Was kann an Land entwickelt werden?
Die Möglichkeiten, wozu Land genutzt werden kann, sind endlos.
Während die Zonierungserfordernisse einschränken werden, was auf einem bestimmten Grundstück gebaut werden kann, kann im Allgemeinen alles auf einem unbebauten Stück Land entwickelt werden. Beispielsweise:
- Einfamilienhaus
- Mehrfamilienhaus
- Büroraum
- Verkaufsraum
- Gemischter Einzelhandel und Wohnflächen
- Hotel
- Resort
- Einkaufszentrum
- Krankenhaus
- Einkaufszentrum
- Bauernhof
- Parkplatz
Was ist Ihr Ziel beim Landkauf?
Bevor Sie tatsächlich ein Stück Land kaufen, müssen Sie entscheiden, was Ihr Ziel für die Investition ist. Es gibt verschiedene Strategien, die zu berücksichtigen sind, und es handelt sich nicht um eine Einheitsgröße. Zwei unterschiedliche Investoren könnten zwei unterschiedliche Ansätze für ein und dasselbe Stück Land haben. Darüber hinaus kann derselbe Anleger zwei unterschiedliche Ansätze für zwei verschiedene Grundstücke haben.
Hier sind sieben Strategien zu beachten, wenn Sie Land kaufen:
1. Kaufen und Verkaufen:
Bei diesem Ansatz spiegeln Sie im Grunde genommen das Land. Sie glauben, dass Sie das Land unter Marktwert gekauft haben und hoffen, dass Sie einen anderen Käufer finden können, der bereit ist, zu oder mehr als Marktwert zu zahlen.
Sie hoffen auf einen schnellen Verkauf mit wenig oder gar keiner zusätzlichen Arbeit auf dem Land.
2. Kaufen und halten:
Bei diesem Ansatz kaufen Sie das Land und halten es für eine gewisse Zeit fest. Sie glauben, dass das Land an Wert gewinnt. Sie müssen immer noch Steuern auf das Land zahlen, sowie zusätzliche Kosten, um das Land während dieser Zeit zu erhalten.
Dies ist ein gemeinsamer Ansatz in Bereichen, die wieder gentrifiziert werden. Der Investor kauft das Land in der Hoffnung, dass es in Zukunft an einen Entwickler verkaufen kann, da das Gebiet beliebter wird.
3. Kaufen, Entwickeln und Halten:
Bei diesem Ansatz kaufen Sie ein rohes Stück Land mit der Absicht, das Land selbst zu entwickeln. Zum Beispiel könnten Sie einen Komplex von Stadthäusern bauen, den Sie an Wohnungsmieter vermieten. Sie könnten sich auch entscheiden, ein Einkaufszentrum zu bauen, das Sie an Einzelhandelsmieter vermieten können. Eine andere Möglichkeit könnte sein, ein Bed and Breakfast zu entwickeln, das Sie führen und verwalten werden.
4. Kaufen, pflegen und halten:
Bei diesem Ansatz sind Sie mehr daran interessiert, das tatsächliche Land zu nutzen, als Immobilien auf dem Land zu bauen. Zum Beispiel möchten Sie vielleicht auf dem Land Feldfrüchte anbauen, es für Vieh verwenden, eine Weihnachtsbaumfarm gründen oder einen Weinberg einrichten. Sie werden das Land aktiv verwalten und hoffen, einen Gewinn daraus zu ziehen, was das Land produzieren kann.
5. Buy, Durchlaufen Anspruchsprozess und verkaufen:
In diesem Szenario kaufen Sie das Land und durchlaufen dann den Prozess, in dem die Immobilie für eine bestimmte Nutzung in Zonen aufgeteilt wird. Zum Beispiel könnte es ein Stück Land geben, das für kommerzielle Zwecke in Zonen eingeteilt wurde, aber jetzt, wo das Gebiet sich entwickelt hat, wäre es ein ausgezeichneter Standort für ein neues Wohnhochhaus.
Wenn Sie in der Lage sind, das Grundstück für Wohnzwecke umzugestalten, würde es das Land für potenzielle Bauherren wertvoller und begehrenswerter machen, da es ein zusätzlicher Schritt ist, den sie selbst nicht machen müssen.
6. Kaufen, Entwickeln und Verkaufen:
In diesem Fall kaufen Sie das Land mit der Absicht, das Land selbst zu entwickeln und es dann an einen Endverbraucher zu verkaufen. Zum Beispiel kaufen Sie das Land, bauen ein neues Bauhaus und verkaufen es dann an einen Käufer, der darin wohnen möchte. Ein anderes Beispiel: Sie bauen einen Weinberg auf und verkaufen ihn an einen Käufer, der den Weinberg bewirtschaftet und bewirtschaftet.
7. Kaufen, Entwickeln und Mieten:
Schließlich könnten Sie das Land entwickeln und dann das Land an jemand anderen vermieten. Zum Beispiel können Sie Land kaufen und beschließen, einen Parkplatz darauf zu stellen, weil dort nicht genügend Parkplätze in der Gegend sind. Der Besitzer eines Mehrfamilienhauses in der Nähe fragt, ob er das Grundstück von Ihnen mieten kann, weil es für seine Mieter nicht genügend Parkplätze gibt.
Risiken beim Kauf von Grundstücken
Ein unbebautes Stück Land scheint freilich endlose Möglichkeiten zu bieten. Sie werden jedoch bald feststellen, dass es viele Einschränkungen und Herausforderungen gibt, denen Sie begegnen werden, wenn Sie versuchen, dieses Land zu entwickeln oder zu verkaufen. Die Regierung kann die Art des Eigentums, das gebaut werden kann, oder die Art, wie das Land genutzt werden kann, einschränken. Sie können auf Umweltprobleme wie Überschwemmungen oder Verunreinigungen stoßen.
Hier sind fünf Risiken des Landkaufs zu beachten:
1. Zoneneinteilung
Ein großes Problem, auf das Sie beim Kauf von Land stoßen könnten, sind Zonierungsprobleme mit der Art, wie das Land genutzt werden kann. Jede Stadt hat einen Flächennutzungsplan. Dies teilt die Stadt im Wesentlichen in verschiedene Bereiche einschließlich Gewerbe, Wohnen, Landwirtschaft, Industrie, Geschichte oder auch Mischnutzung.
Nutzung des Landes:
Die erste Frage, mit der Sie sich befassen müssen, ist die Art und Weise, wie das Land genutzt werden kann. Wenn das Land für Wohnzwecke in Zonen eingeteilt ist und Sie planen, ein Wohneigentum auf dem Land zu bauen, dann haben Sie kein Problem.
Wenn Sie jedoch die Art ändern möchten, in der das Land in Zonen aufgeteilt ist, haben Sie möglicherweise einen Kampf auf Ihren Händen. Zum Beispiel ist das Land für Wohnzwecke in Zonen eingeteilt, und Sie möchten eine Gewerbeimmobilie auf dem Gelände bauen. Einige dieser Zoneneinteilungen sind Jahrzehnte alt, so dass die Stadt für eine Umwidmung des Landes offen sein könnte, wenn die neue Funktion mit dem aktuellen Layout der Stadt Sinn macht. Andere Zeiten sind nicht so einfach.
Sie müssen die Stadt anfragen, um das Land neu zu klassifizieren. Viele Städte möchten, dass Sie zeigen, dass sich in der Nachbarschaft eine wesentliche Veränderung vollzogen hat, die eine Änderung der Zoneneinteilung rechtfertigen würde. Sie müssen einen Vorschlag einreichen, was Sie auf der Website erstellen werden. Sie müssen zeigen, dass Ihre Entwicklung mit dem bestehenden Bebauungsplan der Stadt kompatibel ist und dass es keine negativen Auswirkungen hat, z. B. dass in der Nähe befindliche Gebiete überflutet werden oder der Verkehr zunimmt.
Es wird wahrscheinlich eine öffentliche Anhörung geben. Selbst wenn Sie den Stadtrat an Bord holen können, haben Sie vielleicht einen separaten Kampf mit Nachbarn, die Petitionen einreichen werden, damit Sie nicht bauen können.
2. Zonenbeschränkungen
Der zweite zu berücksichtigende Faktor beim Kauf von Land ist die Größe der Entwicklung, die Sie bauen dürfen.
Rücksetzungsanforderungen:
Es gibt normalerweise einen Code, der erfordert, dass Ihre Immobilie in einer bestimmten Entfernung von den benachbarten Grundstückslinien gebaut wird. Dazu gehört die Front, die wahrscheinlich die Straße, die beiden Seiten und die Rückseite ist. Feste Gebäude, wie ein Haus, eine Garage oder ein Deck, müssen in einer gewissen Entfernung von den Grundstücksgrenzen gebaut werden.
Abhängig von der Größe des Grundstücks, das Sie betrachten, könnte dies die Größe der Struktur, die gebaut werden kann, stark beeinflussen, wodurch sich die Investition möglicherweise nicht lohnt.
Grundstücksabdeckung:
Dieser Code ist vorhanden, um Überflutungsprobleme zu vermeiden. Es muss einen bestimmten Prozentsatz der Menge geben, die nicht bedeckt ist, wo Regen in den Boden eindringen kann, so dass er benachbarte Objekte nicht überschwemmt.
Bodenfläche Verhältnis:
Die Quadratmeterzahl jeder Etage der Immobilie (bestimmte Städte enthalten Keller, andere nicht) wird addiert und dann durch die Größe des Grundstücks geteilt. Die Gesamtfläche kann nur ein bestimmter Prozentsatz der Losgröße sein, die jede Stadt bestimmt.
Höhe:
Sie müssen die Höhe der Struktur kennen, die Sie bauen können. Wenn Sie ein Dreifamilienhaus planen, aber die Stadt nicht mehr als zwei Stockwerke an diesem Ort zulassen wird, ist die Investition für Sie nicht finanziell sinnvoll.
Nebengebäude:
Es wird Einschränkungen hinsichtlich der Größe und Platzierung von Strukturen wie Garagen und Schuppen geben. Es kann eine Anforderung geben, wie viele Parkplätze Sie für die Immobilie haben müssen. In einigen Städten ist es sogar erforderlich, dass diese Bereiche abgedeckt werden.
3. Umweltfragen
Ein drittes Risiko, unbebautes Land zu kaufen, ist, dass Sie nicht wissen, was unter dem Boden liegt. Sie könnten hohe Konzentrationen von Radon oder Asbest feststellen. Der Boden könnte instabil sein und nicht zum Aufbau geeignet sein. Wenn Sie auf nicht stabilem Boden bauen, kann dies dazu führen, dass das Fundament Ihres Grundstücks bricht.
Das Land könnte in einer Überschwemmungszone liegen. Dies wird nicht das Ende der Welt sein, wenn Sie das Eigentum erhöhen oder die Sortierung des Bodens ändern können, um Überschwemmungen zu verhindern. Hochwasserversicherungen sind sehr teuer und können potentielle Käufer unter Druck setzen.
Es gibt jedoch Ausnahmen. Ein Großteil von Hoboken, New Jersey liegt in einer Überschwemmungszone, aber wegen seiner Nähe zu New York City wird das Land in dieser Gegend als sehr wertvoll angesehen.
4. Zugriff auf Dienstprogramme
Wie einfach ist es, Versorgungsunternehmen am Standort zu bekommen? Dazu gehören Kanalisation, fließendes Wasser, Strom, Gas, Telefon, Kabel und Internet. Haben benachbarte Immobilien diese Dienstleistungen, oder ist Ihr Grundstück in der Mitte von Nirgendwo.
Wenn sich Ihr Grundstück in der Mitte von Nirgendwo befindet und keinen Zugang zu einer Abwasserleitung hat, können Sie einen Durchsickerungstest auf dem Boden durchführen lassen, um festzustellen, ob ein septisches System auf dem Grundstück installiert werden kann. Dieser Test bestimmt, wie schnell das Wasser durch den Boden entwässert. Unter der Annahme, dass das Land den Perkolationstest besteht, müssen Sie auch einen Brunnen für Trinkwasser graben, der leicht fünfstellig kostet.
Diese Utilities auf Ihre Immobilie zu bringen, kann erhebliche Kosten verursachen. Wenn Sie nicht in der Lage sind, Zugang zu den notwendigen Utilities zu erhalten, ist dies eine Katastrophe für jede mögliche Entwicklung, die Sie in Betracht gezogen haben.
5. Kein Einkommen, aber Ausgaben
Wenn Sie rohes Land kaufen, gibt es nichts auf dem Land, also erzeugt es kein Einkommen. Es ist sehr schwierig, einen Kredit auf unbebautes Land zu bekommen, so dass Sie wahrscheinlich Bargeld für das Land bezahlen müssen, wodurch eine Menge Geld in der Investition gebunden bleibt.
Es wird kein Einkommen generiert, aber Sie werden immer noch für die Ausgaben auf dem Land verantwortlich sein. Die Hauptkosten werden Steuern sein. Sie müssen möglicherweise auch zahlen, um das Land zu erhalten, wie das Gras regelmäßig zu schneiden.