Strategien für Investitionen in Immobilien ohne Cash
Es gibt Strategien, Immobilien ohne Geld zu investieren.
Sie können für so wenig wie die Kosten von ein paar hundert Visitenkarten starten. Dies ist kein Artikel über "leichtes Geld". Zwar gibt es Möglichkeiten, mit Immobilieninvestments nur mit Ihrem Wunsch und ein wenig Kleinarbeit beginnen, es ist nicht einfach, aber es kann in kurzer Zeit zu Geld in Ihrer Tasche werden.
Es gibt Gurus überall, im Fernsehen, in gedruckter Form und im Internet, die all diese Methoden lehren. Sie können eine Menge von Immobilieninvestment-Websites lernen, aber seien Sie vorsichtig bei der Bezahlung für sehr teure Kurse oder Mentoring. Andere haben auf die harte Tour gelernt, dass es egal ist, wie sehr der Instruktor Sie kennt und unterrichtet, dass es immer noch an Ihnen liegt, es auszuführen und umzusetzen. Einige der Techniken, die es Ihnen erlauben, Geld aus Immobilien zu verdienen, ohne dass Sie Geld haben, um zu beginnen, schließen ein:
- Vogel Dogging
- Zuordnungen
- Mietoptionen
- Sandwich-Leasing
- Back-to-Back-Verschlüsse
Hier finden Sie einen Überblick über diese Techniken, wie sie funktionieren und wie einige Immobilieninvestoren sie in ihrem Anlagegeschäft frühzeitig für Bareinkommen einsetzen.
Vogel Dogging
Bevor Sie wirklich den Wert schätzen, den ein Vogelhund Immobilieninvestoren bieten kann, schauen wir uns an, wer diese Investoren sind. Das erste, was einem einfällt, ist ein "Flipper", Häuser zu kaufen, sie zu reparieren und sie schnell gewinnbringend zu verkaufen.
Dann gibt es den langfristigen Investor, der Häuser als Mietobjekte kauft und im Laufe der Zeit Geldfluss und Wertsteigerung realisiert.
Jede dieser Immobilien-Investment-Strategien kann sehr profitabel sein. Welche Strategie ein Anleger wählt, hängt von seinen Zielen, seinem Temperament und seiner Risikobereitschaft ab.
Es gibt viel mehr dieser Investoren da draußen, als die meisten Leute denken, besonders die langfristigen Mietanleger. Wer sind Sie? Nur ein paar sind die High-Profile-Art, die Sie im Fernsehen sehen. Die große Mehrheit sind Menschen, die man jeden Tag sieht. Sie können ein anderes erfolgreiches Geschäft haben und Bargeld haben, das sie in Immobilien investieren möchten.
Die Durchführung ihrer Geschäfte erfordert die meiste Zeit und sie neigen dazu, sich auf traditionelle Ressourcen wie Immobilienmakler zu verlassen, um ihnen bei der Suche nach Immobilieninvestments zu helfen. Sie werden in der Regel mehr bezahlen, als sie für diese Geschäfte benötigen, da die Immobilienmakler aus dem Inventar des Multiple Listing Service ( MLS ) arbeiten. Es gibt nicht viel Flexibilität in der Preisgestaltung, insbesondere bei den Provisionen im Geschäft.
Viele dieser Investoren kaufen mehrere Immobilien. Was wäre ihre Reaktion, wenn sie von jemandem kontaktiert würden, der ihnen sagte, sie könnten ihnen 10 bis 40% weniger Geld als zu dem, was sie gerade kaufen, nach Hause bringen? Die Antwort ist einfach, da sie darin bestehen, Geld zu verdienen.
Je weniger sie für ein Eigenheim zahlen, desto besser ist ihr Return-on-Investment (ROI) aus dem Cashflow, und desto früher haben sie Eigenkapital eingesperrt.
Sie werden wollen, dass diese Person ihnen Angebote bringt. Diese Person ist als ein Vogelhund bekannt. Es ist ein bisschen wie ein Großhändler.
Durch Arbeit, Forschung und Untersuchung, der Vogel Hund findet Hausbesitzer, die verkaufen müssen und nicht in der Lage, oder Hausbesitzer mit Hypotheken Schwierigkeiten oder Zwangsvollstreckungen, bevor sie aufgeführt sind. Das ist Vogel-Dogging, und es erfordert kein Geld, um zu beginnen, nur einige Visitenkarten und eine Menge Mühe. Es kann jedoch Immobilien investieren ein Geschäft für die durchschnittliche Person mit zu viel Schulden und wenig Geld machen.
Sie sind da draußen auf der Suche nach Immobilien Immobilienmakler sind nicht auflisten. In der Tat haben einige Vogelhunde Immobilienmakler, die sie führen, wenn ein notleidender Eigenheimbesitzer nicht in der Lage war zu verkaufen. Der Vogelhund liefert dem Anleger rentable Anlagen, und die Gebühren können bei Schließung zwischen 2000 und 10.000 Dollar liegen.
Zuordnungen
Eine andere Möglichkeit, Geld in Immobilien zu investieren, ohne eigenes Geld zu verwenden, ist die Verwendung von Zuweisungen. Es ist kein komplizierter Prozess, aber es erfordert, dass Sie Ihren Käufer aufgereiht haben, bevor Sie sich in einen Kaufvertrag einklinken. Sie werden Ihren Deal mit dem Verkäufer abschließen und einen Kaufvertrag abschließen. Der Vertrag zeigt an, dass der Käufer "Ihr Name und / oder Assigns" ist.
Dies ermöglicht Ihnen, den Vertrag ohne weitere Zustimmung des Verkäufers einer anderen Person, Ihrem Käufer, zu übertragen. Sie müssen ein Cash-Käufer sein, aber das ist normalerweise der Fall, wenn Sie diese Art von Geschäften machen. Der Verkäufer wird nur darüber informiert, dass Ihr Käufer nun der Käufer ist und dass die Transaktion gemäß den Kaufvertragsbedingungen normal abläuft.
Eine weitere Überlegung bei der Vergabe von Deals ist die Anzahlung, die Sie dem Verkäufer geben. Dieses Geld wird bei der Titelfirma deponiert, die das Closing erledigt, und Sie bekommen das nicht zurückerstattet. Es wird zu Ihrem Käufer übertragen. Daher sollten Sie diesen Betrag so niedrig wie möglich halten, da das Risiko besteht, dass der Abschluss nicht abgeschlossen wird.
Wenn Sie regelmäßig mit Anlegerkäufern arbeiten, können Sie möglicherweise Ihr Honorar tatsächlich erhalten, wenn Sie den Auftrag an Sie vergeben und nicht bis zum Abschluss warten müssen. Sie können jedoch bezahlt werden, wenn der Abschluss geschlossen wird. Natürlich, wenn Sie mit bestimmten Käufern gut abgestimmt sind, und können den Deal zu ihnen beschreiben und eine verbale Verpflichtung bekommen, können Sie in der Lage sein, auch das ernsthafte Geld im Voraus zu bekommen, bevor Sie das Haus abriegeln.
Mietoptionen
Die Grundbestandteile einer Leasingoptionsstrategie sind ein Leasingvertrag mit monatlichen Leasingraten und eine Option zum Kauf der Immobilie am Ende des Leasingzeitraums. Lassen Sie uns ein Beispiel durchgehen, um zu veranschaulichen, wie es funktioniert. Sie sind ein Investor, der ein Haus als Mietobjekt besitzen möchte, aber Sie sitzen nicht genug Geld für eine Anzahlung. Sie können sogar einen Kredit-Score haben, der die Kreditaufnahme zu teuer machen würde.
Durch Marketing mit Bandit-Schilder, Zeitung und Craigslist-Anzeigen oder nur eine Mundpropaganda finden Sie einen hoch motivierten Hausbesitzer, der nicht in der Lage war, ihr Haus zu verkaufen. Schauen wir uns ein hypothetisches Beispiel an. Sagen wir, dass die Hausbesitzer das Haus aufgelistet hatten, aber nicht verkaufen konnten.
Das Haus ist auf dem aktuellen Markt 100.000 Dollar wert, sein Hypothekensaldo beträgt 70.000 Dollar und seine Zahlungen belaufen sich auf 525 Dollar / Monat mit Steuern und Versicherung. Ein Ehepartner wurde entlassen und der andere hat einen besseren Job gefunden, so dass sie bald umziehen müssen. Hier ist, was unser Investor tut:
- Angebote, ihr Haus für 3 Jahre mit Leasingzahlungen zu leasen, die ihren Hauszahlungen entsprechen.
- Bezahlt sie 1.500 $ als nicht rückzahlbare Leasing-Option Zahlung, um das Recht zu haben, aber nicht die Pflicht, das Haus am Ende des Leasing für 80.000 $ zu kaufen.
- Mit einer mündlichen Vereinbarung verwendet der Investor Marketing oder andere Methoden, um einen Mieter für das Haus zu finden, der bereit ist, $ 750 / Monat zu zahlen, um es zu leasen. Sie unterzeichnen ein Minimum von einem Jahr Leasing.
- Während der 3-Jahres-Pacht bleiben die Steuern und Versicherungen bestehen, wobei die Treuhand in der Zahlung für diese Gegenstände sorgt.
- Auszahlung: $ 525 x 3 für Leasingzahlungen im ersten und letzten Monat und eine Kaution = $ 1.575 + $ 1.500 für die Leasing-Option Zahlung = $ 3.075.
- Bargeld in: $ 750 x 3 für erste, letzte und Kaution = $ 2.250.
Dies ist die Cash-Situation im schlimmsten Fall, bei der der Investor $ 825 aus eigener Tasche hat. Sie hätten jedoch besser mit dem Verkäufer verhandeln und die Kaution aufschieben oder ganz wegschaffen können und den Betrag, den sie aus eigener Tasche ziehen würden, auf etwa 300 Dollar senken.
Das ist nicht schlecht, um dieses Haus zu kontrollieren und am Ende einen rentablen Kauf abzuschließen. Es ist bereits mehr wert als der zu zahlende Preis und wird wahrscheinlich während des 3-Jahres-Pachtvertrags aufwerten. Der positive Cash-Flow von $ 250 / Monat wird über den Zeitraum von 3 Jahren $ 9.000 betragen. Also, selbst wenn der Investor seine Option nicht ausübt, um das Haus zu kaufen, haben sie einen schönen Gewinn gemacht, wenn man die winzige Menge an Geld betrachtet, die sie investiert haben.
Sandwich-Leasing
Die Sandwich-Miete ist wie der Name schon sagt: zwei Mietoptionen mit dem Investor in der Mitte. In dieser Situation möchte der Investor die Möglichkeit haben, die Immobilie am Ende der Mietzeit mit einem Rabatt zu erwerben, und sie möchten einen Mieter finden, der das Haus kaufen möchte, aber aufgrund von Kreditproblemen oder einem Mangel nicht von Bargeld für eine Anzahlung. Die meisten Menschen in dieser Situation, die gerne besitzen, sind glücklich, das richtige Haus zu finden, die sie mit einer Leasing-Option kaufen können, Zeit, um ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern und die Anzahlung zusammen zu bekommen.
Wir werden das vorherige Beispiel verwenden, aber statt eines normalen Mieters findet der Investor jemanden, der ein Haus mieten oder vermieten möchte. Alle Nummern sind gleich, nur dass der Mieter nun das Haus am Ende einer 3-jährigen Mietvertragslaufzeit besitzen möchte.
Der Mieter Käufer zahlt jetzt nicht nur die erste, letzte und Kaution im Voraus, sondern auch eine nicht erstattungsfähige Leasing-Option für das Recht, das Haus am Ende des Leasing zu kaufen. Außerdem stimmt der Mieter Käufer zu, dass, wenn sie das Haus kaufen, der Preis 110.000 $ sein wird. Jetzt sieht der Cashflow für den Investor so aus:
- Same $ 3.075 an den Verkäufer für die erste Leasing-Option ausgehen.
- $ 750 x 3 = $ 2.250 + $ 1.500 Leasing-Option Zahlung von Mieter Käufer kommt in = $ 3.750.
- Ein Investor könnte auch nach einer höheren Leasing-Option gefragt haben, war aber mit einem positiven Cash Flow von 675 US-Dollar zufrieden, wenn beide Verträge unterzeichnet wurden.
- Verkäufer macht $ 675 im Voraus, $ 250 / Monat für 34 verbleibende Monate (zuerst / zuletzt bezahlt), und $ 30.000 Bruttogewinn durch den Verkauf des Hauses für $ 110.000, aber nur $ 80.000 bezahlen.
- Der Bruttogewinn des Anlegers beträgt $ 39.175, wobei der investierte Betrag null Dollar beträgt.
Ein weiterer Vorteil dieser Strategie ist, dass der Mieterkäufer hofft, das Haus zu besitzen und sich besser darum kümmern wird. Tatsächlich verhandeln einige Investoren über Mietverträge, bei denen der Mieter die ersten 100 $ oder mehr für Reparaturen zahlen muss. Da die Versicherung und Steuern in der ursprünglichen Hypothekenzahlung bezahlt werden, sind die Kosten minimal.
Wenn der Investor alle Grundlagen abdecken will, kann er die Hypothekenzahlungen direkt bezahlen und den Verkäufer nicht in eine Position bringen, in der er ohnehin in Verzug geraten könnte. Leasing-Optionen und Sandwich-Leasing sind Strategien, die häufig von Immobilieninvestoren verwendet werden, um Immobilien in ihr Portfolio aufzunehmen und den monatlichen Cashflow zu erhöhen.
Back-to-Back-Verschlüsse
Die Immobilien- und Hypothekenproblematik, die sich im Jahr 2007 abzuzeichnen begann, hat im Bereich der Kredit- und Immobilientransaktionen eine Reihe von Veränderungen bewirkt. Titelfirmen, die früher zweimal geschlossen haben und einen Deal mit dem Erlös eines anderen finanzieren, sind jetzt kaum noch zu finden. Es gibt jedoch eine Möglichkeit, Immobilien mit Back-to-Back-Schließungen zu verkaufen und umzudrehen, ohne Ihr eigenes Geld zu verwenden.
Natürlich ist die erste Voraussetzung, dass Sie einen profitablen Großhandel Flip-Deal eingerichtet haben. Sie müssen die erste Eigenschaft zum richtigen Preis gekauft haben, und ein bereit Investor, um es von Ihnen zu einem schönen Gewinn zu kaufen. Der Gewinn muss ausreichend sein, um eine Gebühr abzudecken, die benötigt wird, damit Sie das Geld anderer Leute nutzen können, um das erste Geschäft abzuschließen, damit Sie den zweiten Verkauf an Ihren Investor abschließen können.
Transaktionsfinanzierung ist der Prozess, einen sehr kurzfristigen Kredit zu erhalten, um einen Deal mit einem Folgeabschluss zu finanzieren, um das Eigentum am selben Tag oder innerhalb von 24 Stunden normalerweise zu verkaufen. Ein transaktionaler Kreditgeber wird die Gelder bei der Titelgesellschaft platzieren, die benötigt wird, um den ersten Deal abzuschließen.
Sobald dieser Deal abgeschlossen ist, geht es weiter zum zweiten Deal, der normalerweise direkt hinter ihm stattfindet. Die Schlusserklärung für diese Transaktion wird eine Zahlung an den Transaktionsdarlehensgeber für den Betrag, den sie bei der ersten Transaktion ausgeliehen haben, sowie ihre Gebühr widerspiegeln. Dies ist in der Regel ein Minimum von $ 2.500, und kann auch auf einen Prozentsatz der ausgeliehenen Betrag basieren. Sie erhalten das Gleichgewicht und Ihre Gewinne.