- Ort
- Finanzen
- Reparaturen
- Der laufende Markt
Bewerten Sie den Standort der Eigenschaft
Der Standort ist eines der wichtigsten Dinge, die bei der Bewertung einer potenziellen Anlageimmobilie zu berücksichtigen sind. Es kann Ihnen helfen, eine fundierte Vermutung über das Potenzial der Immobilie zu schätzen, im Laufe der Jahre zu schätzen.
Zum Beispiel spricht Immobilien-Guru Robert Kiyosaki über die Vorteile des Kaufs einer Immobilie in der Nähe einer College-Community. Die Begründung ist, dass es immer ein ausreichendes Angebot an Mietern gibt, die Eltern der Schüler werden in der Regel die Miete zahlen und Sie können oft eine höhere Miete verlangen wegen der Erwünschtheit der Gegend und erhöhter Nachfrage nach Wohnungen.
Wie die Nachbarschaft ist
- Ist es vorstädtisch oder städtisch?
- Liegt es in der Nähe von Einzelhandelsgeschäften, Verkehrsknotenpunkten, Krankenhäusern und Schulen?
- Welche Art von Mieter wird dort wohnen wollen? (Familien, Senioren, Singles, Mittelklasse, etc.)
- Gibt es ein ausreichendes Angebot an Mietern in der Gegend?
- Ist es in der Nähe Ihres derzeitigen Wohnsitzes? Wenn es weit weg ist, müssen Sie die Reisekosten in Bezug auf die finanziellen Kosten aus Pendler- und Opportunitätskosten von Produktivitätsverlusten berücksichtigen.
- Ist die Nachbarschaft stabil, expandiert oder nimmt sie ab? Gibt es viele leerstehende Immobilien oder gibt es viel Neubau?
- Sehen Sie eine Chance für zukünftiges Wachstum? Zum Beispiel wird eine neue Eisenbahnlinie gebaut, die eine Verbindung zu einer Großstadt herstellt, oder ein neues Unternehmen zieht in das Gebiet um und schafft neue Arbeitsplätze. Dies kann die Attraktivität des Standorts dramatisch erhöhen.
Bewerten Sie die Finanzen der Immobilie
Kenne dein Budget
- Wie viel können Sie in diese Investition investieren?
- Wie viel kannst du dir leisten zu verlieren?
- Wenn Sie zusätzliche Mittel benötigen, woher nehmen Sie sie?
- Was wird Ihre monatliche Hypothekenzahlung und der Zinssatz sein?
Sehen Sie sich den Wert der Immobilie an
- Fragen Sie nach den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben für die Immobilie. Wenn keine verfügbar sind, stellen Sie sicher, dass Sie die Betriebskosten vernünftig vorhersagen können.
- Berechnen Sie das Netto-Betriebsergebnis (NOI) für die Immobilie.
- Wie hoch ist die Standard- Leerstandsquote für Ihre Region?
- Wie hoch ist die voraussichtliche Miete für die Immobilie?
- Was würde eine Versicherung kosten?
- Wie viel sind Steuern?
- Was kostet die Instandhaltung ?
- Haben Sie die Kapitalisierungsrate (Cap Rate) Ihres Marktes ermittelt? Wenn Ihnen der Cap-Satz Ihres Marktes nicht bekannt ist, sollten Sie sich an einen lokalen Immobilienmakler wenden.
- Sobald Sie die Cap-Rate festgelegt haben, können Sie nun die NOI durch die Cap-Rate teilen und den aktuellen Wert der Eigenschaft ermitteln.
- Haben Sie eine vergleichende Marktanalyse (Comparative Market Analysis, CMA) durchgeführt?
- Wofür werden vergleichbare Häuser in der Gegend verkauft? Egal, ob Sie eine Mietwohnung kaufen oder ein Haus umdrehen möchten, Sie sollten sicherstellen, dass Sie die Immobilie nicht überbezahlen.
Bewerten Sie, welche Reparaturen notwendig sind
Mit welchen Reparaturen sind Sie zufrieden?
- Möchten Sie eine Immobilie, die nur einen Anstrich und einen neuen Teppich benötigt, sind Sie mit einem mäßigen Arbeitsaufwand in Ordnung oder sind Sie mit einer guten Reha vertraut (neue Sanitäranlagen, Elektrogeräte, Fußböden, Wände, etc.)
Können Sie sich diese Reparaturen leisten?
- Die Kosten für Reparaturen variieren stark, je nachdem, ob Sie es selbst tun können oder ob Sie jemanden dafür einstellen müssen.
- Ihr Baubudget für Materialien und Handwerkskunst wird ebenfalls stark variieren, je nachdem, ob Sie eine Million Dollar Haus oder ein Fünfzigtausend Dollar Mietobjekt renovieren.
- Eine weitere allgemeine Faustregel ist, dass Reparaturen immer mehr kosten als geplant. Wenn Sie einen Auftragnehmer beauftragen, wird aus einem zweiwöchigen Job oft vier Wochen. Selbst wenn Sie die Reparaturen selbst durchführen, können die Kosten außer Kontrolle geraten. Zum Beispiel, Sie planen, neue Trockenbau in einem Raum für 800 $ aufzustellen. Wenn Sie die Wände öffnen, finden Sie einen Befall von Termiten und die Notwendigkeit, nicht nur die Wände auszurotten, sondern auch neu zu gestalten. Unerwartete Ausgaben wie diese summieren sich schnell. Sie werden nicht nur mit einem höheren Baubudget konfrontiert, sondern Sie zahlen zusätzliche Finanzierungskosten, so genannte "Soft Costs", um die Hypotheken, Grundsteuern und Versicherungen auf dem unbebauten Grundstück zu bezahlen, während diese zusätzlichen Reparaturen abgeschlossen sind.
Bewerten Sie die Investition im Vergleich zum aktuellen Markt
Der Versuch, eine McMansion während einer Rezession umzudrehen, wird nicht das einfachste Unterfangen sein. In einer Rezession könnte der Kauf einer abgeschotteten Immobilie, die an Mieter vermietet wird, eine bessere Erfolgswette sein. Sie müssen sich jetzt anschauen, was auf dem Immobilienmarkt aktuell ist, und Ihren Plan entsprechend anpassen.
Wenn Sie das McMansion kaufen und es sieben Jahre lang halten, bis Sie es gewinnbringend verkaufen können, dann kann es ja eine gute Investition sein. Eine andere Sache, die man beim Kauf einer Immobilie beachten sollte, ist der Wiederverkaufswert. Hoch erwünschte Vermögenswerte sind solche, die unabhängig vom Markt leicht gekauft und verkauft werden können. Sie sind immer gefragt. Betrachten Sie sie als Notwendigkeiten, wie Brot und Wasser.
Die Leute brauchen kein Haus mit eingebautem Pool und TV-Vorführraum. Die Leute brauchen ein Haus mit einem sauberen Badezimmer und einem starken Dach. Sie möchten, dass Ihre Immobilie die größtmögliche Anzahl von Menschen anspricht, so dass Sie die größte Anzahl potenzieller Mieter und Käufer haben.