9 Dinge, die du wissen solltest
Immobilieninvestoren wollen mit ihren Anlagen Geld verdienen. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie Steuern auf Ihre Gewinne zahlen. Das heißt, außer du tust einen 1031-Tausch. Hier sind neun Grundlagen, die Sie kennen sollten.
Was ist ein 1031 Exchange?
Ein 1031-Tausch ist eine Möglichkeit, eine Immobilie zu verkaufen, ohne sofort Steuern zahlen zu müssen. Die Idee ist, dass Sie alle Gewinne in den Kauf einer neuen Immobilie übertragen werden, die es Ihnen erlaubt, zahlende Steuern zu verschieben, bis Sie die neue Eigenschaft verkaufen, es sei denn, Sie tun einen anderen 1031-Austausch.
Welche Kriterien müssen Sie erfüllen?
Um sich für einen 1031-Tausch zu qualifizieren, müssen Sie eine andere Anlageimmobilie erwerben, die den gleichen oder einen höheren Wert als Ihre aktuelle Immobilie aufweist. Sie müssen Gewinne aus dem vorherigen Immobilienverkauf verwenden, um die neue Immobilie zu erwerben. Die neue Immobilie muss als "Like-Art" -Investition betrachtet werden.
Was ist ähnlich?
Like-Art ist ein weit gefasster Begriff, aber es bedeutet lediglich, eine Art von Investition durch eine ähnliche Art von Investition zu ersetzen. Für Immobilieninvestoren muss es nicht genau die gleiche Art von Immobilien sein, es muss nur eine Anlageimmobilie sein. Wenn Sie beispielsweise eine Mehrfamilienimmobilie verkaufen , können Sie jede andere Art von Immobilien kaufen, die als Investition betrachtet wird, beispielsweise eine andere Mehrfamilien-, Einzelhandels-, Eigentumswohnung oder ein Grundstück.
Wer kann einen 1031 Exchange durchführen?
Ein 1031-Tausch kann mit Immobilien durchgeführt werden, die für Investitionen oder für Unternehmen genutzt werden. Es kann nicht mit persönlichen Wohnsitzen getan werden.
Warum würden Sie einen 1031 Exchange machen?
Der Hauptgrund für einen 1031-Tausch besteht darin, die Zahlung von Steuern auf Kapitalgewinne aus dem Verkauf einer Immobilie zu verschieben. Dies ermöglicht Ihnen, Objekte, die Sie nicht mehr benötigen, sofort zu entladen und etwas Neues mit dem vollen Betrag Ihrer Gewinne zu kaufen, anstatt zuerst Steuern auf die Gewinne zu zahlen und dann alles zu verwenden, was zum Kauf von Immobilien übrig ist.
Es gibt Ihnen mehr Kaufkraft.
Wer hält das Geld bis zum Kauf?
Im Rahmen des 1031-Tauschs können Sie kein Geld, das Sie aus dem Verkauf der ersten Immobilie verdient haben, persönlich behalten. Nach Angaben des IRS muss dieses Geld von einem qualifizierten Vermittler gehalten werden, bis es zum Kauf des Ersatzeigentums verwendet wird.
Ein Beispiel für einen qualifizierten Vermittler wäre ein Titelagent, der an der Vergabe und Übertragung von Eigentumsrechten aus der alten Immobilie beteiligt ist und Titel für die neue Immobilie vergibt und überträgt. Um die vollständige Definition dessen zu verstehen, wer der IRS als qualifizierter Vermittler betrachtet, lesen Sie bitte § 1.1031 (k) -1 (g) (4) des Schatzamts.
Wie lange müssen Sie einen 1031 Exchange durchführen?
Ein Nachteil eines 1031-Tauschs ist, dass Sie nicht lange brauchen, um Ersatz-Immobilien zu identifizieren und zu schließen.
- 45 Tage
Während eines 1031-Austauschs haben Sie eine 45-tägige Identifikationsfrist. Innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf Ihrer aktuellen Immobilie müssen Sie die Immobilie oder Objekte, die Sie während des Umtauschs erwerben möchten, identifizieren.
- 180 Tage
Sie haben 180 Tage nach dem Verkauf Ihrer aktuellen Immobilie, um die Ersatzimmobilie oder Immobilien zu schließen.
Regeln zum Identifizieren der Ersatzeigenschaft
- Schreiben Sie es
Damit eine Eigenschaft als Ersatzeigenschaft betrachtet werden kann, müssen Sie die Eigenschaft oder Eigenschaften bis zum Ende des 45. Tages schriftlich angeben .
Sie müssen eine physische Beschreibung der Immobilie, eine rechtliche Beschreibung der Immobilie und die Adresse der Immobilie angeben.
Sie müssen dieses Dokument unterzeichnen. Es wird normalerweise an die gleiche Person, den qualifizierten Vermittler, geliefert, der die Gewinne aus der ersten Eigenschaft hält. Es könnte auch an den Verkäufer der Ersatzimmobilie, einen Escrow-Agenten oder eine andere Person, die an dem Austausch beteiligt ist, geliefert werden.
- Wie viele?
Es gibt zwei Möglichkeiten, um eine Ersatzeigenschaft zu identifizieren.
1. Drei-Eigenschaft-Regel: Sie können maximal drei potenzielle Ersatzeigenschaften angeben . In diesem Fall spielt es keine Rolle, wie hoch der Marktwert der Immobilien ist.
2. Zwei-Hundert-Prozent-Regel - Bei diesem Ansatz gibt es keine maximale Anzahl von Eigenschaften, die Sie identifizieren können. Stattdessen darf der Gesamtmarktwert der von Ihnen identifizierten Immobilien nicht mehr als 200 Prozent des Marktwerts der zum Zeitpunkt des Verkaufs verkauften Immobilien betragen.
Wie oft können Sie einen 1031 Exchange durchführen?
Das IRS setzt keine Grenze für die Anzahl der 1031 Austauschvorgänge, die eine Person tun kann. Solange Sie eine Immobilie verkaufen und dann den Gewinn dieser Immobilie in eine andere ähnliche Investition reinvestieren, können Sie einen 1031-Tausch vornehmen und steuerliche Konsequenzen abwälzen.
Wenn Sie jedoch eine große Anzahl von 1031 Börsen betreiben, könnten Sie als Händler eingestuft werden und Ihre Immobilien würden eher wie Aktien, die gehandelt werden, betrachtet. In diesem Fall müssten Sie beweisen, dass Sie diese Eigenschaften als Investitionen verwenden, um 1031 Austausche fortzusetzen.