Der kluge Immobilieninvestor, der ein Viertel ausfindig macht, von dem er glaubt, dass es "abhebt", könnte feststellen, dass die Steuerbehörden einen Grundsteuerausgleichsfaktor haben. Dies ist dazu da, die veranschlagten Werte besser in die Umgebung zu bringen.
Es ist eine einfache Berechnung, in der einige zugewiesene Multiplikatoren für die Eigenschaften verwendet werden. Unter der Annahme, dass ein Bereich, den die Steuerbehörden in Bezug auf die umliegenden Gebiete für unterbewertet halten, könnten sie einen Ausgleichsfaktor-Multiplikator von 1,25 oder 25% anwenden.
- Nehmen Sie eine 225.000 $ bewertete Immobilie in diesem Bereich,
- Multiplizieren Sie $ 225,000 X 1,25 = $ 270,000 als neuen Schätzwert
Wertkomponenten in Immobilien
Da es sich um einen Werteausgleich handelt, betrachten wir die Faktoren, die den Wert von Immobilien , in diesem Fall eines Einfamilienhauses, beeinflussen und beeinflussen. Diese sind ungefähr in der Reihenfolge ihrer Wichtigkeit im Entscheidungsprozess eines Käufers, aber das variiert etwas vom Käufer.
- Ort - Wir haben es alle gehört; "Standort, Standort, Standort." Es bleibt als Slogan da, weil es wahr ist. Wo ein Zuhause sich befindet, ist wohl der wichtigste Faktor bei der Kaufentscheidung. Schließlich, wenn Sie eine Gourmet-Küche lieben und Sie in Texas leben, werden Sie kein Haus in Philadelphia kaufen, nur weil es die erstaunlichste Küche hat, die Sie je gesehen haben. Andere Faktoren sind auch am Standort beteiligt:
- Schulen
- Kultur
- Einkaufen und Unterhaltung
- Nähe zur Beschäftigung
- Klima
- andere Annehmlichkeiten
- Neighborhood Characteristics - Dies könnte als eine Teilmenge des Standorts betrachtet werden, aber es ist mehr als das. Die Leute wollen durch ein Viertel fahren, um zu sehen, wie ihre Nachbarn ihre Häuser und Höfe behalten, wie leise oder aktiv es ist und welche Annehmlichkeiten geboten werden, wie Bürgersteige, Straßenlaternen usw.
- Home Größe und Eigenschaften - Eine neue Familie kann glücklich sein mit einem Haus mit zwei Schlafzimmern auf der kleinen Seite, vor allem, wenn es ihre erste ist. Eine größere Familie möchte vielleicht eine viel größere, vielleicht auch mit einem Raum für ein Home-Office. Große Familien mögen mehr Bäder, um Linien und Morgenmüdigkeit zu vermeiden. Ältere Menschen wollen normalerweise nur einstöckige Häuser.
- Eigenschaften und Annehmlichkeiten - Wir sind zurück zu dieser Gourmet-Küche. Oder es könnte eine große Garage mit Werkstattfläche sein. Manche Leute freuen sich wirklich über den Garten, Außendecks, Pools, Whirlpools, etc. Auch Dinge wie Kassettendecken und viel Holz machen den Unterschied.
- Preis - Dieser bewegt sich in der Reihenfolge, weil es für manche viel kritischer ist als für andere. Natürlich hat jeder eine Reihe, und sie vergleichen den Preis damit, wie gut das Haus ihre Anforderungen in den oben genannten Bereichen erfüllt.
Überlegungen zur Anlegerbewertung
All dies gilt natürlich auch für den Vermieter. Aber jetzt kommen ein paar weitere Überlegungen in ihre Due Diligence .
Vorherrschende Mieten:
Wenn Sie ein Haus als Mietobjekt kaufen wollen, möchten Sie definitiv wissen, ob Sie genug Miete in Rechnung stellen können, um die Hypothek zu bezahlen, Ihre Ausgaben wieder hereinzuholen und dann genug übrig für positiven Cash-Flow jeden Monat. Eine sorgfältige Analyse des Mietmarktes, wettbewerbsfähige Häuser und einige Telefonate, wie Sie ein Mieter sind, werden den Trick tun.
Alter des Hauses und erwartete Wartung:
Am Tag, an dem die Zahlen gekauft werden, werden alle Zahlen ermittelt und der Cashflow sollte stimmen. Die Dinge ändern sich jedoch im Laufe der Zeit, die Häuser altern und die Mieten können nicht immer steigen.
Der Immobilieninvestor muss bewerten, wie viel Geld in Zukunft für kleinere und größere Reparaturen und möglicherweise für den Austausch von Geräten ausgegeben wird.
Hoffentlich helfen Ihnen diese Informationen, die Immobilienbewertung ein wenig besser zu verstehen.