Machen Sie ein paar einfache Berechnungen, um die genauen Beträge beim Schließen zu berechnen
Die Mietverträge werden in der Regel bis zum Abschlussdatum abgeschlossen, und sie beinhalten keine Kautionen , die der Verkäufer an den Käufer weitergeben kann, damit sie vor dem Verkauf gehalten werden.
Der Käufer wäre dann verantwortlich für die Einlagen und ihre eventuelle Veräußerung auf der Grundlage der Bedingungen des neuen Mietvertrages.
Beispiel für eine Prorationsberechnung
Drei Berechnungen bestimmen den Betrag einer Mietgliederung:
- Bestimmen Sie die Anzahl der Miettage, die der Verkäufer dem Käufer schuldet
- Ankunft zum Mietpreis pro Tag
- Multiplizieren Sie den Miet- / Tagesbetrag mit der Anzahl der Tage
Nehmen Sie an, dass ein Duplex mit beiden gemieteten Einheiten verkauft wird. Die Miete beträgt 500 $ pro Monat für Einheit A und 700 $ pro Monat für Einheit B. Die Miete wurde für beide Einheiten am 1. September bezahlt und wir schließen am 12. September.
- 30 Tage im September minus 12 Tage bis zum Schließen entsprechen 18 Tagen
- Mieten Sie insgesamt $ 1200 / Monat, also teilen Sie sich durch 30 Tage für einen täglichen Mietbetrag von $ 40
- $ 40 pro Tag Mietbetrag mal 18 Tage entspricht $ 720
Dieser Betrag würde dem Käufer als "Gutschrift" und dem Verkäufer in der Schlussabrechnung als "Lastschrift" angezeigt.
Andere Überlegungen
Offensichtlich werden Mietobjekte für ihren Cashflow und den gesamten ROI mit Wertsteigerung und Steuervorteilen gekauft , egal ob es sich um Einfamilienhäuser oder Wohnungen handelt.
Die Aufteilung der Mieten zum Zeitpunkt des Abschlusses ist nur eine wichtige Überlegung.
Käufer sollten feststellen, ob die gemeldeten Mieten korrekt sind. Stellen Sie sicher, dass die Mieten in Kalkulationstabellen und Einkommensdokumenten tatsächlich sind. Ein potenzieller Käufer eines Mietobjekts sollte Bankauszüge erhalten, um zu überprüfen, dass dies die tatsächlichen Mieten sind, die bezahlt werden.
Wenn die Miete einer Wohnung 750 US-Dollar pro Monat betragen soll, bestätigen Sie, dass dies in der Tat der monatlich einzahlende Betrag ist.
Zum Beispiel könnte der Vermieter den Mieter für einige oder alle seiner Mietzahlungen Dienstleistungen handeln lassen. Vielleicht hat der Mieter Reinigungs- und Instandhaltungsdienste geleistet, oder vielleicht hat der Mieter aufgrund einer persönlichen Beziehung mit dem Vermieter eine Reduktion der Miete erhalten. Aus welchen Gründen auch immer werden die Zahlen nur ausgeglichen, wenn alle in den Mietverträgen enthaltenen Mieten tatsächlich hinterlegt sind.
Ein potenzieller Käufer könnte auch nachfragen, ob der Verkäufer aktuelle Marktsätze berechnet. Bestätigen Sie, ob die Mieter unter, über oder über dem hinaus zahlen, was andere Vermieter in der Gegend für ähnliche Eigenschaften verlangen. In diesem Bereich kann für den Käufer ein echter Wert sein. Einige Vermieter sind entweder faul oder mögen es einfach nicht zu interviewen und neue Mieter zu platzieren, so dass sie lange Mietzinserhöhungen vermeiden, um die gleichen Mieter an ihrem Platz zu halten.
Die Mietzahlungen können dadurch deutlich unter den aktuellen Marktzinsen liegen. Die Mieten können sofort nach Ablauf des Mietvertrags erhöht werden, um den ROI und den Cashflow für den neuen Eigentümer zu ändern.