Gemeinsame Steuerabzüge für Vermieter

Was Sie können und nicht abziehen können

Die Bundesregierung erlaubt den Vermietern und Mieteigentümern, bestimmte Ausgaben von ihren Steuern abzuziehen, die ihr steuerbares Einkommen ausgleichen können. In der Lage zu sein, so viele Steuerabzüge in Anspruch zu nehmen, macht oft den Besitz eines Mietobjekts zu einem lukrativen Projekt. Im Folgenden sind die häufigsten Steuerabzüge für Vermieter. *

Sie dürfen diese Aufwendungen nur abziehen, wenn sie in der Branche als normal und notwendig angesehen werden :

• Eine Ausgabe gilt als gewöhnlich, wenn sie in Ihrer Branche "üblich und akzeptiert" ist. Zum Beispiel könnte eine gewöhnliche Ausgabe für einen Vermieter einen Auftragnehmer bezahlen, um ein Dachleck zu reparieren.
• Eine Ausgabe wird als notwendig erachtet , wenn sie für Ihr Unternehmen "hilfreich und angemessen" ist. Zum Beispiel könnte ein notwendiger Aufwand für einen Vermieter Quicken Rental Property Manager kaufen, um nahtlos die zahlreichen Aufzeichnungen zu verfolgen, die ein Vermieter dokumentieren muss.

Zwei Punkte der Vorsicht

1. Sie müssen detaillierte und genaue Aufzeichnungen führen, wenn Sie eine der folgenden Beträge als Abzüge auf Ihre Steuern beanspruchen.
   Siehe auch: Welche Datensätze sollte ich für Steuerzwecke aufbewahren?
2. Dies sind gemeinsame Steuerabzüge. Sie gelten nicht für jeden Vermieter, Vermieter oder Immobilieninvestor. *
   Zum Beispiel gelten viele dieser Abzüge nicht für diejenigen, die Häuser oder Eigentumswohnungen vermieten, die auch als ihr Wohnsitz gelten. Die Unterkunft gilt als Residenz, wenn Sie sie für mehr als "X" Tage in diesem Jahr für persönliche Nutzung genutzt haben oder "X"% der Tage, an denen die Immobilie zum Marktwert verkauft wurde. (Diese Nummern werden in der Liste E des aktuellen Steuerjahres aufgeführt oder Sie können sich mit Ihrem Buchhalter beraten).
   * Sie müssen Ihren Buchhalter oder das IRS konsultieren, um die korrekte Weise zu bestimmen, Ihre Steuern und die korrekten Abzüge für Ihre spezifische Situation einzureichen.

Gemeinsame Steuerabzüge

1. Abschreibung

Der Abschreibungsaufwand wird für die Dinge verwendet, die Sie für Ihr Unternehmen erworben haben und die über das laufende Steuerjahr hinaus eine Nutzungsdauer haben. Damit etwas als abwertbar angesehen wird, muss es drei Regeln erfüllen:

1. Voraussichtlich mehr als ein Jahr dauern.
2. Seien Sie in irgendeiner Weise wertvoll für Ihr Geschäft.

1. Verliere seinen Wert oder verschleiße im Laufe der Zeit.

Einige Beispiele für abnutzbare Assets sind:

• Der Kaufpreis der Immobilie (abzüglich des Wertes des Grundstücks).
• Verbesserungen an der Immobilie wie neue Küchenschränke oder ein brandneues Dach.
• Sträucher oder Zäune.
• Möbel oder Geräte.
• Automobil für geschäftliche Zwecke.

Unterschiedliche Vermögenswerte , wie z. B. ein Kühlschrank und ein Gebäude, haben unterschiedliche Nutzungsdauern und es gibt verschiedene Arten von Abschreibungen, die verwendet werden können, z. B. lineare Abschreibung und beschleunigte Abschreibung . Wenden Sie sich an den IRS oder an Ihren Buchhalter, um die Art der zu verwendenden Abschreibung und die Nutzungsdauer der einzelnen Anlagen, die Sie abwerten möchten, zu ermitteln.

2. Passive Aktivitätsverluste

Der Besitz von Mietobjekten gilt als passive Aktivität. Es gibt komplexe Regeln, die für passive Aktivitäten gelten, aber kurz gesagt, sie begrenzen Ihre Fähigkeit, Verluste, die bei passiver Aktivität entstehen, gegen andere Arten von Einkommen geltend zu machen.

Es gibt bestimmte Ausnahmen:

• Wenn Sie als Immobilienprofi betrachtet werden (bestimmte Regeln, wie zum Beispiel Arbeiten von mindestens 750 Stunden pro Jahr bei immobilienbezogenen Aktivitäten), werden alle Mietimmobilienaktivitäten, an denen Sie teilnehmen, nicht als passive Aktivitäten betrachtet .
• Wenn Sie als aktiv an Ihrer Mietaktivität beteiligt angesehen werden, können Sie bis zu $ ​​25.000 an passiven Mietverlusten abziehen, wenn Sie unter $ 100.000 tätigen. Aktiv beteiligt bedeutet, dass Sie an Managemententscheidungen beteiligt sein müssen, wie z. B. das Finden von Mietern oder die Entscheidung über die Bedingungen Ihrer Vermietung, und Ihr Interesse an der Vermietungsaktivität war nie weniger als 10% für das Jahr. Der Betrag, den Sie abziehen können, sinkt für jeden Dollar, dessen Einkommen über 100.000 US-Dollar liegt. Sie können keinen passiven Aktivitätsverlust abziehen, wenn Ihr Einkommen 150.000 USD erreicht.

3. Reparaturen

Sie können die Kosten für Reparaturen in einem bestimmten Steuerjahr abziehen. Reparaturen gelten als Arbeiten, die erforderlich sind, um Ihre Immobilie "in gutem Zustand" zu halten. Sie fügen einer Eigenschaft keinen signifikanten Wert hinzu. Reparaturen umfassen Dinge wie Malen. Es ist wichtig zu verstehen, dass alle Wartungsarbeiten, die Sie an Ihrer Immobilie durchführen, nicht als Reparaturen gelten. Das IRS unterscheidet zwischen Verbesserungen und Reparaturen. Verbesserungen werden als wertsteigernd für die Eigenschaft angesehen. Verbesserungen können im Jahr ihrer Entstehung nicht in voller Höhe abgezogen werden. Sie müssen vielmehr aktiviert und über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Siehe auch: Verbesserungen vs. Reparaturen

4. Reisekosten

Vermieter sind berechtigt, bestimmte orts- und fernverkehrsbezogene Reisekosten abzuziehen. Dies beinhaltet nicht die Fahrtkosten, dh Reisen von zu Hause zu Ihrem Büro oder Geschäftsort.

Wenn Sie Ihr eigenes Auto für lokale Reisen haben, können Sie Ihren Abzug entweder mit dem Standard-Meilensatz oder mit den tatsächlich angefallenen Kosten, wie Kraftstoffkosten und Wartung des Fahrzeugs, machen. Sie können auch Parkgebühren und Mautgebühren, Zinsen für einen Autokredit und alle geltenden Registrierungs- oder Lizenzgebühren und Steuern abziehen.

Wenn Sie kein eigenes Fahrzeug haben, können Sie Ihre öffentlichen Transportkosten für geschäftliche Zwecke abziehen.

Siehe auch: Wie Sie Reisekosten für Steuern abziehen können
Standard-Meilensatz gegenüber tatsächlichen Ausgaben

5. Interesse

Sie können die Zinsen, die Sie für geschäftliche Ausgaben gezahlt haben, abziehen. Zum Beispiel: Sie können die Zinsen abziehen, die Sie für Hypothekenzahlungen oder andere Geschäftskredite, Autokreditzahlungen (aber nur den Teil, der für geschäftliche Zwecke verwendet wird) und Zinsen für Kreditkarten, die ausschließlich für geschäftliche Zwecke verwendet werden, verwenden.

6. Innenministerium

Sie können den Home-Office-Abzug nehmen, wenn Sie einen Teil Ihres Hauses ausschließlich als Büro für Ihr Geschäft verwenden. Sie müssen den Großteil Ihres Geschäfts hier führen, um den Abzug geltend zu machen. Der Betrag, den Sie abziehen können, hängt von dem Prozentsatz Ihres Hauses ab, den Ihr Home Office in Anspruch nimmt.

Siehe auch : Grundlagen der Home Office-Deduktion
Was Home Office Aufwendungen können Sie abziehen?

7. Unterhaltungskosten

Leider beziehen sich die Unterhaltungskosten nicht auf die Unterhaltungskosten. Unter Unterhaltungskosten versteht man die Kosten, die im Geschäftsverkehr entstehen. Wenn Sie zum Beispiel einen Kunden zu Ihrem Country Club bringen oder einem potenziellen Investor zwei Eintrittskarten für das Theater geben, sind das Bewirtungskosten .

8. Rechtliche und professionelle Gebühren

Wenn Sie einen Fachmann beauftragen, Arbeit für Sie zu erledigen, ist die Gebühr, die Sie zu ihnen zahlen, abzugsfähig. Dazu gehören Anwaltskosten, Buchhaltergebühren, Maklergebühren oder an andere professionelle Berater gezahlte Gebühren.

9. Arbeitnehmerentschädigung

Wenn Sie jemanden einstellen, der für Sie arbeitet, können Sie den Lohn, den Sie ihm zahlen, als Betriebsausgaben abziehen. Dazu gehören die Löhne von Vollzeitbeschäftigten, wie zum Beispiel einem Hausverwalter oder einem Hausmeister und Teilzeitbeschäftigten, wie zum Beispiel einem Bauunternehmer, den Sie einmal für die Reparatur eines Dachlecks anstellen.

10. Steuern

Sie können Ihre Grundsteuern, Grundsteuer und Umsatzsteuer auf geschäftsbezogene Posten abziehen, die für das Jahr nicht abschreibungsfähig sind. Sie können Gebühren für Steuerberatung und die Erstellung von Steuerformularen im Zusammenhang mit Ihrem Mietobjekt abziehen. Sie können jedoch keine Rechtskosten von der Verteidigung des Eigentums an der Immobilie abziehen, Eigentum zurückfordern oder Immobilien entwickeln oder verbessern. Sie müssen diese Art von Gebühren zu Ihrer Unterkunft hinzufügen.

11. Versicherung

Sie können die Prämien, die Sie für die meisten Versicherungen zahlen, einschließlich Kranken-, Unfall-, Kausalitäts-, Diebstahl-, Hochwasser-, Feuer-, Haftpflicht-, Fahrzeug- und Krankenversicherungen für Ihre Mitarbeiter abziehen.

12. Unfallverluste

Wenn Ihr Eigentum durch ein katastrophales Ereignis wie einen Brand beschädigt wurde, können Sie möglicherweise den Verlust ganz oder teilweise abziehen. Der Betrag, den Sie abziehen können, hängt von Ihrer Versicherung und der Höhe des Schadens an der Immobilie ab.

Andere gemeinsame Steuerabzüge umfassen:

• Werbekosten.
• Miete dich bezahlt an andere.
• Telefonate im Zusammenhang mit Ihren Mietaktivitäten. Sie können jedoch die erste Zeile für den lokalen Dienst, der zu Ihnen nach Hause kommt, nicht abziehen. Das ist eine persönliche Linie.
• Sie können die gezahlten Ausgaben gutschreiben oder abziehen, um Ihre Immobilie für Menschen mit Behinderungen oder ältere Menschen zugänglich zu machen.
• Wenn Ihre Immobilie als Geschäftsgebäude gilt, können Sie Kosten abziehen, um sie energieeffizient zu machen.

* Sie sollten immer das IRS oder einen zugelassenen Buchhalter konsultieren, um zu entscheiden, welche Abzüge auf Ihre spezifische Situation anwendbar sind.