Die Zahlen verstehen
Soll eine Immobilie zur Erzielung von Miet- oder Pachteinnahmen verwendet werden, wird am häufigsten die Ertragswertmethode der Schätzung oder Bewertung verwendet. Der durch die Immobilie erzielte Nettogewinn wird in Verbindung mit bestimmten Faktoren verwendet, um den Wert auf dem aktuellen Markt zu berechnen, wenn er verkauft wird.
Nicht nur die Investoren in der Immobilie sind am Nettogewinn aus dem Betrieb interessiert.
Sie werden fast immer nach Finanzierung suchen, und die Kreditgeber werden sorgfältig die Einnahmen und Ausgaben prüfen, um so sicher wie möglich zu sein, dass ihre Investition geschützt ist. Kreditgeber wollen normale Belegungsrenten sehen, die die Kosten übersteigen, um Hypothekenzahlungen mit einem Gewinn zu machen, der für Eigentümer übrig bleibt.
Verwenden der Kapitalisierungsrate (Cap-Rate) zur Schätzung des Werts
Bei Verwendung des Kapitalisierungszinssatzes zur Bewertung einer Renditeliegenschaft wird das Nettobetriebsergebnis der Immobilie verwendet, und es besteht eine umgekehrte Beziehung zwischen dem Angebotspreis und dem Kapitalisierungszinssatz . Mit anderen Worten, je höher der Cap-Satz, desto niedriger der Preis.
Verwenden des Bruttomiet-Multiplikators für die Schätzung
Der Bruttomietmultiplikator oder GRM verwendet die Bruttomieteinnahmen einer Immobilie und nicht den Nettobetriebserlös, der mit dem Kapitalisierungszinssatz verwendet wird. Für diese Berechnung gibt es zwei Möglichkeiten, da Bruttopotenzialeinkommen (BRI) und Bruttobetriebsergebnis (GOI) vorliegen.
Wie aus den Berechnungen beider ersichtlich ist, ist die Wertschätzung mit dem Bruttobetriebsergebnis viel besser , da Verluste für die Belegung und Nichtbezahlung berücksichtigt werden.
Dann müssen Bedingungen und zukünftige Ausgaben berücksichtigt werden
Etwas subjektiver, aber sehr wichtig, berücksichtigt die Eigentumsbedingung.
Da keine der beiden Bewertungsmethoden die Eigentumsverhältnisse und die zukünftigen wahrscheinlich hohen Reparaturkosten berücksichtigt, müssen diese berücksichtigt werden, um zu einer endgültigen Schätzung des Wertes zu kommen.
Beim Kauf einer bestehenden Immobilie hätte sie sehr effizient arbeiten können, oder es könnten betriebliche Probleme auftreten, die das Nettoeinkommen belasten. Wenn Investoren ein Apartment-Projekt als Beispiel betrachten, sind die Mieten möglicherweise nicht die Mieten, und die Ausgaben können höher oder niedriger sein, als sie sein sollten.
Nehmen wir an, ein Vermieter hat einigen Mietern Mietkonzessionen für Dienstleistungen gegeben, oder nur, weil sie Probleme hatten und der Vermieter sie nicht vertreiben will. Oder Reparatur- und Instandhaltungskosten sind niedriger als die Norm für ähnliche Objekte. Der Vermieter mag die Verwaltungsaufgaben ermüdet haben oder einfach nicht, wenn es um die Probleme geht, die durch schlechte Wartung verursacht werden.
Investoren, die jede Facette der Operation untersuchen, könnten eine Chance sehen, weil die Mieten nicht real sind. Sie sehen, dass Mieter in diese Einheiten zu vollen laufenden Mieten einen signifikanten Unterschied in der Netto-Rentabilität machen würden, also wollen sie es kaufen. Sie können sehen, dass die Ausgaben der Eigenschaft nicht so sind, wie sie sein sollten, und die Eigenschaft verfällt, so dass sie den Kauf weitergeben können.
Sharp Investoren und definitiv Kreditgeber werden sorgfältig die Finanzen des Projekts auseinanderziehen, um sicher zu sein, dass die realen Zahlen sind, mit denen sie arbeiten. Es ist überraschend, wie viele kleinere Gewerbeimmobilien schlecht verwaltet werden. Entweder sind die Mieten zu niedrig, die Kosten zu hoch oder eine Kombination aus beidem. Anleger, die bei den grundlegenden Bewertungsberechnungen stehen bleiben, ohne sich um die Mieten und Ausgaben zu kümmern, geben oft die besten Angebote weiter oder zahlen für Immobilien zu viel.
Kenne die Einkommensmethode, da sie viel benutzt wird
Wenn Sie vorhaben, mit Anlegern zu arbeiten, verbringen Sie bei Bedarf viel Zeit, um die Ertragsmethode zu erfahren. Sie möchten nicht, dass Ihre Käufer- oder Verkäuferkunden von Kunden Terminologie verwenden, die Sie nicht kennen, oder nach Berechnungen fragen, die Sie nicht ausführen können.
Die Arbeit mit Investoren kann sehr lohnend sein, da dieser Nischenmarkt ziemlich aktiv ist.
Sie werden auch großartige Wiederholungsgeschäfte sowie Empfehlungen von zufriedenen Investorenkunden aufbauen.
** Update: Ich aktualisiere diesen Artikel nach dem Immobilienmarkt Crash und während, was scheint der Beginn einer Erholung. Gutachter wurden nach den Marktproblemen äußerst konservativ und wurden dafür verantwortlich gemacht, die Erholung durch Unterbewertung von Immobilien und die Verwendung von Zwangsversteigerungen für Vergleichsobjekte zu verlangsamen. Allerdings scheinen sie jetzt wieder im Gleichgewicht zu sein.