Kommerzielle Kreditgeber sind sehr vorsichtig in ihrer Zeichnung. Da die persönliche Kredithistorie von Käufern im kommerziellen Kreditgeschäft selten eine Rolle spielt, verwenden sie andere Kriterien, um Kreditentscheidungen zu treffen. Gewerbeimmobilien werden gekauft, um Einkommen zu generieren, so ist eines der Kriterien, die beliebt ist, das Einkommen zu sehen, um zu sehen, ob es genug ist, um die Hypothek angemessen zu bezahlen und einen Gewinn für die Kreditnehmer zu hinterlassen.
Wenn ein Kreditgeber ein Apartment oder eine Mehrfamilienimmobilie betrachtet, kann anhand des DSCR oder des Debt Service Coverage Ratio festgestellt werden, ob und in welcher Höhe eine Hypothek gewährt wird. Es ist eine einfache Berechnung, aber sehr wichtig. Der Kreditgeber ist nicht wirklich viel mit einzelnen Kredit-Scores oder Geschichten der Besitzer beschäftigt. Der Zweck der Investition ist ROI, Return on Investment (ROI) und Cash-Flow, daher ist der Cash-Flow die wichtigste Überlegung.
Eigentlich sollten Anleger die Sorgfalt der Kreditgeber schätzen, um sicherzustellen, dass die Cash-Flow-Berechnungen für ein Apartment-Projekt korrekt sind. Sie werden Finanzwerte sehen wollen, die Einnahmen und Ausgaben zeigen. Sie werden dann feststellen, ob diese Zahlen so aussehen, als würden sie in die Zukunft weitergehen oder möglicherweise besser oder schlechter werden. Wenn die Zahlen zeigen, dass der Cashflow den Schuldendienst angemessen deckt, validiert er die Anlageauswahl- und Bewertungsfähigkeiten des / der Anleger (s).
Während es viele Orte gibt, um zu sehen, wie man den DSCR mit einem bereits vorhandenen Projekt- und Hypothekenbetrag berechnet, ist es wahrscheinlicher, dass ein Käufer wissen möchte, wie viel er für ein Projekt, das er kaufen möchte, leihen kann. Die Investoren machen ihre eigenen Berechnungen und schauen sich ihren ausgewählten Kreditgeber an, um die Zahlen zu bestätigen, die sie gefunden haben.
In dieser Hinsicht haben Investoren und Kreditgeber ein gemeinsames Ziel. Wird das Projekt profitabel genug sein, um die Schulden mit ausreichendem Gewinn zu bedienen?
Wir werden uns dies aus zwei Richtungen ansehen, um den aktuellen DSCR zu erhalten und eine Eigenschaft mit einem vom Kreditgeber geforderten DSCR zu bewerten. Diese Berechnung wird in diesen Betrag unter Verwendung eines minimalen akzeptierbaren DSCR des gemeinsamen Kreditgebers von 1,20 zurückgesetzt. Dann machen wir es in die andere Richtung und holen den DSCR.
Schwierigkeitsgrad: Durchschnitt
Benötigte Zeit: 20 Minuten
Hier ist wie:
- Bestimmen Sie den Cash-Flow , oder Bruttobetriebsergebnis nach Abzug von Leerstand und Kreditverluste .
Rent Summen von $ 187.000 / Jahr - 9% Leerstand und Kreditverlust ($ 16.830) = $ 170.170
- Dann gehen Sie zu NOI, oder Nettobetriebsergebnis, indem Sie alle anderen Ausgaben für Betrieb und Management, einschließlich Steuern und Versicherung, subtrahieren.
Bruttobetriebsergebnis - Alle Ausgaben = NOI oder Nettobetriebsergebnis
$ 170,170 - 72,470 (Ausgaben) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 Monate = $ 8142 / Monat NOI
- Wenn der Kreditgeber einen minimalen akzeptablen DSCR von 1,20 verwendet, müsste dieser $ 8142 / Monat das 1,2-fache der monatlichen Hypothekenzahlung betragen. Um zu dieser maximalen Zahlung zu kommen, ist es notwendig, die $ 8142 durch 1,2 zu teilen.
$ 8142 monatliches Nettoeinkommen / 1,20 Minimum DSCR = $ 6785 / Monat maximale Hypothekenzahlung.
- Jetzt muss nur noch ermittelt werden, wie viel zu den aktuellen Raten geliehen werden würde. Wenn dieser Käufer einen Zinssatz von 6,875% auf einen 30-jährigen Kredit erwarten kann, wird uns ein Hypothekenrechner mitteilen, dass der Kreditgeber bereit sein könnte, rund 1.032.836 $ für dieses Objekt zu verleihen , da das Darlehen und der Zinssatz zu Kapital- und Zinszahlungen führen würden von $ 6785 / Monat und die minimale 1,20 DSCR.
Bei den meisten Hypothekenrechnern können Sie die Zahlung, den Zinssatz und die Zeit eingeben, um den Kreditbetrag zu berechnen.
- Als wir anfingen, wussten wir, dass wir einen Hypothekenbetrag unter Verwendung eines angegebenen DSCR unterstützen, da wir Käufer schätzen wollen, wie viel Geld ausgeliehen werden könnte, um eine Immobilie, die wir zum Kauf auswerten, zu verpfänden. Aber lassen Sie uns einfach eine DSCR-Berechnung durchführen, in der wir die Kosten und die Hypothekenzahlung des aktuellen Projekts kennen.
$ 223.000 NOI / $ 172.000 jährliche Hypothekenzahlungen = 1.30 DSCR
1.3 ist in diesem Fall besser als 1.2, also wahrscheinlich eine akzeptable DSCR. Wenn jedoch ein neues Darlehen für ein laufendes Projekt beantragt wird, würde die aktuelle NOI verwendet werden, wie wir es zuerst getan haben, um zu sehen, was als Hypothekenbetrag verfügbar sein könnte.
Wenn die Zahlen funktionieren, können sich Investoren und Kreditgeber über die Finanzierung des Projekts und die zukünftige Rentabilität freuen.
Was du brauchst:
- Die Details zu Einnahmen und Ausgaben für die Immobilie.
- Ein Hypothekenrechner.