Werde Teil des Gebäudes
Mieter Verbesserungen und Verbesserungen werden vom Mieter bezahlt, sondern werden Teil des Gebäudes. Sofern in einem Vertrag nichts anderes bestimmt ist, erhält der Vermieter im Allgemeinen das Eigentum an den Upgrades, sobald sie installiert wurden.
Der Mieter behält ein versicherbares Interesse an der Nutzung der Verbesserungen. Das Interesse des Mieters an der Immobilie endet, wenn der Mietvertrag endet und der Mieter auszieht. Das folgende Beispiel zeigt einige Verbesserungen, die ein Mandant möglicherweise vornehmen kann.
Beispiel
Larry besitzt Luxury Leathers, ein Lederwarengeschäft in einem Einkaufszentrum. Larry betreibt sein Geschäft mit Einzelhandelsflächen, die er vom Eigentümer des Einkaufszentrums, Shopping Centers Inc., mietet. Larry hat verschiedene Verbesserungen an seinen Mietflächen vorgenommen, seit Luxury Leathers vor zwei Jahren dorthin gezogen ist. Dazu gehören neue Einbauleuchten, neue Teppichböden und ein kleines Büro, das Larry hinter dem Verkaufsraum errichtet hat.
Der Mietvertrag zwischen Larry und seinem Vermieter besagt, dass alle Verbesserungen, die Larry während der Mietdauer an das Gebäude vornimmt, zum Zeitpunkt der Installation in das Eigentum des Vermieters übergehen. Abgeschlossene TIBs sind vom Vermieter zu versichern . Einkaufszentren Inc.
hat das Gebäude im Rahmen einer Gewerbeimmobilienpolitik versichert . Die Richtlinie deckt automatisch alle Verbesserungen ab, die während des Richtlinienzeitraums für das Gebäude vorgenommen wurden.
Larry weiß, dass alle von ihm installierten TIBs Eigentum seines Vermieters werden. Dennoch wird Larry diese Verbesserungen für den Rest seines Pachtvertrags nutzen können.
Larry könnte seine Nutzungsinteressen an der Immobilie verlieren, wenn die TIBs durch einen Brand oder eine andere Gefahr beschädigt oder zerstört werden. Glücklicherweise kann Larry sein Interesse an den Verbesserungen im Rahmen einer gewerblichen Immobilienpolitik versichern.
Bedeutung von TIBs
Viele Richtlinien für Gewerbeimmobilien definieren Mieter Verbesserungen und Verbesserungen als Einrichtungen, Änderungen, Installationen oder Ergänzungen zu einem Gebäude, das Sie besetzen, aber nicht besitzen. Das heißt, TIBs sind Artikel, die Sie auf Ihre Kosten gekauft oder installiert haben, aber nicht legal entfernen können.
Beispiele für TIBs sind das Büro, die Lampen und der Teppich, den Larry in seinem Geschäft installiert hat. Diese Eigenschaft ist jetzt ein Teil des Gebäudes. Weil Larry es nicht besitzt, kann er es nicht mitnehmen, wenn er an einen anderen Ort zieht. Wenn Larry versuchte, das Eigentum zu entfernen, könnte er das Gebäude beschädigen.
Wer ist verantwortlich für die Versicherung?
TIBs können vom Mieter oder vom Vermieter versichert werden. Im Mietvertrag sollte klar angegeben werden, welche Partei für die Versicherung verantwortlich ist. Andernfalls kann es zu Streitigkeiten kommen, bei denen die Versicherung des Vermieters oder des Mieters für Schäden an beschädigten TIBs gelten soll.
Der Mietvertrag sollte auch angeben, wann das Eigentum an TIB vom Mieter an den Vermieter übergeht. Dies tritt oft (aber nicht immer) auf, wenn die Verbesserungen im Gebäude installiert werden.
Versicherungsschutz für Vermieter
Da die TIB Eigentum des Vermieters sind, sind sie oft in Verbindung mit dem Gebäude nach der gewerblichen Immobilienpolitik des Vermieters versichert. Richtlinien umfassen normalerweise das Gebäude, das in der Richtlinie geplant ist, abgeschlossene Hinzufügungen und Fixtures (dh die Eigenschaft, die dauerhaft mit dem Gebäude verbunden ist). Ein Beispiel für eine Leuchte ist ein Kronleuchter, der in der Decke eines Restaurants installiert ist.
Angenommen, der Mietvertrag zwischen Luxury Leathers und Shopping Centers Inc. verpflichtet den Vermieter, TIBs zu versichern. Wenn Shopping Centers Inc im Rahmen einer typischen Immobilienpolitik versichert ist, sollten das Büro, der Teppichboden und die Einbauleuchten, die Larry installiert hat, als gedecktes Eigentum gelten.
Verbesserungen durch einen Mieter erhöhen den Wert des Gebäudes des Vermieters. Wenn ein Mieter 15.000 Dollar für TIBs ausgibt, erhöht sich der Wert des Gebäudes um 15.000 Dollar.
Die Bauobergrenze für die Politik des Vermieters sollte um den Wert der TIBs erhöht werden. Andernfalls könnte das Gebäude unterversichert sein. Wenn ein Verlust eintritt und der Vermieter keine angemessenen Limits erworben hat, kann der Vermieter eine Mitversicherungsstrafe zahlen .
Versicherungsschutz für Mieter
Wenn der Vermieter verpflichtet ist, beschädigte TIBs zu reparieren oder zu ersetzen, muss der Mieter diese Gegenstände nicht versichern. Andernfalls sollten die TIBs in der Immobilienpolitik des Mieters versichert sein. Die meisten Gewerbeimmobilienpolicen decken als Geschäftseigentum automatisch das Nutzungsinteresse eines Mieters an TIBs ab.
Abhängig von Ihrer Police können TIBs auf der Grundlage einer Wiederbeschaffungskosten oder eines tatsächlichen Barwerts abgedeckt werden. Verluste werden typischerweise nur dann vollständig gedeckt, wenn Sie Reparaturen "prompt" durchführen (dieses Wort ist nicht definiert). Wenn Sie TIBs nicht sofort reparieren, kann Ihr Versicherer nur einen Teil seiner ursprünglichen Kosten auf der Grundlage der folgenden Formel bezahlen:
Ursprüngliche Kosten X Anzahl der Tage ab dem Datum des Verlusts bis zum Ablauf Ihres Leasingverhältnisses / Anzahl der Tage von der Installation der Verbesserungen bis zum Ablauf des Leasingverhältnisses
Angenommen, Luxury Leathers hat am 1. Januar 2015 einen Pachtvertrag über fünf Jahre abgeschlossen. Larry hat die Verbesserungen am 1. Januar 2016 abgeschlossen. Alle Verbesserungen wurden am 1. Januar 2017 durch einen Brand zerstört. Larrys Versicherer zahlt nicht mehr als das Folgende:
15.000 X 1095 (dreimal 365) geteilt durch 1460 (viermal 365) = 11.250 $
Ihr Versicherer zahlt nichts, wenn Ihr Vermieter die beschädigten Verbesserungen repariert oder ersetzt.
Handel Befestigungen
Während Mieter TIBs nicht entfernen können, die sie installierten, können sie eine Kategorie der Eigenschaft entfernen, die Handelsvorrichtung s genannt wird. Trade Fixtures sind vom Mieter installierte Gegenstände, die der Mieter beim Verlassen des Gebäudes entfernen möchte. Sie sind für das Geschäft des Mieters unerlässlich und können entfernt werden, ohne das Gebäude zu beschädigen. Handelseinrichtungen bleiben Eigentum des Mieters, so dass Letzterer für die Versicherung verantwortlich ist.
Nehmen wir an, Larry installiert neue Schränke in seinem Laden, um seine Lederwaren auszustellen. Sowohl Larry als auch sein Vermieter erwarten, dass Larry die Fälle mitnehmen wird, wenn er an einen anderen Ort zieht. Obwohl die Gehäuse an das Gebäude angebracht sind, gelten sie eher als Handelseinrichtungen als als TIBs. Andere Beispiele von Handelseinrichtungen sind Computer, Verkaufsautomaten und Maschinenwerkstätten.
Die Mieter sollten sicherstellen, dass der Mietvertrag eindeutig festlegt, welche Arten von Immobilien als Handelseinrichtungen gelten. Andernfalls kann der Vermieter es ablehnen, dem Mieter zu erlauben, bestimmte Sachen zu entfernen, wenn der Mietvertrag abläuft.