Im Allgemeinen wird ein Prozentsatz, der mit der tatsächlichen Erfahrung ähnlicher Immobilien vergleichbar ist, verwendet, um den Leerstand und den Kreditverlust für eine betreffende Immobilie zu schätzen.
Leerstand Verlust
Wenn ein Investor ein Mietobjekt erwirbt, ist das Ziel natürlich, ihn jeden Tag eines jeden Jahres voll vermietet zu halten.
Das ist natürlich keine realistische Erwartung. Egal wie sehr Ihre Mieter das Haus lieben, irgendwann werden sie ausziehen. Die Zeit zwischen dem Auszug und dem Beginn der Mietzahlung durch den neuen Mieter ist ein Leerstand mit verlorenen Mieteinnahmen .
Wie lange Sie ohne Miete bleiben, hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Die Eigentumsbedingung und die Zeit, um es für die neuen Mieter bereit zu machen. Malen ist oft erforderlich, und manchmal Reparaturen an der Struktur.
- Ihr Marketing und Ihre Werbung.
- Die aktuelle Marktlage, Nachfrage nach Mieten.
Werden längere Mietverträge benötigt, um Leerstandsverluste zu verringern? Das tut es oft. Deshalb wünschen sich viele Vermieter einen Jahresmietvertrag statt sechs Monate. Es erhöht ihre Kosten bei häufigeren Auslagerungen. Wenn jedoch jemand für einen Job umziehen muss, kann und wird er seinen Mietvertrag brechen, und oft wird nur die Kaution als Schadenersatz behalten. Sie für mehr zu jagen, ist normalerweise eine Verschwendung von Zeit und Mühe.
Sie können Ihre Leerstandsverluste reduzieren, indem Sie Ihre Mietwohnungen kontinuierlich vermarkten, nicht nur, wenn Sie von einem Auszug erfahren. Zumindest beginnen Sie mit der Vermarktung des Hauses drei Monate vor Ablauf des Mietvertrags, auch wenn sie verlängern können. Sie wissen es nicht, und wenn Sie ein paar potenzielle Mieter anstellen, können Sie innerhalb weniger Tage einziehen.
Eine andere Möglichkeit, die Zeit zwischen Mietern zu verkürzen, besonders wenn Sie neue haben, ist es, Ihre Inspektionsergebnisse und Reparaturmaterial und -arbeit bereit zu haben, um in Aktion zu treten. Holen Sie sich das Gemälde und die Reparaturen schnell und lassen Sie diese Miete wieder kommen.
Kreditverlust
Das ist einfach jemand, der seine Miete nicht bezahlt. Dieser kann für Ihr Endergebnis wirklich schädlich sein, als ob es schlimm werden könnte, kann die Räumung eine Weile dauern. Sie erhalten nicht die gesamte Zeit, die Sie benötigen, um die Immobilie zu verlassen. Das Verleiherverfahren und der Zeitplan werden durch das staatliche Vermieter- / Mietrecht bestimmt. Die meisten Menschen sind ehrlich und werden ihre Miete vollständig und pünktlich bezahlen wollen. Einige mögen vorübergehende Einkommensprobleme bekommen, aber es gibt andere, die das Gesetz benutzen werden, um ein Haus monatelang zu besetzen, ohne Miete zu bezahlen.
Die beste Verteidigung hier ist eine gute Straftat, das heißt Bonitätsprüfungen und Mietreferenzen. Sie haben das Recht, Ihre Interessen innerhalb der staatlichen Vermieter- / Pächtergesetze zu schützen. Ein guter Bewerbungsprozess und ein gutes Bewerbungsgespräch sowie Referenzen und eine Überprüfung ihrer Kredithistorie sind wichtig. Die beste Verteidigung gegen Räumung ist, dass man sie niemals zu Hause einnimmt.
Die Berechnung oder Schätzung
Wenn Sie keine historischen Daten haben, wenden Sie sich an einen lokalen Immobilienverwalter und fragen Sie, welche Zahlen für Leerstand und Kreditverluste in einem Spektrum von Mietwohnungen ähnlich Ihren zu sehen sind.
"Ähnlich" sollte in diesem Fall die Mietpreisspanne berücksichtigen, da Einkommensniveaus den Kreditverlust beeinflussen können und sogar ändern, wie oft Menschen sich zur Arbeit bewegen müssen.
Wenn Sie Probleme haben, Leerstandsraten zu bekommen, können Sie versuchen, einen lokalen Immobilien Investment Club. Einige haben bereits fertige Daten, aber Sie können oft andere Anlegermitglieder treffen, die keine Probleme haben, ihre Daten mit Ihnen zu teilen. Auch wenn Sie raten müssen, sollte etwas in Ihrer Berechnung der Miete für diese Variablen berücksichtigt werden.
Es ist Ihr Zuhause, auch wenn Sie nicht darin leben, also schützen Sie Ihre Interessen und berücksichtigen Sie Leerstand und Kreditverlust für einen genauen ROI .