Diese kleine Zahl kann Ihnen sagen, ob Sie wahrscheinlich Geld verdienen.
Die Herausforderung, solche Immobilien zu bewerten, ist nicht so schwierig, wie es sich anhört. In der Tat ist die Berechnung der Kapitalisierungsrate für Immobilien einfach und sollte nicht mehr als fünf Minuten dauern.
Es beginnt mit einem Verständnis von genau, was die Cap-Rate ist.
Was ist die Kapitalisierungsrate?
Der Kapitalisierungszinssatz ist die Rendite, die Sie für Ihre Investition erwarten können, basierend darauf, wie viel Einkommen Sie Ihrer Meinung nach für die Immobilie generieren. Es ist natürlich ein sehr wichtiger Faktor. Sie werden nicht mit der Absicht investieren, Geld zu verlieren.
Dies ist eine großartige Möglichkeit, ähnliche Objekte zu vergleichen, da alle Ausgaben berücksichtigt werden. Wenn zwei Eigenschaften ziemlich gleich aussehen, aber eine mehr kostet, könnte es daran liegen, dass sie mehr Einkommen generiert oder geringere Ausgaben verursacht.
Wie berechne ich Cap Rate?
Sie können den Kapitalisierungszinssatz anhand der Nettobetriebseinkommen und der letzten Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien berechnen. Der Kapitalisierungszinssatz wird ermittelt und dann auf die Immobilie angewendet, die Sie kaufen möchten, um den aktuellen Marktwert basierend auf dem Einkommen zu bestimmen.
Zuerst erhalten Sie den aktuellen Verkaufspreis einer ähnlichen Einkommensimmobilie.
Nehmen wir als Beispiel ein Projekt mit sechs Wohneinheiten, das für 300.000 US-Dollar verkauft wurde.
Bestimmen Sie nun das Nettobetriebsergebnis für dieses Apartmentprojekt oder die von den Eigentümern realisierten Nettomieten. Subtrahieren Sie alle Betriebskosten außer der Hypothek. Bei dieser Berechnung wird die Immobilie so bewertet, als ob Sie dafür Bargeld bezahlt hätten.
Sagen Sie die Mieteinnahmen, nachdem alle Ausgaben, die Sie abgezogen haben, 24.000 US-Dollar betragen. Teilen Sie nun dieses Netto-Betriebsergebnis durch den Verkaufspreis, um den Cap-Kurs zu erreichen: $ 24.000 in Ausgaben geteilt durch den $ 300.000 Verkaufspreis geben Ihnen eine Kapitalisierungsrate von .08 oder 8 Prozent.
So verwenden Sie die Cap-Rate
Ein Anleger kann den Cap-Kurs auf zwei Arten verwenden. Er könnte eine Immobilie, die er verkaufen möchte, auf der Grundlage von Marktkapitalisierungsraten für andere kürzlich verkaufte vergleichbare Immobilien bewerten oder er möchte herausfinden, ob der Preis einer Immobilie angemessen ist, wenn er in Betracht zieht, sie zu kaufen.
Wenn Sie verkaufen
Nehmen wir an, Sie besitzen ein kleines Apartmentprojekt und möchten es verkaufen. Sie sammeln Informationen über kürzlich verkaufte Immobilien in der Umgebung, die Ihren ähneln. Sie könnten mehr oder weniger Einheiten haben, aber Sie versuchen, Eigenschaften zu finden, die so ähnlich wie möglich zu dem sind, den Sie verkaufen möchten.
Sie finden drei Immobilien, die innerhalb der letzten drei oder vier Monate verkauft wurden. Der schwierige Teil ist, ihre Nettoeinnahmen zu finden. Manchmal werden diese Informationen in der Auflistung als Verkaufsargument veröffentlicht, aber oft nicht, insbesondere wenn das Netto-Betriebsergebnis nicht günstig ist. Sie können diese Art von Informationen von einem gewerblichen Immobilienmakler bekommen, vor allem, wenn Sie die Immobilie zum Verkauf mit ihr auflisten.
Sie erreichen also drei Immobilienobergrenzen von durchschnittlich 9,2 Prozent. Das Netto-Betriebsergebnis Ihrer Immobilie beträgt 31.000 USD. Jetzt müssen Sie nur noch das Netto-Betriebsergebnis durch den Cap-Satz teilen: $ 31.000 dividiert durch .092 ergibt $ 226.957. Da ist der Wert Ihrer Immobilie.
Sie können den Preis, den Sie für die Immobilie verlangen möchten, auf dieser Zahl basieren und auf den Markt bringen.
Wenn Sie kaufen denken
Sie arbeiten mit den aufgelisteten Eigenschaften, wenn Sie Eigenschaften für eine Kaufentscheidung vergleichen. Dies macht es noch einfacher, ihre Nettoeinnahmen zu erhalten und die Obergrenze für jeden zu berechnen. Sie können sie dann vergleichen, um zu sehen, welcher der beste Kauf wäre.
Aber sieh dir trotzdem ihre Ausgaben und Mieten an, denn man könnte an die Spitze kommen, wenn man Möglichkeiten sieht, Ausgaben zu reduzieren oder Mieten zu erhöhen.
Sie könnten feststellen, dass die Kosten für den Typ und die Größe einer Immobilie ungewöhnlich hoch sind, oder Sie werden feststellen, dass die in Rechnung gestellten Mieten unter den Marktpreisen für vergleichbare Objekte liegen. Jede dieser Situationen erhöht die Cap-Rate und macht sie zu einer besseren potenziellen Eigenschaft, wenn sie korrigiert werden.
Nehmen wir an, Sie haben ein bestimmtes kleines Apartmentprojekt im Auge, das für 495.000 US-Dollar aufgeführt ist. Lohnt es sich auf dem aktuellen Markt oder ist es überteuert? Erneut erhalten Sie einige vergleichbare Eigenschaften und eine durchschnittliche verkaufte Cap-Rate. Wir werden unsere 9,2 Prozent-Rate als Beispiel wieder verwenden.
Wenn das Nettobetriebsergebnis dieser Eigenschaft $ 39,500 ist, ist es die Preisvorstellung wert? Nein, denn wenn Sie dieses Einkommen mit dem Cap-Satz teilen, erhalten Sie einen Wert von 429.348 $. Ein Preis von $ 495.000 ist ein bisschen über dem Ziel.
Welches Nettobetriebsergebnis würden Sie benötigen, um diesen Listenpreis für einen Wert zu erhalten? Wechseln Sie die Formel um und multiplizieren Sie den Angebotspreis mit dem Cap-Kurs. Multiplizieren Sie $ 495.000 um 9.2 Prozent und Sie erhalten ein erforderliches Netto-Betriebsergebnis von $ 45.540.
Aber denken Sie daran, es kann gute Gründe geben, warum eine Immobilie einen besseren Cap-Satz rechtfertigen würde. Es könnte der Standort oder die Merkmale und die Qualität der Gebäude und der Umgebung sein. Alles muss ausgewertet werden, bevor Sie eine Entscheidung treffen, aber Cap Rate hilft.