Wie bei allen Immobilientransfers müssen wir wissen, ob wir das Abschlussdatum "durch" oder "bis" bestimmen und ob wir ein "Banker-Jahr" von 360 Tagen verwenden oder ein 365 Tage Kalenderjahr.
Die Schritte sind:
- Ermitteln Sie die Anzahl der Tage vom Abschluss bis zum Ablauf des Richtlinienablaufs.
- Berechnen Sie die Kosten pro Tag der Versicherung.
- Multiplizieren Sie die Anzahl der Tage mit dem Betrag pro Tag.
Lassen Sie uns eine Muster-Versicherungsprovision machen. Ein Immobilieninvestor übernimmt die Versicherungspolice auf einem Mietobjekt. Die jährliche Prämie für die Police beträgt 1350 US-Dollar. Die Policenprämie wurde am 12. Februar vollständig ausgezahlt, der Abschluss ist am 15. Oktober desselben Jahres. Wir verwenden ein 365-Tage-Kalenderjahr und teilen "bis" ab. Dies bedeutet, dass der Verkäufer für den Tag des Abschlusses zahlt.
- Anzahl der Tage vom 16. bis zum 11. Februar im nächsten Jahr: 16. Oktober + 30. November + 31. Dezember + 31. Januar + 11. Februar = 119 Tage
- 1350 Dollar geteilt durch 365 Tage = Tageskosten von 3,70 Dollar
- $ 3,70 Kosten / Tag X 119 Tage = anteiliger Betrag von $ 440,30.
Dieser Betrag wird dem Verkäufer gutgeschrieben und dem Käufer gutgeschrieben.
Pro-ration und die Abschlusserklärung
Warum gibt es Posten in einer Abschlusserklärung für Immobilientransaktionen, die anteilig sein müssen?
- Geld in Treuhandkonto - manchmal ist es notwendig zu entscheiden, ob ein Teil des Geldes, das in einem Treuhandkonto für Ausgaben gehalten wird, an den Verkäufer zurückgeschickt oder für den Käufer treuhänderisch aufbewahrt werden sollte.
- Versicherung - Versicherungsprämien werden im Voraus bezahlt, so dass der Verkäufer für ein ganzes Versicherungsjahr bezahlt hat. Bei Abschluss wird ein Teil dieses Prämiengeldes für den Rest des Jahres an den Verkäufer zurückerstattet.
- Vermögenssteuern - Wie Versicherungen, aber es funktioniert andersherum. Nehmen wir an, Sie schließen im Juni, und Steuerrechnungen für dieses Jahr kommen im November für die Zahlung bis zum 1. Januar. Der Käufer wird der Eigentümer zur Steuerzeit sein, aber sie waren nicht für das gesamte Steuerjahr. Daher schuldet der Verkäufer den fälligen Betrag zwischen dem Abschluss und dem Steuerfälligkeitsdatum. In der Regel wird dieser Betrag bei Abschluss auf der Seite des Käufers gutgeschrieben und der Käufer zahlt die fälligen Steuern.
- Mieten - Bei Mietobjekten werden die Mieten in den meisten Fällen für den Monat zu Beginn des Monats gezahlt. Also, wenn der Abschluss am 15. des Monats abgeschlossen wird, wurde der Verkäufer für den vollen Monat bezahlt, aber nur die Hälfte davon ist fällig. Dem Käufer wird die Miete für die letzten 15 oder 16 Tage des Monats gutgeschrieben.
- Gewerbliche Leasingzahlungen - Es gibt verschiedene Arten von Leasingverträgen mit unterschiedlichen Zahlungsstrukturen. Es ist kompliziert, aber ein Closing erfordert eine Proration dessen, was dem Verkäufer für seine Besitzdauer zusteht, und der Rest gehört dem neuen Besitzer.
- Farm und Ranch Leases - Oft können Farmen und Ranches Land von einem Nachbarn oder von der Regierung für die Beweidung verpachten. Wenn dies der Fall ist, muss eine Vorauszahlung, die für die Zeit nach dem Schließen gilt, an den Verkäufer gehen, da sie keine Eigentümer mehr sind. Der Käufer ist dafür verantwortlich.
Es ist wichtig zu wissen, dass dies akzeptierte Praktiken sind, aber einige von ihnen können als Teil des Kaufvertrags ausgehandelt werden. Sie sind nicht eisenbeschlagen. Insbesondere bei Gewerbeimmobilien kann ein scharfer Immobilienprofi für seine Kunden wertvoll sein, indem er Bereiche des Geschäfts hervorhebt, die ausgehandelt werden könnten, wenn sie in eine Preisnot geraten sind.