1. Bau
Das grundlegendste Element eines Gebäudes ist seine Konstruktion.
Dieser Begriff bezeichnet die Materialien, aus denen ein Gebäude hergestellt wird.
Viele Versicherer klassifizieren Gebäude anhand ihres Konstruktionstyps nach Kategorien, die mit einem System des Insurance Services Office (ISO) entwickelt wurden. Dieses System umfasst die sechs nachstehend beschriebenen Klassen. Jede Klassifizierung spiegelt sowohl die verwendeten Baumaterialien (wie Holz oder Beton) als auch die Brennbarkeit dieser Materialien wider. ISO-Kategorien sind von eins bis sechs in absteigender Reihenfolge der Brennbarkeit nummeriert. Von den sechs Kategorien sind Gebäude der Klasse 1 (Rahmen) am wahrscheinlichsten brennbar, während Gebäude der Klasse 6 (feuerwiderstandsfähig) am wenigsten brennen.
Klasse 1, Rahmen
Gebäude werden als Rahmenkonstruktion klassifiziert, wenn ihre Außenwände aus Holz oder einem anderen brennbaren Material bestehen. Rahmenbauten bestehen oft aus einem mit Stuck verkleideten Holzinneren oder mit Ziegel- oder Steinfurnier. Das Dach besteht in der Regel aus Holzdielen mit Holz- oder Verbundschindeln.
Klasse 2, Steinmauerwerk
Ein Mauerwerksbetonbauwerk hat nicht brennbare Außenwände aus Mauerwerkmaterial wie Betonstein, Stein, Ziegel oder Lehmziegel. Die Böden und das Dach sind brennbar und bestehen teilweise oder ganz aus Holz. Tragende Wände können mit Stuck, Ziegelfurnier oder einem anderen nicht brennbaren Material verkleidet werden.
Klasse 3, nicht brennbar
Ein Gebäude wird als nicht brennbar eingestuft, wenn seine Außenwände, Böden und das Dach aus nicht brennbaren oder langsam brennenden Materialien wie Metall, Asbest oder Gips bestehen und von diesen getragen werden. Viele Gebäude der Klasse 3 haben einen Stahlrahmen. Nicht brennbare Gebäude brennen nicht leicht, können aber bei hohen Temperaturen zusammenbrechen.
Klasse 4, Mauerwerk, nicht brennbar
Ein nicht brennbares Gebäude aus Mauerwerk hat Außenwände aus Ziegeln, Betonsteinen oder anderen Arten von Mauerwerk. Der Boden und das Dach bestehen aus Metall oder einem anderen nicht brennbaren Material. Ein Gebäude der Klasse 4 bricht bei einem Brand weniger ein als ein Gebäude der Klasse 3.
Klasse 5, modifiziert feuerbeständig
Damit ein Gebäude als feuerwiderstandsfähig eingestuft wird, muss es eine Feuerwiderstandsklasse von mindestens zwei Stunden für die Wände, den Boden und das Dach haben. Die Wände, das Dach und die Böden müssen aus festem Mauerwerk mit einer Dicke von mindestens vier Zoll bestehen. Die meisten Gebäude der Klasse 5 sind aus Beton gebaut. Viele umfassen Stahl.
Feuerresistiv
Ein feuerresistentes Gebäude der Klasse 6 hat eine Feuerwiderstandsklasse von mindestens zwei Stunden für die Wände, den Boden und das Dach. Die Wände müssen aus massivem Mauerwerk bestehen, das mindestens vier Zoll dick ist. Die Böden und das Dach müssen aus mindestens vier Zoll dickem Stahlbeton bestehen.
Baustahl für tragende Zwecke muss eine Feuerwiderstandsklasse von mindestens zwei Stunden haben. Viele moderne Bürohochhäuser sind als feuerfest klassifiziert.
2. Belegung
Ein zweiter wichtiger Faktor, den Versicherer bei der Bewertung und Bewertung von Gewerbeimmobilien berücksichtigen, ist die Belegung . Dieser Begriff bezeichnet den Zweck, für den Eigentum verwendet wird. Beispiele sind Einzelhandelsmarkt für Lebensmittel, Möbelherstellung und Wohnungen.
Die Art des Inhalts eines Gebäudes hängt von der Art ab, in der das Gebäude genutzt wird. Der Inhalt beeinflusst die Brennbarkeit des Gebäudes. Eine Getreidemühle enthält Staub, der sich entzünden und explodieren kann. So ist eine Getreidemühle anfälliger für Feuer als ein Bürogebäude. Ein Sägewerk enthält Holz, Holz und Sägemehl, die alle leicht brennen. Eine Maschinenwerkstatt dagegen kann hauptsächlich Metalle enthalten, die nicht sehr leicht entflammbar sind.
3. Schutz
Schutz bedeutet die Methoden, um ein Gebäude vor Feuer zu schützen. Es umfasst sowohl öffentlichen als auch privaten Schutz.
Der öffentliche Schutz wird von der örtlichen Feuerwehr gewährleistet . Die ISO hat ein numerisches System zur Bewertung der Qualität des öffentlichen Schutzes entwickelt. Feuerwehren erhalten eine Einstufung der öffentlichen Schutzklasse von einem (Vorgesetzten) bis zu zehn (erfüllt nicht die ISO-Normen). Die Bewertungen spiegeln die folgenden drei Merkmale wider:
- das Kaliber der Feuerwehr
- die Angemessenheit der Wasserversorgung
- die Wirksamkeit des Feueralarm- und Kommunikationssystems
Im Allgemeinen wird für ein Gebäude in einer Gemeinde mit einer niedrigen Einstufung der öffentlichen Schutzklasse eine geringere Gebühr für gewerbliche Sachversicherungen erhoben als für ein ähnliches Gebäude in einem Gebiet mit einer hohen Klassenberechtigung.
Privater Schutz bezieht sich auf Brandbekämpfungsmechanismen, die unter der Kontrolle des Versicherungsnehmers stehen. Beispiele sind Brandschutztüren, Feuermelder, Feuerlöscher und Sprinkleranlagen. Wenn Ihr Gebäude eine oder mehrere dieser Funktionen umfasst, kann Ihr Versicherer eine Gutschrift auf Ihren Sachversicherungssatz anwenden.
4. Exposition
Die Exposition bezieht sich auf externe Gefahren , die hauptsächlich durch den Standort eines Gebäudes entstehen. Einige Gefahren sind natürlich. Ein Gebäude in einem windigen Gebiet kann durch starke Winde beschädigt werden. Andere natürliche Gefahren sind Dolinen , Hagel, Blitz und starker Schnee. Naturgefahren können von einem Ort zum anderen stark variieren.
Von Menschen verursachte Gefahren können durch benachbarte Unternehmen, lokale Infrastruktur (z. B. Autobahnen) oder die breite Öffentlichkeit entstehen. Ein Lager neben einer Düngemittelfabrik kann durch Explosionen beschädigt werden. Ein Gebäude in einem Hochverbrechen Bereich kann anfällig für Vandalismus sein . Andere Beispiele für von Menschen verursachte Gefahren sind Unruhen , Verschmutzung durch nahegelegene Güterzüge und Rauch aus Industriebetrieben.
Arten von Immobilienbewertung
Es gibt zwei grundlegende Methoden, mit denen Versicherer Sachversicherungen bewerten: Klassenrating und spezifisches Rating. In einigen Staaten entwickeln Versicherer Klassen- und spezifische Tarife unter Verwendung von Verlustkosten, die von der ISO bereitgestellt werden. In anderen Staaten berechnen die Versicherer die Raten anhand der Daten, die sie selbst erhoben haben.
Klassenbewertung
In der Klassenberechnung werden Gebäude mit ähnlichen Merkmalen derselben Klasse zugewiesen. Alle Gebäude dieser Klasse werden mit dem gleichen Tarif belastet. Ihr Gebäude wird wahrscheinlich klassifiziert, wenn es alle folgenden Merkmale aufweist:
- es besteht aus 25.000 Quadratfuß oder weniger
- Es enthält kein Sprinklersystem
- es ist nicht feuerwiderstandsfähig
- Es wird nicht für die Herstellung verwendet
Eine Klassenrate ist eine durchschnittliche Rate für die Gruppe. Diese Rate kann nach oben oder unten angepasst werden, um positive oder negative Merkmale eines bestimmten Gebäudes widerzuspiegeln. Zum Beispiel kann ein Gewächshaus, das in der Klasse eingestuft ist, einer Abbuchung unterliegen, wenn es große Mengen an Dünger speichert.
Spezifische Bewertung
Wenn ein Gebäude nicht für eine Klassenberechtigung in Frage kommt, wird ein spezifischer Preis basierend auf individuellen Merkmalen des Gebäudes berechnet. Spezifische Tarife werden unter Berücksichtigung von Bau, Belegung, Schutz und Exposition des Gebäudes ermittelt.
Gebäude, die spezifisch bewertet werden, sind in der Regel komplexer und haben höhere Werte als klassifizierte Gebäude. Da die spezifischen Preise auf den einzigartigen Merkmalen eines Gebäudes basieren, muss das Gebäude inspiziert werden, bevor die Rate berechnet werden kann. Eine physische Inspektion kann von ISO oder dem Versicherer durchgeführt werden. Informationen über das Gebäude werden während der Inspektion gesammelt. Die ISO oder der Versicherer verwendet diese Informationen dann, um eine Rate (oder eine Verlustkosten) zu berechnen. Die Rate wird normalerweise durch die Verwendung einer Formel generiert.