Abgesehen von der Berechnung der Eigenkapitalrendite im ersten Jahr könnte ein Immobilieninvestor seine Eigenkapitalrendite, wie sie für zukünftige Jahre oder nach dem ersten Jahr prognostiziert wird, wissen wollen.
Dies könnte wichtig sein, denn sobald die Immobilie aufgewertet und die Hypothek etwas zurückgezahlt wurde, könnte die Höhe des investierten Kapitals an anderer Stelle besser genutzt werden, wenn die aktuelle Eigenkapitalrendite gering ist.
- Schwierigkeit: Einfach
- Benötigte Zeit: 10 Minuten
Hier ist wie
- Erhalten Sie so genau wie möglich eine Schätzung des aktuellen oder prognostizierten Werts der Immobilie. In diesem Beispiel verwenden wir 510.000 $ als Eigenschaftswert.
- Bestimmen Sie die Hypothekenzahlung. Nehmen wir als Beispiel an, dass das Hypothekensaldo 375.000 $ beträgt.
- Dann berechnen Sie den Cash Flow nach Steuern (CFAT) . Wir werden $ 17.000 verwenden.
- Unser Return on Equity ist der CFAT / (Value - Payoff):
$ 17.000 / ($ 510.000 - $ 375.000) = .126 oder 12,6% ist unsere Eigenkapitalrendite
Tipps
- In diesem Beispiel scheint die Eigenkapitalrendite im Vergleich zu den vorherrschenden Zinssätzen groß zu sein. Wäre die Hypothek jedoch stärker zurückgezahlt worden und der Wert gestiegen, könnte das Ergebnis halb so groß gewesen sein oder 6% betragen.
In diesem Fall ist es möglich, dass der Verkauf der Immobilie und die Investition in eine andere aufgrund einer besseren Eigenkapitalrendite auf der neuen Immobilie klüger ist.
Lassen Sie uns den ROI in der Vermietung von Immobilien bewerten
Es gibt einige sehr gute Gründe, warum Anleger feststellen, dass bewegliche Anlagen von den Aktien- und Anleihemärkten zu Immobilien ihren Return on Investment (ROI) dramatisch steigern können.
Schauen wir uns an, was Immobilien so lukrativ macht:
- Versicherbar: Es ist ein Sachwert, den Sie tatsächlich gegen Verlust versichern. Wenn es beschädigt oder zerstört ist, erhalten Sie eine Entschädigung. Wenn Sie Aktienaktien besitzen und das Unternehmen bankrott geht oder es schlechte Nachrichten gibt und Ihre Aktienkurse zusammenbrechen, dann sind das die Pausen.
- Endlich: Sie können weiter drucken und Aktien in einem Unternehmen ausgeben, aber es gibt nur so viel Immobilien in der Welt. Ja, du kannst etwas bauen, aber es ist immer noch ein einziges Stück Land.
- Kapitalgewinn Steuervorteile: Ihr Gewinn, wenn Aktien verkauft werden, wird im Jahr des Verkaufs realisiert, keine Ausnahmen. Sie können die 1031 Tax Deferred Exchange von der IRS verwenden, um Kapitalertragssteuern auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilienanlagen zu verschieben. In der Tat können Sie es für immer aufschieben! Wenn Sie Ihr Portfolio im Laufe der Jahre mit 1031 Exchanges ordnungsgemäß erweitert haben, haben Sie keine Kapitalgewinnsteuern bezahlt. Sollten Sie versterben, erben Ihre Erben das Eigentum zu seinem aktuellen erhöhten Wert, und all diese Kapitalgewinne gehen einfach weg! Ja, Sie können es irgendwie mitnehmen.
- Cash Flow und Wertsteigerungen : Immobilien im Laufe der Zeit haben sich im Wert verbessert, obwohl es Schluckauf auf dem Weg gibt. Wenn Sie also ein Mietobjekt besitzen, gewinnen Sie Eigenkapital durch Wertsteigerung und Sie vermieten es über die Kosten für einen positiven monatlichen Cashflow.
- Eigenkapitalwachstum durch Hypothekenzahlung: Sie bezahlen diese Hypothekenzahlung jeden Monat, und ein Teil davon fließt in Eigenkapital. Sie bauen einen Vermögenswert auf, gegen den Sie zu sehr günstigen Konditionen Kredite aufnehmen können.
- Großzügige Abzüge: Sie können Verwaltungs-, Wartungs- und Betriebskosten sowie Grundsteuern von Ihrem Einkommen oder sogar von anderen Investitionen abziehen.
- Abschreibung ist ein Geschenk: Sie können den Wert der Struktur (nicht Land) über 27,5 Jahre abschreiben. Das ist nicht das Geld, das Sie ausgegeben haben, aber Sie bekommen jedes Jahr eine Dollar-für-Dollar-Abschreibung gegen das Einkommen für Abschreibungen.
- Große risikoarme Hebelwirkung: Mit Hypotheken können Sie 80% oder mehr der Anschaffungskosten eines Mietobjekts nutzen. Warum sollten Sie 200.000 $ ausgeben, um ein Hausbargeld zu kaufen, wenn Sie vier von ihnen mit Anzahlungen kaufen können und diese vier Cashflows jeden Monat auf die Bank legen?