Aber in Wirklichkeit sind Ihre Gewinne aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes wahrscheinlich ziemlich gering - wenn sie überhaupt zustande kommen.
Immobilien Wertschätzung und Inflation
Das erste, was zu berücksichtigen ist, ist die Wertschätzung von Haushalten im Kontext der Inflation.
Sie werden überrascht sein zu erkennen, dass die Wertsteigerung Ihres Hauses durch Inflation ausgeglichen werden kann. Dies gilt insbesondere, wenn Sie nicht in einem heißen Immobilienmarkt leben. Wir hören dramatische Aufklärungsgeschichten in bestimmten Gegenden des Landes, aber die meisten Menschen kaufen Häuser in Gegenden, in denen die jährliche Aufwertung die Inflation wahrscheinlich nicht übertreffen wird.
Im September 2007 laut der Federal Reserve Bank von St. Louis, der Median Verkaufspreis für neue Häuser in den Vereinigten Staaten verkauft wurde $ 240.300. Im September 2017 lag diese Zahl bei 319.700 US-Dollar. Wenn Sie jedoch einige Zahlen mit dem US-Inflationsrechner verwenden, verschwindet diese Wertschätzung teilweise. Anstatt 79.400 US-Dollar zu sehen, liegt der tatsächliche Wert dieser Wertsteigerung eher bei 33.648 US-Dollar.
Das scheint immer noch nicht so schlecht zu sein. Immerhin hat der Wert Ihres Hauses um mehr als 30.000 Dollar zugenommen. Aber vergessen wir nicht die Kosten.
Ein Haus zu besitzen kommt mit zusätzlichen Kosten
Als nächstes müssen Sie die Kosten des Eigenheimbesitzes von Ihren Gewinnen subtrahieren.
Nehmen wir an, Sie bekommen eine Hypothek für 250.000 Dollar zu einem Zinssatz von 3,92 Prozent. Im Laufe von 30 Jahren werden Sie laut dem Hypothekenrechner von Google 175.533 $ Zinsen zahlen. Selbst wenn Ihr Haus von einem inflationsbereinigten $ 30.000 alle 10 Jahre (insgesamt $ 90.000) geschätzt wird, ist das immer noch nicht genug, um die Zinsen auszugleichen, die Sie für das Darlehen zahlen.
Und die Zinsen, die Sie zahlen, sind nicht die einzigen Kosten, denen Sie gegenüberstehen. Denken Sie daran, dass Sie Grundsteuer in den meisten Staaten zahlen. Der Hypothekenrechner von Student Loan Hero beinhaltet eine Grundsteuerberechnung. Wenn Ihre Grundsteuer 1,5 Prozent pro Jahr beträgt, könnten Sie im Laufe von 30 Jahren eine Gesamtsteuerzahlung in Höhe von 117.000 Dollar sehen. Und das setzt voraus, dass keine Grundsteuer erhöht - wie Ihr Haus an Wert schätzt, so tun Ihre Grundsteuern.
Es ist wahr, dass Sie einige Ihrer Kosten auf Ihre Steuererklärung abziehen können, aber ein Abzug hat nicht den gleichen Wert wie ein Kredit. Es kann Ihr Einkommen und Ihre Steuerschuld senken, aber nicht auf Dollar-für-Dollar-Basis. Nach Angaben der Tax Foundation sind nur etwa 30 Prozent der Haushalte in der Liste aufgeführt. Es sei denn, Sie sind unter denen, die aufführen, werden Sie keine Steuervorteile in Bezug auf Ihre Hypothek sehen.
Andere Kosten im Zusammenhang mit Eigenheimbesitz umfassen Wartung und Reparaturen sowie Hausbesitzerversicherung. Sie müssen möglicherweise auch Hypothekenversicherung zahlen, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 Prozent beträgt. Zu der Zeit, in der Sie diese Kosten, die zu Ihren Hypothekenzinsen und Vermögenssteuern hinzukommen, jahrzehntelang einkalkulieren, sind die Chancen, dass sie sogar ausgeglichen werden, ziemlich gering - selbst wenn Ihr Haus im Laufe der Zeit an Wert gewinnt.
Was passiert, wenn Sie unerwartet verkaufen?
Wir denken gerne, dass der Immobilienmarkt immer steigen wird. Wie wir jedoch zwischen 2007 und 2009 gesehen haben, können Immobilien wie jedes andere Vermögen eine Blase bilden. Das Platzen der Immobilienblase hat eine Situation geschaffen, in der Tausende von Menschen viel Geld verloren haben. Wenn Sie einen Preisrückgang aushalten können, verlieren Sie möglicherweise nicht so viel.
Wenn Sie jedoch gezwungen sind, während eines Immobilienmarktcrashs zu verkaufen, können Sie nicht viel tun, um die Situation zu retten. Sie könnten am Ende Geld zu Hause verlieren, zusätzlich zu dem, was Sie bereits in Zinsen, Steuern und anderen Kosten bezahlt haben.
Was ist mit Mieten?
Natürlich, so unvollkommen eine Investition wie der Kauf sein kann, ist es möglich, darauf hinzuweisen, dass eine Vermietung nicht die Lösung ist. Schließlich, wenn Sie Hypothekenzahlungen machen, bauen Sie mindestens Kapital in Ihrem Haus auf.
Wenn Sie mieten, helfen Sie Ihrem Vermieter beim Aufbau von Eigenkapital.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass eine Vermietung um jeden Preis vermieden werden sollte. Abhängig von Ihrem Markt kann die Vermietung eine gute Wahl sein, selbst wenn das bedeutet, dass Sie kein Eigenkapital aufbauen.
Dies gilt insbesondere, wenn Sie in einem Gebiet mit hohen Hauspreisen leben, und Sie können für weniger als die monatlichen Gesamtkosten von Hypotheken, Wartung und anderen Kosten mieten. Sie sparen nicht nur monatlich Geld, sondern Sie können die Differenz in den Markt investieren und möglicherweise eine höhere Wertsteigerung erzielen, als Sie von Ihrer Hausinvestition hätten.
Zwischen November 2007 und November 2017 hatte der S & P 500 eine annualisierte Rendite von 9,672 Prozent, inflationsbereinigt. Angenommen, Sie hätten in diesem Zeitraum 1.100 US-Dollar pro Monat für ein Eigenheim ausgegeben, aber Sie lebten in einer Wohnung mit einer monatlichen Miete von 700 US-Dollar. Wenn Sie die $ 400 Differenz zwischen Miete und Kauf jeden Monat über diese 10 Jahre investiert haben, wäre der Wert Ihrer Investition $ 83.587,81.
Es gibt auch die Tatsache, dass Vermietung bedeutet, dass Sie nicht eine Menge Geld verlieren, wenn Sie gezwungen sind, Ihr Haus während eines Abschwungs zu verkaufen. Auf der anderen Seite, wenn Sie es schaffen, in Ihrem Haus zu bleiben und Marktgeschehen und Immobilien-Abschwüngen zu bewältigen, können Sie genug Eigenkapital in Ihrem Haus aufbauen, dass es im Ruhestand verwendet werden kann. Selbst wenn Sie nur zu Hause (oder sogar wenn Sie insgesamt verlieren), kann es ein erzwungenes Spar-Vehikel sein, das das Potenzial hat, Ihnen eine große Menge an Kapital zu bieten, wenn Sie verkaufen.
Es kann auch ein Ort sein, in den Ruhestandsjahren mietfrei zu leben (Sie müssen jedoch immer noch Grundsteuern zahlen), oder Sie können eine umgekehrte Hypothek verwenden, um auf das Eigenkapital zuzugreifen, um eine Lücke im Renteneinkommen zu schließen. Sie werden diese Optionen nicht sehen, wenn Sie mieten.
Beim Kauf eines Hauses ist eine Investition
Betrachten Sie andere Gründe für einen Kauf, als Ihren Hauptwohnsitz als Anlage anzusehen. Vielleicht möchten Sie einen Ort, an dem Sie Ihre eigenen nennen, Eigenkapital aufbauen und sich in einer Gemeinschaft niederlassen können. Das sind alles gute Gründe, um zu kaufen! Umgekehrt, wenn Sie denken, dass Sie einen mobilen Lebensstil haben werden, kann es sinnvoller sein zu mieten, auch wenn Sie kein Eigenkapital aufbauen. Solange Sie andere Vorkehrungen für die Planung Ihrer Zukunft treffen, kann die Vermietung eine praktikable Option sein, abhängig vom lokalen Markt und Ihren langfristigen Lifestyle-Zielen.
Schließlich, wenn Sie Ihr Haus in eine echte Investition verwandeln möchten, müssen Sie etwas anderes tun, als darin zu leben. Mieten Sie es aus, nachdem Sie umziehen oder verwenden, um Geld über Airbnb zu verdienen, können Wege sein, eine Rückkehr auf Ihren Hauskauf tatsächlich zu sehen.
Aber wenn Sie nur dort leben, zählen Sie nicht darauf, dass Sie hohe Renditen erzielen.