Kapitalisierungszinsen sind ein beliebtes Instrument, das Immobilieninvestoren bei der Bewertung von Immobilien verwenden. Sie werden auch verwendet, um zu helfen, die richtigen Auflistungs- und Verkaufspreise für kommerzielle Eigenschaften festzustellen. Bei der Arbeit mit Kunden von Immobilieninvestoren müssen Agenten und Makler in der Lage sein, ihnen bei der Bestimmung der Rechtfertigung für die Preisvorstellung von Renditeliegenschaften zu helfen.
Gewerbe- und Mietimmobilien zur Einkommenserzeugung beruhen auf Cap-Rates, um bei der Bewertung von Immobilien zu helfen.
Wenn Sie den Angebotspreis und die Kapitalisierungsrate vergleichbarer Immobilien kennen , können Sie Ihrem Kunden helfen, das Nettoeinkommen zu ermitteln, das erforderlich sein wird, um den bezahlten Preis zu rechtfertigen. Nicht jeder Investor ist mit den Cap-Zinssätzen auf dem Laufenden, und Sie können Ihren Wert und Ihr Know-how unter Beweis stellen, wenn Sie ihnen helfen können, Cap-Rates für Immobilienpreise oder -bewertungen zu verwenden.
Schwierigkeit: Einfach
Benötigte Zeit: 5 Minuten
Hier ist wie:
- Erhalten Sie die Kapitalisierungsrate für vergleichbare kürzlich verkaufte Immobilien in der Region.
- Multiplizieren Sie den Kapitalisierungszinssatz mit dem Wert der Immobilie, um das Nettobetriebsergebnis zu ermitteln, das zur Begründung des Preises erforderlich wäre.
Beispiel: Eine Cap-Rate für vergleichbare Apartmentkomplexe beträgt 12% oder 0,12, und der Preis für den zu kaufenden Komplex beträgt 300.000 US-Dollar.
$ 300.000 X .12 = $ 36.000 Nettoeinkommen, das erforderlich wäre, um diesen Preis zu rechtfertigen.
Was du brauchst:
- Taschenrechner
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Das sind die Grundlagen.
Um zu verstehen, warum die Kapitalisierungszinssätze von Gewerbeimmobilieninvestoren verwendet werden, schauen wir uns das Investment-Gesamtbild für Mehrfamilienimmobilien an .
Economy of Scale: Mehrfamilienhäuser, insbesondere Wohnungen, bieten aufgrund der Skaleneffekte einige Kostenvorteile. Mit mehreren Einheiten an einem Ort und oft unter einem Dach ergeben sich Kosteneinsparungen von kommunalen Dienstleistungen bis hin zu Reparaturen.
Es ist auch viel weniger teuer pro Einheit, um Wohnungen zu bauen.
Verminderter Effekt von Leerstandsverlusten: Wenn Sie ein Einfamilienhaus besitzen und es für zwei Monate leer steht, verlieren Sie 100% Ihrer Mieteinnahmen. Wenn es ein Duplex ist, ist es 50% und ein Vier-Plex ist 25%. Aber wenn Sie eine 100-Zimmer-Apartment-Komplex, die eine Einheit für zwei Monate frei ist verlieren Sie nur 1% pro Monat in Mieteinnahmen!
Kreditgeber verwenden Cap Rates: Wenn Sie eine Hypothek auf Ihr persönliches Zuhause bekommen, dreht sich alles um Ihre Kredit-Geschichte und Einkommen. Wenn es um kommerzielle Kredite geht, geht es viel mehr um das Nettoeinkommen und die Deckung der Hypothekenzahlungen. In der Regel gibt es mehrere Anleger, deren Kreditwürdigkeit in den meisten Fällen gar nicht berücksichtigt wird. Die finanzielle Performance der Immobilie ist das primäre Kreditgeber Kriterium. Wenn das Eigentum in gutem Zustand ist und die Zahlen funktionieren, dann geschieht das Darlehen in den meisten Fällen.
Also, wie können Cap Rates angesehen werden?
Die Sache ist, dass die Cap-Rate einer Immobilie viele Faktoren beinhaltet. Insbesondere die Kosten für Management und Betrieb sowie die vorherrschenden Mieten bestimmen das Nettoergebnis. Wenn also die Mieten unter dem Marktwert liegen oder die Ausgaben höher sind als sie sein müssen, spiegelt der Cap-Satz möglicherweise nicht genau den Wert der Immobilie wider.
So werden Schnäppchen von Käufern aufgedeckt. Nehmen wir an, ein Wohnungseigentümer hat es hassen, neue Mieter zu finden und zu interviewen. Der Eigentümer hat die Mieten gerne gesenkt, um die gut zahlenden Mieter in den Einheiten zu halten. So könnten die Mieten deutlich unter dem liegen, was andere Mieter jetzt zu zahlen bereit wären. Der Kauf der Immobilie und die Pacht der Mietverträge verfallen, die Anhebung der Mieten und die Ersetzung der Mieter würden das Nettoeinkommen stark verändern und auch die Cap-Rate.
Auf der anderen Seite, wenn die derzeitigen Besitzer ihre Kosten nicht aufpassen, können die Ausgaben höher sein, als sie sein müssen. Nehmen wir an, sie zahlen mehr als nötig für Management-, Mitarbeiter- und Reparaturkosten. Nur diese Ausgaben in Einklang zu bringen, könnte einen großen Unterschied machen.
Die Lektion hier ist, dass Cap-Rate ein Maß für die Leistung, nicht eine Garantie für den Wert ist.
Überprüfen Sie die Mieten und Ausgaben für eine Gelegenheit.