Sind wir nicht alle Agenten?
"Immobilienmakler" ist ein allgemeiner Begriff, der sich auf unseren Beruf bezieht, definiert aber nicht immer unsere Position und Pflichten in einer Transaktion. " Agency ", die höchste Vertretungsebene, erfordert bestimmte treuhänderische Pflichten, einschließlich der Vertraulichkeit der Kunden und der vollständigen Offenlegung. Die Vertraulichkeitsanforderung wird nach Abschluss der Transaktion fortgesetzt. Sie arbeiten im besten Interesse des Kunden, dh das meiste Geld für das Angebot Ihres Verkäufers oder den niedrigsten Preis für Ihren Käufer.
Transaktion Broker, Transaction Facilitator oder Nicht-Agent
Wenn Sie in den meisten Staaten einer Agenturbeziehung mit Ihrem Kunden nicht ausdrücklich zugestimmt haben, sind Sie in Bezug auf die treuhänderischen Anforderungen nicht deren "Agent". Sie wären weiterhin verpflichtet, alle Parteien fair und ehrlich zu behandeln, aber nicht unbedingt Vertraulichkeit oder eine vollständige Offenlegung gegenüber Ihrem Kunden. Dieser Status wurde mit der Erweiterung der "Buyer Agency", die die Käufer als ihren Agenten vertritt, immer häufiger genutzt.
Dieser wichtige Status wird in der folgenden Dual-Agentur erläutert.
Doppelagentur in Immobilien
Dual-Agentur ist nicht möglich, aber es ist ein Begriff, der in den meisten Staaten verwendet wird. Es ist unmöglich, zwei Clients gleichzeitig Vertraulichkeit und vollständige Offenlegung zu gewähren. Der Begriff gilt jedoch sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer, wenn Sie sich jeweils in einem Agenturstatus befinden.
Es erfordert eine sorgfältige Offenlegung gegenüber beiden Kunden, dass sich Ihre Fähigkeit, sie aggressiv zu vertreten, geändert hat. Viele halten dies für eine riskante Praxis mit möglichen Interessenkonflikten.
Subagenten
Subagentur ist seit Beginn der organisierten Immobilienpraxis vorhanden. Es beschreibt einen Agenten, der einen Käufer für die Listung eines anderen Unternehmens bringt, und der Vertreter des Käufers arbeitet im Namen des Listing-Agenten und Verkäufers, wobei er ihnen Treuepflichten schuldet. Es ist jetzt fast überall tot, da es für Käufer nicht gut war und Makler und Verkäufer stellvertretend für die Handlungen oder Fehler des Bevollmächtigten des Käufers verantwortlich gemacht haben.
Designierte Agentur
Designated Agency ermöglicht es einem Makler, eine Alternative zur dualen Agentur anzubieten, wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer intern vertreten sind und beide über Agenturverträge verfügen. Der Makler weist einen Agenten dem "Agenten" des Verkäufers und einen anderen Agenten dem Käufer zu. Sie behalten beide den Status "Agentur" mit den erforderlichen treuhänderischen Verpflichtungen. Es erfordert bestimmte Verfahren, um die Informationen der jeweiligen Kunden getrennt zu halten, wobei der Zugriff auf den entsprechenden Agenten beschränkt ist.
Seien Sie äußerst vorsichtig, um die Darstellungsoptionen Ihrer Brokerage zu kennen
Studieren Sie das Gesetz in Ihrem Staat, was die Repräsentation von Immobilien betrifft.
Dann untersuchen Sie die Optionen, die Ihr Broker ihren Kunden anbietet. Alle Broker müssen nicht alle Arten von Repräsentation anbieten. Die Abhilfemaßnahmen gegenüber dem Kunden wegen Verletzung von Treuepflichten können für den Makler und Makler schmerzhaft sein.
Am Anfang war jeder ein "Agent" für den Verkäufer. Der externe Firmenagent, der zufälligerweise einen Käufer für die Auflistung fand, arbeitete einfach als Subagent für den Börsenmakler und den Verkäufer. Also arbeitete jeder an der Transaktion beteiligte Immobilienprofi für den Verkäufer. Sie könnten vermuten, dass andere Optionen sich weiterentwickelt haben, um dem Käufer ein faireres Spielfeld zu bieten.
"Buyer Agency", die Praxis der Vertretung von Top-Level-Agenturen und Treuepflichten für Käufer, ist in den meisten Bereichen ziemlich populär geworden. Jetzt können Sie eine schriftliche Agenturvereinbarung mit einem Käufer abschließen, der Ihnen alle treuhänderischen Verpflichtungen der Agentur und Ihre besten Bemühungen in ihrem Namen verspricht.
Alles ist wunderbar, bis Sie eine Käuferagentur-Vereinbarung unterschreiben und dann einen Kaufvertrag für diesen Käufer auf eigene Faust oder in Ihrem Unternehmen erstellen, wo Sie auch eine Agenturvertretungsvereinbarung unterzeichnet haben. Jetzt ist Ihre Firma plötzlich ein "Agent" für beide Hauptteile der Transaktion. Offensichtlich ist das ein Problem, da Sie die Anforderungen nicht mehr erfüllen können, alle Ihre Informationen privat zu halten und alles, was Sie wissen, gleichzeitig zu veröffentlichen. Ein Beispiel wäre die Scheidungssituation eines Verkäufers. Wenn Sie ihr Agent sind, werden Sie das nicht preisgeben, aber wenn Sie der Agent des Käufers wären und keine Beziehung mit dem Verkäufer hätten, würden Sie diese Informationen Ihren Käufern geben, um ihnen möglicherweise dabei zu helfen, ein besseres Geschäft abzuschließen. Wenn Sie ein Dual-Agent sind, können Sie auch nicht. Du musst also beide Parteien wissen lassen, dass dein neuer Status deine Fähigkeit geändert hat, ihnen zu dienen.
Unter verschiedenen Namen, Transaktion Brokerage, Vermittler, nicht-Agentur sind alle Vertretungen ohne Agentur Treuepflichten. Sie sind fair für alle Beteiligten, erleichtern aber ohne Agentur.
Aus rein kundenorientierter und ethischer Perspektive, unabhängig von Ihrer Rolle oder Ihrem Vertretungsstatus, geht es darum, in Ihrem Umgang ehrlich, fair und transparent zu sein.