einen einzigen Zweck; um einen positiven Cashflow aus Mieteinnahmen zu generieren.
Einkommen
Die Motivation für den Kauf ist das Einkommen, daher möchte der Kreditgeber die Immobilie basierend auf den Erträgen, die er generiert, bewerten.
Sicher, Eigentumsbedingung und andere Faktoren gehen in die Hypothekenzulassung ein, aber Einkommen ist der große Faktor. Wenn die Immobilie die Schulden bedienen kann (die Hypothekenzahlungen bezahlen) und immer noch einen akzeptablen monatlichen Einkommensstrom haben, wird wahrscheinlich eine Hypothek initiiert.
Kosten
Natürlich sind Ausgaben die eine Hälfte der wichtigsten Überlegungen bei der NOI-Berechnung. Es ist wichtig, alle Betriebskosten der Immobilie zu erfassen. Diese können und beinhalten oft:
- Marketing und Werbung - Diese Spesenkategorie kann je nach Objekttyp sehr unterschiedlich sein. Bei einer Eigentumswohnung wäre der größte Teil dieser Ausgaben Werbung für Mieterbewerber. Für eine Einzelhandels- oder Büroimmobilie gilt das Gleiche, aber es können auch Marketingkosten anfallen, um die Immobilie Verbrauchern oder Kunden für die Mieter zu präsentieren.
- Management - Professionelles Management ist die Norm für größere Gewerbeimmobilien. Dieser Aufwand ist erheblich, kann aber durch die Einsparungen, die das professionelle Management im Betrieb und in der Instandhaltung der Immobilie erzielen kann, erheblich kompensiert werden.
- Utilities - Diejenigen, die nicht an die Mieter weitergegeben wurden, würden in diese Kategorie fallen.
- Reparaturen und Wartung - Alles von der Landschaftsgestaltung bis zur Reparatur defekter Klimaanlagen oder zum Lackieren von Einheiten ist in diesem Eimer.
- Versicherung - Dies ist auch ein großer Aufwand.
Dies sind die Hauptkategorien, und es gibt andere Ausgaben, die von der Nutzung der Immobilie und der Mieter abhängig sind.
Wenn die vom Verleiher gewünschten Quoten nicht auf Zustimmung abzielen, können die Kreditnehmer mehr Geld für eine Anzahlung aufbringen, um die Verhältnisse in Einklang zu bringen. Das Nettobetriebsergebnis ist im gewerblichen Kreditgeschäft sehr wichtig.
Tipps:
- Seien Sie sehr vorsichtig, um alle Betriebskosten in die Berechnung einzubeziehen. Fehlende Ausgaben erhöhen das Netto-Betriebsergebnis und führen dazu, dass Ihr Kunde auf der Grundlage der Bewertung mit Cap-Rate zu viel für die Immobilie zahlt.
- Für die am häufigsten verwendeten Berechnungen von Investoren und eine Tabelle, um sie zu berechnen, nehmen Sie diese lin, für die Top-10-Berechnungen .
Was du brauchst:
- Taschenrechner
- Umfassende Aufschlüsselung der betrieblichen Aufwendungen.
Keine dieser Berechnungen ist Raketenwissenschaft. Sie werden schnell auf dem Laufenden sein und in der Lage sein, sie zu erledigen oder sie intelligent mit kommerziellen Investoren zu diskutieren.