Real Estate Listings Due Diligence vermeidet Probleme später

Das Barron-Wörterbuch für Immobilienrecht definiert die Due Diligence zum Teil als "eine angemessene Anstrengung, um genaue und vollständige Informationen zu liefern".

Ein Immobilienprofi sollte "angemessene Anstrengungen" bis zum Äußersten unternehmen, da es ein sehr wichtiger Teil ihrer Dienstleistungen für den Verkäufer ist. Und dieser Verkäufer kann vielleicht nicht einmal einige der Informationen kennen, die der Broker / Agent sammeln muss, aber er muss trotzdem gesammelt werden.

Urkunde, Übersicht und rechtliche Beschreibung

Während Sie in vielen städtischen Gebieten eine Immobilie mit einer Adresse wie "123 Main Street" aufführen, ist das nicht die rechtliche Beschreibung der Immobilie, obwohl sie ein Teil davon sein könnte. Es gibt eine rechtliche Beschreibung von Mengen und Grenzen oder von Grundstücken und Grundstücken, die die Immobilie, die zum Verkauf steht, klar darstellen. Das Einholen der Dokumente, die der Verkäufer hat, sowie das Einholen von Urkunden oder Umfragen, die im County Courthouse aufgezeichnet werden, sind ein wichtiger Teil des Jobs und der Listendatei. Manchmal wird die Titelfirma diese Informationen im Voraus sammeln.

Hypotheken und Pfandrechte

Während der Verkäufer über alle Hypotheken gegen die Eigenschaft wissen sollte, haben sie möglicherweise keine Ahnung, was die aktuelle Auszahlung ist, und das ist wichtig zu wissen, wenn die Immobilie zu bewerten, wenn es nicht viel Eigenkapital ist.

Sie wissen vielleicht nichts über Pfandrechte, insbesondere Steuerpfandrechte. Eine Person, die in einen anderen Staat zog, ohne über eine Lohnsteuerpflicht von 85 $ für ein altes Unternehmen zu wissen, war sehr überrascht zu erfahren, dass die IRS ein Pfandrecht auf alle ihre Eigenschaften für den acht Jahre alten Gegenstand für eine ganze Menge mehr in Zinsen und Strafen gesetzt hatte .

Es kann auch die Pfandrechte für die Arbeit auf dem Grundstück mit strittigen Zahlungen sein.

Einschränkungen und Covenants

Jeder Käufer hat große Pläne für seinen neuen Haus- oder Landkauf. Es ist keine gute Situation, wenn sie Angebote machen, die keine vollständigen Informationen über Beschränkungen und Verpflichtungen enthalten, die regeln, was sie mit dieser Immobilie tun können.

Viele Unterteilungen haben Bündnisse und Beschränkungen, die Nebengebäude verbieten können oder regeln, was in der Art von Booten oder anderem persönlichen Eigentum sichtbar sein kann. Es ist wichtig, diese aktuellen Dokumente in der Datei für die Inspektion von Käufern zu haben, bevor sie Angebote machen.

Erleichterungen

Eine Grunddienstbarkeit ist ein Recht, das einem Nichteigentümer gewährt wird, um einen Teil einer Immobilie zu nutzen, beispielsweise eine Grunddienstbarkeit für eine Straße, um Zugang zu einem angrenzenden Grundstück zu erhalten, was in ländlichen Gebieten üblich ist. Versorgungsunternehmen haben viele Erleichterungen bei der Verlegung von Strommasten, erdverlegten Leitungen und Gasleitungen entlang Grundstücksgrenzen, um den Bewohnern zu dienen.

Während Dienstbarkeiten auf Umfragen erscheinen, werden sie auch in Dokumenten im Gerichtsgebäude beschrieben und aufgezeichnet. Ein Käufer könnte es für wichtig halten, zu wissen, dass seine geplante Erweiterung des großen Decks nicht möglich ist, da es eine Erleichterung für eine Gasleitung unter dem Gebiet gibt, in dem sie bauen wollten.

"Sorgfalt" ist das Schlüsselwort

Wenn Sie ein Haus oder eine andere Immobilie auflisten, wird nicht nur ein Preis dafür berechnet und in das MLS gestellt. Ein sorgfältiger Immobilienfachmann wird jede Information über die Immobilie, die sie bekommen können, wollen.

Sieh es dir so an. Wenn all diese Arbeiten am Frontend erledigt werden, hat der Käufer alles, was er benötigt, um eine Angebotsentscheidung in den Händen zu halten.

Fragen zu beantworten, bevor sie gefragt werden, ist nicht nur eine professionelle Herangehensweise, sondern auch eine Zeit, die dem Agenten Zeit spart und den Prozess beschleunigt, indem er ein Angebot und einen Kauf durchgeht.

Ein Beispiel kommt in meinem eigenen sehr ländlichen Bereich eines Börsenmaklers in Betracht, der nicht aufpasst und seinen Verkäufer nicht nur einen Verkauf sondern mehrere tausend Dollar kostet. Der einzige Zugang zu einem Grundstück ging durch etwa 50 Fuß Waldland. Obwohl der Forstdienst die unbefestigte Straße nicht pflegt, hat er immer eine Genehmigung benötigt, um ihn für den Zugang zu Eigentum zu benutzen, das Sie besitzen. Dieser Makler kümmerte sich nicht darum, seinen Kunden zu beraten, und sie kümmerten sich nicht um die einfache Genehmigung, die ein paar Dollar kostete. In der Zwischenzeit trat eine neue Regel in Kraft, die eine UVP-Umweltverträglichkeitsstudie vor der Erteilung einer Genehmigung erfordert, die Monate und einige tausend Dollar erfordert.

Unnötig zu sagen, mein Käufer ging.

Wenn das MLS-System das Anhängen dieser Dokumente an den Eintrag ermöglicht, entweder für das öffentliche Anzeigen oder für den Zugang zum Käufer-Agenten, hilft es wirklich allen Beteiligten, sie dort im PDF-Format zu haben. Das Format ist wichtig, da es besser ist, sie so zu speichern, dass 98% aller Computer auf sie zugreifen können. Wenn dieser Käufer und sein Agent darüber nachdenken, ein Angebot an einem Sonntagnachmittag zu machen, ist es großartig, dass sie diese Entscheidung nicht bis Montag verschieben, weil sie eine Frage zu Einschränkungen oder etwas anderem haben, was mit dem Listing dokumentiert sein könnte.