Kümmert sich um Ihre Mieter, Ihr Eigentum und Ihre Finanzen
3 Strategien zur Verwaltung von Mietobjekten
Bevor Sie in der Lage sind, die richtige Strategie für Sie auszuwählen, müssen Sie alle verschiedenen Bereiche eines Mietobjekts verstehen, die verwaltet werden müssen.
Die Managementaufgaben eines Vermieters können in drei Abschnitte unterteilt werden:
- Mieter verwalten
- Verwalten von Property Maintenance und Inspektionen
- Finanzen verwalten
1. Mieter verwalten
Dies ist der Teil der Mietobjektverwaltung, der am unmittelbarsten und offensichtlichsten ist. Ein erfolgreicher Vermieter ist jedoch viel mehr als nur die Miete. Sie müssen verwalten:
- Rent Collection : Fälligkeitstermine festlegen. Die Miete wird jede Woche oder jeden Monat gesammelt. Verspätete Gebühren und Nachfristen festlegen. Umgang mit unbezahlter Miete.
- Mietverträge : Überprüfung, dass das Mietverhältnis alle rechtlichen Bedingungen enthält, die das Mietvertragsgesetz Ihres Landes vorsieht. Sicherstellen, dass der Mietvertrag mit der neuesten Version des Gesetzes auf dem neuesten Stand ist. Lease-Start- und Enddatum aller Mandanten verwalten
- Mieter-Screening : Werbe-Vakanz. Termine einrichten Überprüfen von Informationen zu Anwendungen Sie können auch feststellen, ob bestimmte Mieter gut passen.
- Einzug : Unterzeichnung von Mietverträgen. Regeln, Anforderungen und Vorschriften übergehen. Sicherheitsleistung und erste Monatsmiete sammeln. Durchschreiten und den aktuellen Zustand der Mieteinheit notieren.
- Auslagerung : Überprüfung, dass die Vertragslaufzeit tatsächlich abgelaufen ist. Überprüfung des Zustandes der Mieteinheit auf eventuelle Schäden . Beginn des Prozesses, um einen neuen Mieter für eine Wohnung zu finden.
- Mieterbeschwerden: Beanstandungen. Einen Spielplan erstellen, um das Problem zu beheben.
- Reparaturanfragen: Reagieren auf Anfragen schnell. Priorisierung der Wichtigkeit der Reparatur. Tun Sie die Reparatur selbst oder jemanden einzustellen, um es zu tun.
- Mietervertreibungen : Entsendung Mieter gesetzlich vorgeschriebene Hinweise vor der Räumung. Einreichung zur Räumung beim Gericht. Vorbereitung Ihrer Beweise, die Grund für die Räumung unterstützt.
2. Verwalten von Property Maintenance und Inspektionen
Der zweite Hauptteil des Mietobjektmanagements ist die Immobilie selbst. Die physische Struktur muss für die Gesundheit und Sicherheit der Mieter beibehalten werden. Ihre Versicherungsgesellschaft kann auch verlangen, dass bestimmte Teile der Struktur, wie das Dach, bestimmten Standards entsprechen, oder sie werden sich weigern, die Immobilie zu versichern.
- Wartung: Schneiden des Grases. Blätter aufheben. Schnee schaufeln. Den Müll rausbringen. Halten Sie alle öffentlichen Bereiche sauber. Sicherstellen, dass Mieter jederzeit Zugang zu fließendem Wasser haben und im Winter heizen können. Reparatur von Dachleckagen, Leckagen an Rohrleitungen, gerissenen Fliesen, lockeren Handläufen, defekten Tür- oder Fensterschlössern.
- Inspektionen: Sie müssen sich mit Inspektionen aus der Stadt und sogar von Ihrem Kreditgeber und Versicherungsunternehmen befassen. Die Stadtbesichtigungen sollen sicherstellen, dass Ihr Eigentum bestimmten Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften folgt. Der Kreditgeber und die Versicherungsgesellschaft prüfen das Eigentum, um sicherzustellen, dass das Eigentum den Betrag ist, den sie verleihen oder den Betrag, den sie es versichern.
3. Finanzen verwalten
Der dritte Teil des Managements, mit dem Sie sich beschäftigen müssen, wenn Sie ein Mietobjekt besitzen, betrifft die Finanzen. Sie müssen verstehen, wie viel Geld in jedem Monat kommt und wie viel Geld ausgeht.
- Mietzahlungen : Wie viel sammeln Sie jeden Monat in Miete?
- Hypothekenzahlung: Was zahlen Sie jeden Monat auf Ihre Hypothek?
- Versicherung: Wie viel zahlen Sie, um Ihre Immobilie zu versichern?
- Steuern: Was sind Ihre jährlichen Grundsteuern?
- Utilities: Wenn Mieter nicht für die Zahlung von Versorgungsleistungen verantwortlich sind, wie viel die Wasser-, Gas-und Stromrechnungen sind jeden Monat für das Eigentum.
- Gebühren / Geldstrafen: Gebühren, die Sie möglicherweise für Immobilienprüfungen oder Gerichtskosten zahlen müssen. Unerwartete Geldstrafen für Wartungsprobleme in der Eigenschaft.
3 Vermietungsstrategien
Nachdem Sie nun die verschiedenen Bereiche eines Mietobjekts verstanden haben, die verwaltet werden müssen, können Sie festlegen, wie Sie diese Bereiche verwalten möchten.
Es gibt drei Hauptansätze:
- Do-It-Yourself-Management
- Half Do It Yourself / Halb Outsource
- Outsourcing-Management vollständig
1. Do-It-Yourself-Management
In diesem Managementansatz sind Sie für alles verantwortlich, also DIY. Du bist derjenige, der Miete sammelt, Schnee schaufelt und Steuern erhebt.
Pros
- Total Control: Als Eigentümer eines Mietobjekts sind Sie ein Geschäftseigentümer. Wenn Sie alles selbst machen, wissen Sie, was in allen Bereichen Ihres Unternehmens vor sich geht.
- Probleme schnell erkennen: Da Sie in allen Bereichen des Managements Ihre Hand haben, können Sie sofort sehen, wenn ein Problem auftritt. Da Sie in Ihrer Unterkunft für alles verantwortlich sind, können Sie dieses Problem leider nicht sofort beheben.
Nachteile
- Mangel an Wissen: Es ist unmöglich, bei allem ein Experte zu sein. Wenn Sie einen Buchhalter beauftragt hätten, Ihre Steuern zu hinterlegen, anstatt ihn selbst zu erledigen, könnte der Buchhalter mehrere Abzüge erhalten haben, die Ihnen nicht bekannt waren. Wenn Sie einen Anwalt zur Vorbereitung Ihres Mietvertrags eingestellt hätten, könnte der Anwalt, anstatt Ihren eigenen Mietvertrag vorzubereiten, bestimmte staatliche Mietergesetze, die Sie übersehen haben, enthalten. Wenn Sie einen Fachmann beauftragt haben, das Dach auf Ihrem Grundstück zu installieren, anstatt es selbst zu installieren, haben Sie vielleicht nicht mit einem Dachleck zu tun gehabt.
- Überwältigend: Alle Dinge für alle Menschen zu sein kann zu viel werden. Da Sie Verantwortung für alles übernehmen, sind Sie möglicherweise eher anfällig für Fehler.
Beste für
- Vermieter mit einer kleinen Anzahl von Mieteinheiten.
- Vermieter, die zuvor Unternehmen besessen haben.
- Vermieter mit vorheriger Erfahrung in der Verwaltung von Vermietungen.
- Vermieter, die Kontrolle wollen.
2. Halber Do-It-Yourself / Halb Outsource
Bei diesem Ansatz für die Verwaltung von Mietobjekten verwalten Sie die Bereiche, in denen Sie das Know-how haben, und outsourcen Sie dann die Bereiche aus, in denen Sie sich nicht wohl fühlen oder die Sie nicht verwalten möchten.
- Rechtsfragen auslagern
Als Beispiel könnten Sie sich entscheiden, alle Vermietungsangelegenheiten, die rechtliche Angelegenheiten betreffen, auszulagern. Sie können sich über die Verwaltung der Finanzen des Anwesens, die tägliche Wartung und Mieterbeschwerden freuen, sind aber sehr unzufrieden, wenn es um rechtliche Probleme geht. In diesem Fall können Sie einen Anwalt beauftragen, um auftretende rechtliche Probleme zu lösen. Dies könnte die Erstellung Ihres Mietvertrags beinhalten, so dass er allen Mietgesetzen Ihres Vermieters entspricht und alle Mieterräumungen abwickelt.
- Wartungsprobleme auslagern
In diesem Szenario würden Sie einen Handwerker oder Gebäude Superintendent mieten, um mit allen Wartungsproblemen umzugehen, aber würde alle anderen Verwaltungsverpflichtungen selbst behandeln.
Pros
- Zeit freizugeben: Wenn Sie nicht alles machen, haben Sie mehr Zeit. Wie Sie diese Zeit nutzen, bleibt Ihnen überlassen. Sie können mehr Zeit mit Ihrer Familie schätzen, oder Sie können diese Zeit verwenden, um zusätzliche Investitionsmöglichkeiten zu finden.
- Haben Sie Experten: Sie geben die Kontrolle an andere, die hoffentlich mehr wissen als Sie in einem bestimmten Bereich.
Nachteile
- Sich auf andere verlassen: Sie vertrauen darauf, dass diese Menschen wissen, was sie tun und dass sie Ihre Interessen im Blick haben.
Beste für
- Vermieter mit wachsender Anzahl von Mieteinheiten.
- Der durchschnittliche Vermieter.
3. Outsourcing-Management vollständig
In dieser Managementstrategie besitzen Sie die Eigenschaft, aber haben nicht den Wunsch, ein praktischer Manager zu sein. Sie haben das Gefühl, dass Ihre Stärke in der Auswahl von Immobilien liegt und nicht in der täglichen Arbeit. Sie beauftragen einen Immobilienverwalter oder eine Immobilienverwaltungsgesellschaft. Property-Management-Unternehmen können alles, einschließlich Mieter Screening, Mieter Einzug, Miete Sammlung, Wartung und Reparatur, Mieter Auszug und Mieter Räumung.
Pros
- Freedom From Daily Headaches: Sie müssen nicht um zwei Uhr morgens telefonieren, wenn die Nachbarin ihre Musik zu laut spielt. Sie sind für das Nötigste verantwortlich, aber die Entscheidungen, für die Sie verantwortlich sind, sind in der Regel die wichtigsten Entscheidungen, z. B. das OK, eine Mieterräumung zu beginnen.
Nachteile
- Kostspielig: Immobilienverwalter werden Zehntausende von Dollar pro Jahr kosten. Je mehr Mieteinheiten Sie besitzen, desto mehr kostet es.
- Mismanagement Kann dein Geschäft zerstören: Du legst dein Geschäft und damit deinen Lebensunterhalt in die Hände eines anderen. Es wird sehr schwierig sein, jemanden zu finden, der sich so sehr um Ihren Erfolg und Misserfolg kümmert wie Sie. Sie müssen sicherstellen, dass Sie alle potenziellen Manager gründlich überprüfen und eine klare Ausstiegsstrategie haben, wenn die Dinge schlecht laufen.
Beste für
- Vermieter, die weit von ihren Vermietungen entfernt leben.
- Vermieter mit einer großen Anzahl von Mietobjekten.
- Immobilieninvestoren mit diversifizierten Anlagen.