Wenn Sie darüber nachdenken, in Immobilien zu investieren, gibt es viel zu tun. Sie sollten auch sicher sein, dass Sie als Vermieter geeignet sind und dass Sie Zeit haben, Immobilien zu verwalten. Was wir vorerst noch nicht wissen, ist, dass wir untersuchen wollen, wie eine Immobilie einen Cashflow aus Vermietungen generiert.
Für unser Beispiel verwenden wir einen Fourplex, wobei alle vier Einheiten für eine Vollzeitmiete bestimmt sind. Dies ist eine einfache Cashflow-Berechnung, um das Potenzial von Immobilien als Investition zu veranschaulichen. Entscheidend dafür ist, wie bei den meisten Investitionen, ein intelligenter und gut recherchierter Einkauf am Frontend. Wir nehmen für unser Beispiel an, dass dieser Käufer recherchiert und einen guten Kauf auf unserem Fourplex getätigt hat. Hier sind die Kauf- und Mietbedingungen:
- Kaufpreis des Fourplex ist $ 325.000.
- Der Käufer platziert 20 Prozent oder $ 65.000 und finanziert $ 260.000.
- 30-jähriges Darlehen ist bei 6,5 Prozent, mit Prinzip / Interesse Zahlung von $ 1.643 pro Monat.
- Steuern und Versicherung beim Kauf sind 3.600 $ / Jahr, für die Zahlung von insgesamt 1.943 $ pro Monat.
Der Käufer recherchierte und sieht eine stetige Mieternachfrage für diese Einheiten, die alle die meiste Zeit beschäftigt sind. Um jedoch in ihren Berechnungen vorsichtig zu sein, wird ein Risiko von 6 Prozent Leerstand und Ausfallrisiko berechnet, um den tatsächlichen Cashflow vorauszusehen.
Die Einheiten sind alle identisch und mieten für $ 900 pro Monat. Mal sehen, wie unsere Berechnung zusammenbricht:
- Die Bruttomieteinnahmen betragen $ 900 X 4 X 12 Monate oder $ 43.200 pro Jahr.
- Zahlungen sind $ 1.943 X 12 = $ 23.316 pro Jahr.
- Die Reparaturkosten des Vorbesitzers betrugen durchschnittlich 1.700 $ pro Jahr.
- Leerstand und Kreditverlust werden auf 6 Prozent der Mieten oder 2.592 Dollar pro Jahr geschätzt.
- Der Besitzer gibt jedes Jahr rund 400 US-Dollar für diverse Werbe- und Werbekosten aus und verwaltet die Immobilie selbst.
Das sind die grundlegenden operativen Elemente, die in unsere Cashflow-Berechnung einfließen . Lassen Sie uns unsere Rechnung zu den Gewinnen nehmen:
- Mieteinnahmen - Leerstandsverluste - Zahlungen - Aufwendungen = Cash Flow
- $ 43.200 - $ 2.592 - $ 23.316 - $ 2.100 = $ 15.192 / 12 = $ 1.266 pro Monat im positiven Cash-Flow.
Analysieren Sie Ihre Rendite als " Bareinlagen ", teilen Sie Ihre tatsächliche Bareinlage von 65.000 US-Dollar in die jährliche Rendite von 15.192 US-Dollar. Dies ist eine Rendite von 23 Prozent auf Ihr investiertes Geld! Es gibt nur wenige Investitionen, die eine solche Rendite bringen.
Der Cashflow ist eine Funktion vieler Inputs, und einige oder mehrere von ihnen können den Cashflow verändern und beschädigen oder verbessern. Einige sind von Markt und Wirtschaft beeinflusst. Wenn ein großer lokaler Arbeitgeber schließt oder umzieht, kann die Nachfrage nach Mieteigentum über Nacht fallen. Dies ist etwas, das Sie nicht kontrollieren können, aber hoffentlich vermeiden, indem Sie Ihre Sorgfaltspflicht bezüglich der Gesundheit und der Pläne der lokalen Arbeitgeber ergreifen. Wenn sie gesund und profitabel sind mit einem kürzlich erneuerten Erbpachtvertrag, sind Sie wahrscheinlich in guter Verfassung.
Weitere Faktoren, die Sie nicht beeinflussen können, sind Grundsteuern und Sachversicherungen.
Steuern und Prämien können steigen, wodurch die Betriebskosten steigen und das Betriebsergebnis und der Cashflow sinken. Diese negativen Faktoren können mit anderen Faktoren kompensiert werden, über die Sie eine gewisse Kontrolle haben. Sie könnten Wege finden, um Marketing-, Verwaltungs- und Wartungskosten zu reduzieren. Natürlich, wenn der Mietmarkt stark ist, können Sie die Mieten erhöhen. Es ist ein empfindliches Gleichgewicht, da dies die Leerstände erhöhen kann. Der Verlust von Einkommen aus mehr leerstehenden Einheiten kann Gewinne aus erhöhten Mieten leicht zunichte machen.
Werfen Sie einen Blick auf den Rest dieser Mietobjekt-Investitionsserie, um die anderen Möglichkeiten zu sehen, wie diese Beispielimmobilie steuerliche und andere Anreize und Rückgaben bietet.