Verkauf eines operativen Geschäfts und Immobilien - Wer ist der Broker?

Ein operatives Geschäft ist kein Immobiliengeschäft und sollte nicht so verkauft werden

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Ein funktionierendes Geschäft zu verkaufen , auch wenn die Immobilie einbezogen wird, erfordert einen ganz anderen Bewertungsansatz. Zu oft erkennen Immobilienmakler und Makler den Unterschied nicht, da sie nicht so viele Anfragen für diese Art von Transaktionsmix bekommen.

Wenn ein Geschäftseigentümer die Immobilien auch besitzt, wollen sie entweder das Geschäft schließen und die Immobilien verkaufen oder beide verkaufen . Immobilienmakler und Broker sind versucht, beides zusammen aufzulisten, und das kann ein Fehler sein.

Ein operatives Geschäft ist ein ganz anderes Tier als die Immobilien, in denen es ansässig ist. Für die Übertragung von Betriebsvermögen sind ebenfalls sehr unterschiedliche vertragliche Vereinbarungen erforderlich. Sie sind nicht wie Immobilien und können Garantien für Volumen und bestehende Kunden- / Kundenstammdaten enthalten. Die Bewertungsparameter sind sehr unterschiedlich, da ein funktionierendes Geschäft "Good-will" Überlegungen sowie bestehende vertragliche und möglicherweise Lieferanten Vereinbarungen hatte. Manchmal können sie nicht an einen neuen Besitzer übergeben werden.

Immobilienfachleute

Immobilienprofis, insbesondere jene in der kommerziellen Nische, verfügen über das Wissen und die Expertise, um Mieteinnahmen und -ausgaben zu analysieren und sie ihren Kunden zur Entscheidungsfindung vorzulegen. Wo sie nicht greifen können, ist die Analyse eines Unternehmens aus finanzieller Sicht. Es gibt eine Menge unter der Oberfläche, und die Prüfung einer Gewinn- und Verlustrechnung und einer Bilanz beginnt nicht, an die wahren Fakten heranzukommen.

In der ländlichen Gegend, in der ich praktiziere, hatte ein Immobilienmakler ein Geschäft zum Verkauf angeboten, und das ohne Immobilien. Das Gebäude wurde vermietet. Da ich einen interessierten Kunden hatte, rief ich an und fragte nach den finanziellen Daten, erhielt eine Gewinn- und Verlustrechnung und eine Bilanz. Ich rief zurück und bat um eine Cash-Flow-Aufteilung.

Der Makler wusste nicht wirklich, was ich anforderte.

Die Gewinn- und Verlustrechnung eines Unternehmens unterscheidet sich oft erheblich vom Cashflow ; Fragen Sie einfach einen IRS-Agenten. Einer der Vorteile, ein Unternehmen zu besitzen, besteht darin, einige Pausen zu bekommen, indem die Ausgaben als Geschäft abgezogen werden, das ansonsten persönlich wäre. Wir reden nicht unbedingt über illegale oder Steuerhinterziehung. Ein Beispiel wären Abzüge für ein Fahrzeug und seine Betriebskosten, da es für private und geschäftliche Aktivitäten genutzt werden kann.

Es war für seinen Kunden ein schlechter Dienst, sein Geschäft aufzulisten, wenn die grundlegendsten Anforderungen nicht in seiner Wissensdatenbank lagen. Jeder gute Geschäftsbroker benötigt eine Cashflow-Analyse von seinem Kunden als eines der wichtigsten Finanzdokumente. Die Wertanpassungen des Geschäfts erfolgen auf der Grundlage von Posten des Cashflows , einschließlich:

In einer früheren Lebenskarriere verkaufte ich ein Unternehmen an eine Börse, die an die New Yorker Börse ging.

Sie schickten ein Team von Wirtschaftsprüfern ein, die mehrere Wochen verbrachten und hauptsächlich meinen Geldfluss prüften. Ein Beispiel für eine Eigentümerausgabe, die wegging, waren meine LKW-Kosten. Die Firma stellte mir ein Fahrzeug zur Verfügung, alle Ausgaben, Wartung und Treibstoff inklusive. Sie fügten diese Kosten hinzu und erhöhten den Wert meines Geschäfts, da es keine echte Ausgabe war, die sie nach dem Kauf bezahlen müssten.

Wie ich in der Artikelliste sagte, wenn der verkaufende Eigentümer auch das Geschäft leitete, und sich kein Marktzinsgehalt bezahlte, dann würde der Käufer ihre Schätzung des Geschäfts wegen der Notwendigkeit verringern müssen, einen Manager an einzustellen Marktgehalt.

Wie Sie sehen, gibt es eine Reihe von Faktoren, die die Bewertung eines operativen Geschäfts von der Veräußerung von Immobilien unterscheiden. Und wir sind noch nicht einmal ins Inventar gekommen.

Eine andere Sache über die Unternehmensbewertung ist die unterschiedliche Art und Weise, wie es in Abhängigkeit von der Branche oder der Geschäftsart berechnet wird.

Es ist klar, dass die meisten Immobilienfachleute sich nicht mit der Vermittlung von operativen Geschäftsunternehmen beschäftigen sollten, es sei denn, sie verfügen über die Erfahrung und das Fachwissen, um dies zu tun. Ein weitaus besserer Ansatz wäre eine Partnerschaft mit einem Geschäftsmakler, der keine Immobilienmaklergeschäfte tätigt. Es wird eine für beide Seiten vorteilhafte Beziehung sein, wobei jeder von Ihnen maximale Erfahrung und Wert für den Kunden / Kunden bringt.