In unserer Serie über Renditen von Mietrenditen verwenden wir ein Beispiel für Fourplex als unsere Investition. Sie können die Kaufdetails hier erhalten , aber denken Sie daran, dass es ein 325.000 $ Kauf eines Fourplex für die Vermietung aller vier Einheiten in Vollzeit war.
Überprüfen Sie immer alle Steuerfragen gründlich mit einem Steuerberater, aber die IRS im Allgemeinen wird uns erlauben, den Wert der Struktur auf dieser Eigenschaft über einen Zeitraum von 27 & 1/2 Jahren abwerten. Dies ist die logische Konsequenz der Tatsache, dass Gebäude sich im Laufe der Zeit abnutzen oder aufgrund ihrer nicht mehr nachgefragten älteren Funktionen obsolet werden.
Wir haben also eine Immobilie, die 15.192 $ pro Jahr an positivem Cashflow generiert, aber jetzt können wir einen Teil dieses Einkommens für Steuern aufwiegen. Wir werten das Gebäude ab, indem wir den Wert des Grundstücks abziehen und den Gebäudewert für jährliche Abschreibungen auf 27,5 Jahre teilen. Die Abschreibungsberechnung sieht folgendermaßen aus:
1. Kaufpreis - Grundstückswert = Gebäudewert.
2. Gebäudewert / 27.5 = Jährlicher zulässiger Abschreibungsabzug.
Für unser Beispiel Fourplex nehmen wir an, dass der Wert des halben Acre, auf dem er liegt, 80.000 $ beträgt. Sehen wir uns nun unsere Berechnung an:
1. $ 325.000 - $ 80.000 = $ 245.000 Gebäudewert.
2. $ 245.000 / 27.5 Jahre = $ 8909 pro Jahr in der Abschreibung.
Ohne Berücksichtigung sonstiger Steuernachlässe oder Hypothekenzinsen haben wir unser steuerpflichtiges Einkommen bereits reduziert. Da wir uns die steuerlichen Aspekte unserer Immobilie ansehen möchten, addieren wir das Kapital und die Zinsen für die Hypothekenzahlungen, die wir für die Cashflow-Berechnung abgezogen haben.
Unser Cash-Flow von 15.192 USD geht also wieder auf 34.908 USD zurück.
$ 15.192 + $ 23.316 - $ 3600 Steuern & Versicherung = $ 34,908. Dies ist die potenzielle Steuerschuld für die direkten Mieteinnahmen abzüglich Steuern, Leerstand , Versicherungen, Reparaturen und direkten Ausgaben. Wir werden später auf andere Abzüge schauen. Aber hier ist, wie die Abschreibung zurückgeht.
- $ 34,908 - $ 8909 Abschreibung = $ 25.999.
Denken Sie daran, dass wir kein Geld ausgegeben haben, um diesen Abzug zu realisieren. Und wir haben noch andere Abzüge zu treffen. Die Zahlung ist noch nicht in der Berechnung, da wir die Zinsen aus dem Eigenkapital ausrechnen müssen. Es ist auch keine völlig freie Fahrt mit diesem Abzug. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, müssen Sie diese Abschreibungsabzüge bei der Berechnung der Kapitalerträge für Steuern berücksichtigen. Es gibt jedoch Möglichkeiten, diese Steuern mit einem 1031 Exchange zu überwinden.
Rental Home Investing ist sehr beliebt, vor allem für neue Investoren oder diejenigen, die monatliche Cash-Flow statt großen kurzfristigen Gewinn steigert aus Großhandel oder Fix & Flip-Investitionen wollen. Abhängig von Ihrem Alter und der Zeit bis zur Pensionierung können Mietinvestitionen viel für Sie leisten:
- Kurz vor der Pensionierung - Wenn Sie kurz vor der Pensionierung stehen und beginnen, das monatliche Einkommen vom aktuellen Aktienmarkt und anderen Anlagen zu berechnen, stellen Sie vielleicht fest, dass es keine sehr hohe Rendite gibt, die von Dividenden oder Zinsen kommt. Wenn Sie Ihre Vermögenswerte neu zuweisen, können Sie Aktien oder Anleihen verkaufen und Geld in Mietwohnungen investieren. Wenn Sie weniger Risiko, wenn Sie klug investieren, und die Erträge sind höher. Sie haben mehr monatliches Einkommen, um Ihren bevorstehenden Ruhestand zu finanzieren.
- Jung, aber Planung - Dies ist wirklich, wo Sie beginnen können, einen wirklich schönen Ruhestand fast überall, wo Sie wollen, und einen tollen Lebensstil zu leben. Fangen Sie an, Grundstücke als Vermietungen zu kaufen, und Sie fangen an, Kapital zu erwerben, wenn sie schätzen und Hypotheken bezahlen. Sie können diese Gewinne mit einem 1031 Exchange tätigen und sie in mehr Mieten, vielleicht teurere Häuser statt mehr von ihnen rollen. Sie vermeiden Kapitalgewinne beim Aufrollen, wenn Sie es richtig machen.
Vermietung von Immobilien ist immer eine gute Möglichkeit zu investieren, da es immer Mieter geben wird. Der Ende 2006 begonnene Immobilien- und Hypothekenkrise zeigt uns, wie Mieteigentum zu einer guten Investmentpraxis geworden ist. Alle diese Leute, die ihre Häuser zur Zwangsversteigerung verloren, wurden Mieter, während sie ihren Kredit wieder aufbauten und für Anzahlungen speicherten.
Jüngere Käufer haben den Markt ziemlich verlassen, nachdem sie gesehen haben, wie ihre älteren Verwandten ihr Eigenheim oder ihr Eigenkapital verloren haben. Sie haben eine große Nachfrage nach Vermietungen geliefert. Rental Home Investment ist resistent gegen negative Auswirkungen von Zinserhöhungen und Inflation. Es ist eine großartige Möglichkeit, um Ihren Wohlstand zu vergrößern.