Immobilienbüro-Gesetz: Wie Agentur erstellt wird

Ein Status, der die Pflichten der Agenten und Rechte des Kunden definiert

Expressagentur

Express-Agentur wird entweder durch mündliche oder schriftliche Vereinbarung zwischen dem Auftraggeber und dem Agenten erstellt. Es zeigt ihre ausdrückliche Absicht für diesen Repräsentationsstatus an.

In Immobilien wird die Agentur normalerweise entweder durch eine schriftliche Kotierungsvereinbarung mit einem Verkäufer oder durch eine Maklervereinbarung mit einem Käufer erstellt. Einige Staaten erlauben mündliche Vereinbarungen, die meisten jedoch nicht.

Implizite Agentur

Es ist auch möglich, durch die Handlungen der Parteien eine Agenturbeziehung zu schaffen.

Wenn ein Immobilienmakler Verantwortlichkeiten übernimmt, die normalerweise denen eines Agenten entsprechen, aber keinen Agenturvertrag unterzeichnet haben, kann er dennoch als Agent über eine implizierte Agentur betrachtet werden. Wenn der Kunde den Agenten um Rat oder Maßnahmen bittet, die normalerweise in der Agentur liegen, könnte auch eine implizierte Agentur erstellt werden.

Einige Staaten haben eine spezifische Gesetzgebung geschaffen, die besagt, dass keine Agentur ohne eine schriftliche Agenturvereinbarung bestehen kann. Dies hilft, versehentliche implizierte Agenten zu vermeiden.

Werden Sie nicht zu einem nicht offenbarten Doppelagenten

In den Staaten, die eine implizite Agentur nicht ausgeschlossen haben, wenn Sie einen Vertretungsstatus Ihrer Agentur mit Ihrem Kunden haben, seien Sie vorsichtig, was Sie tun, wenn Sie mit einem Käufer arbeiten, der an dieser Liste interessiert ist. Erstens müssten Sie dem Käufer den Agenturstatus offenlegen und dann keine Pflichten übernehmen, die bedeuten, dass Sie auch ihr Agent sind.

Die Art, wie es heute am meisten gemacht wird

Meine Lizenz hängt in New Mexico, aber ich hatte auch in der Vergangenheit Broker-Lizenzen in Texas und Colorado.

Viele Staaten haben jetzt Dokumente und Offenlegungen, die " Transaktionsbrokerage " unterstützen, oder unter anderen Namen die Darstellung eines Käufers oder Verkäufers ohne "Agentur". Der Begriff Immobilienmakler bedeutet das heutzutage kaum mehr.

Also kann ich eine Auflistung machen und kein Agent für den Verkäufer sein, und genau das habe ich immer gemacht.

Das einzige Mal, dass die Frage der Agentur jemals mit einem Käufer oder einem Verkäufer aufkam, war, ob ich mit einem Anwalt oder einem Richter zusammenarbeitete. Aus irgendeinem Grund habe ich sie mit meiner Website angezogen. Sie wollten nicht, dass ich aufgrund ihrer Erfüllungsgehilfen ihr Agent bin .

Die Wechselhaftung bringt dem Kunden des Agenten ein Risiko für die Aktivitäten seines Agenten. Also, wenn ich etwas falsch mache oder einen Fehler mache, würde mein Klient auch haftbar gemacht werden. Diese legalen Leute wussten, dass sie dieses Risiko nicht wollten, obwohl sie wussten, dass ich die Regeln genau befolgte.

Als ich mit Käufern arbeitete, arbeitete ich immer als Transaktionsmakler, niemals als Agent. Sie haben fast nie gefragt, und unsere staatliche Offenlegung formulierte klar meine Pflichten gegenüber meinem Kunden. Hier sind sie direkt vom Gesetz:

A. Ehrlichkeit und angemessene Sorgfalt, wie in den Bestimmungen dieses Abschnitts dargelegt;

B. Einhaltung der lokalen, bundesstaatlichen und bundesstaatlichen Gesetze über faire Unterbringung und Antidiskriminierung, des New Mexico-Immobilienlizenzgesetzes und der Immobilienkommissionsregeln sowie anderer anwendbarer lokaler, bundesstaatlicher und bundesstaatlicher Gesetze und Bestimmungen;

C. Erfüllung aller schriftlichen Vereinbarungen mit dem Kunden oder Kunden;

D. Unterstützung des Kunden oder Kunden des Maklers bei der Ausführung der Transaktion, sofern nicht anders schriftlich vom Kunden oder Kunden vereinbart, einschließlich:

1. zeitnahe Präsentation aller Angebote oder Gegenangebote; und
2. Unterstützung bei der Einhaltung der Vertragsbedingungen und des Abschlusses der Transaktion; Wenn der Makler in der Transaktion die in Absatz 1 und 2 Unterabschnitt D vom 16.61.19.8 NMAC beschriebene Dienstleistung, Beratung oder Unterstützung nicht erbringt, muss der Kunde oder Kunde schriftlich zustimmen, dass der Makler keine Leistung erbringen wird diese Dienstleistung, Beratung oder Unterstützung, und der Makler muss das Bestehen einer solchen Vereinbarung den anderen an der Transaktion beteiligten Maklern schriftlich mitteilen;

E. Bestätigung des Brokers, dass es Sachverhalte im Zusammenhang mit der Transaktion geben kann, die nicht dem Wissen oder der Expertise des assoziierten Brokers oder qualifizierenden Brokers entstammen und dass der assoziierte Broker oder qualifizierende Broker vorschlagen wird, dass der Kunde oder Kunde einen Expertenrat in diesen Angelegenheiten sucht;

F. prompte Buchhaltung für alles Geld oder Eigentum, das der Makler erhalten hat;

G. schriftliche Offenlegung gegenüber ihrem Kunden oder Kunden und anderen Maklern, die an der Transaktion eines potenziellen Interessenkonflikts beteiligt sind, den der Broker bei der Transaktion hat, einschließlich, aber nicht beschränkt auf:

1. jede schriftliche Maklerbeziehung, die der Makler mit anderen Parteien der Transaktion hat oder
2. alle wesentlichen Interessen oder Beziehungen einer geschäftlichen, persönlichen oder familiären Natur, die der Makler bei der Transaktion hat;
3. andere Broker-Beziehungsoptionen in New Mexico verfügbar;

H. schriftliche Offenlegung aller nachteiligen materiellen Tatsachen, die dem assoziierten Broker oder qualifizierten Broker tatsächlich über das Objekt oder die Transaktion bekannt sind, oder über die finanzielle Fähigkeit der Parteien des Geschäfts, die Transaktion abzuschließen; ungünstige wesentliche Tatsachen, die eine Offenlegung erfordern, enthalten keine Informationen, die durch faire Wohnungsbaugesetze oder das New Mexico Human Rights Act abgedeckt sind;

I. Beibehalten von vertraulichen Informationen, die im Rahmen einer früheren Agenturbeziehung erworben wurden, es sei denn, die Offenlegung erfolgt mit Zustimmung des früheren Kunden oder ist gesetzlich vorgeschrieben;

J. Sofern nicht anderweitig schriftlich genehmigt, darf ein verbundener Broker oder qualifizierender Broker dem Kunden oder dem Kunden während der Transaktion nicht mitteilen, dass sein Verkäuferkunde oder Kunde zuvor angegeben hat, dass er einen niedrigeren Verkaufspreis als den verlangten oder notierten Preis einer Immobilie akzeptieren wird ; dass ihr Käuferkunde oder Kunde zuvor angegeben hat, dass sie einen höheren Preis als den in einem schriftlichen Angebot angegebenen Preis zahlen; die Motivation ihres Kunden oder Kunden für den Verkauf oder Kauf von Immobilien; dass ihr Verkäufer, Kunde oder Kunde oder sein Käufer, Kunde oder Kunde anderen als den angebotenen Finanzierungsbedingungen zustimmt; oder alle anderen Informationen, die schriftlich vom Kunden oder Kunden des assoziierten Brokers oder des qualifizierten Brokers angefordert wurden, um vertraulich zu bleiben, sofern die Offenlegung nicht gesetzlich vorgeschrieben ist.

Das kümmert sich um etwaige Bedenken meiner Kunden.