Deckung von Zinsdeckungsbeiträgen

Die Zinsdeckung von Erbbaurechtsversicherungen schützt ein Unternehmen vor den finanziellen Folgen des Verlusts eines attraktiven Leasingvertrags. Diese Abdeckung ist wichtig, wenn ein Unternehmen deutlich weniger als den marktüblichen Preis für die Anmietung seiner Räumlichkeiten zahlt.

Stornierung eines Mietvertrages

Bei vielen Mietverträgen kann der Gebäudeeigentümer den Mietvertrag kündigen, wenn das Gebäude aufgrund eines physischen Verlustes teilweise oder gänzlich unbewohnbar wird.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis auch dann kündigen, wenn der vom Mieter belegte Gebäudeteil nicht beschädigt wurde. Wenn das Gebäude vollständig zerstört ist, kann der Vermieter die Option haben, aber nicht die Verpflichtung, die Struktur wieder aufzubauen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ein schwer beschädigtes Gebäude zu reparieren oder zu ersetzen, es sei denn und bis es eine Versicherungsleistung erhalten hat.

Wie das folgende Beispiel zeigt, kann die Kündigung eines Leasingverhältnisses schwerwiegende Auswirkungen auf ein kleines Unternehmen haben, das weniger als den laufenden Mietpreis bezahlt. Es zeigt auch, wie wichtig die Zinsdeckung für Erbbauzinsen ist.

Beispiel

Floyd besitzt Fantastic Flooring, ein Unternehmen, das Teppiche und andere Bodenbeläge aus einem Lagerhaus verkauft. Das Unternehmen vermietet ein halbes 20.000 Quadratmeter großes Lager von Peerless Properties. Es zahlt derzeit $ .50 pro Quadratfuß für 10.000 Quadratfuß oder $ 5.000 monatlich. Der Mietwert des Lagers beträgt $ 0,75 pro Quadratfuß oder $ 7.500 pro Monat.

Mietwert bedeutet Miete der Vermieter könnte zu Marktpreisen sammeln.

Floyd verhandelte vor zwei Jahren, als die Mietpreise in seiner Gegend niedrig waren. Die Mieten haben sich seither wieder erholt, aber Floyds Mietvertrag wird nicht für drei Jahre auslaufen. Wenn Floyd seinen Mietvertrag verlieren würde, müsste seine Firma eine andere Immobilie zu Marktpreisen mieten.

Unter einem neuen Mietvertrag würde das Unternehmen wahrscheinlich weitere $ 2.500 pro Monat oder $ 30.000 pro Jahr für Miete zahlen. Wenn das Unternehmen heute seinen Mietvertrag verliert, entstehen in den nächsten drei Jahren zusätzliche Kosten von 90.000 US-Dollar.

Floyd hat das Lager seit seinem Mietvertrag um einige Verbesserungen und Verbesserungen erweitert . Dazu gehören neue Beleuchtung, kundenspezifische Regale und Upgrades für die Laderampe. Die Verbesserungen sind jetzt Teil des Gebäudes. Floyd besitzt sie nicht, aber er wird für den Rest seines Leasings ein Interesse daran haben.

Spät in der Nacht verursacht eine fehlerhafte Verkabelung einen Brand, der das Gebäude schwer beschädigt. Abgesehen von einigen geringfügigen Rauchspuren auf Bodenbelägen ist der Teil des Lagerhauses, der von Fantastic Flooring bewohnt wird, nicht vom Brand betroffen. Dennoch hebt Peerless Properties Floyds Leasing auf. Fantastic Flooring ist für die Beschädigung seiner Bodenbeläge im Rahmen seiner Gewerbeimmobilienpolitik versichert. Fantastic Flooring hat jedoch keine Deckung für den wirtschaftlichen Verlust, den es aufgrund des Verlusts seines Mietvertrags erleiden wird. Das Unternehmen hat auch keine Garantie für den Verlust der Nutzung der Verbesserungen, die es an dem Gebäude vorgenommen hat. Diese Gegenstände wurden nicht beschädigt, so dass der Nutzungsausfall nicht durch die Sachversicherung des Unternehmens gedeckt ist .

Floyd hätte sein Geschäft gegen die finanziellen Verluste schützen können, die sich aus der Kündigung eines Mietvertrags durch den Kauf von Erbbaurechtszinsen ergeben. Diese Abdeckung kann über ein separates Formular einer Richtlinie für gewerbliche Immobilien hinzugefügt werden.

Erbbauzinsversicherung

Eine Leasing-Zinsversicherung deckt den finanziellen Verlust, den Sie aufgrund der Kündigung Ihres Leasingverhältnisses erleiden. Damit ein Schaden gedeckt werden kann, muss er durch direkten physischen Verlust (oder Beschädigung) von Eigentum in den in den Erklärungen beschriebenen Räumlichkeiten verursacht werden. Außerdem muss der Schaden aus einer Gefahr resultieren, die unter Ihrer Police versichert ist .

Die Deckung von Erbbauzinsen kann Folgendes umfassen, wenn im Deckungsplan ein Versicherungslimit angegeben ist:

Netto-Erbbaurechtszinsen

Im Rahmen der Erbbaurechtszinsen wird die Versicherungssumme in Form von Nettoleasingzinsen ausgedrückt. Wenn Ihr Mietvertrag gekündigt wird, ist der größte Teil, den Ihr Versicherer für einen Verlust zahlt, Ihre Nettoleasingzinsen zum Zeitpunkt des Verlustes. Die Nettoleasingzinsen enthalten zwei Komponenten.

Mieterbeteiligung (TLI) Dies ist der Vorteil, den Sie aus einem günstigen Mietvertrag über die verbleibenden Monate erhalten. Ihr TLI ist der Barwert Ihres Brutto-Erbbaurechts . Er wird berechnet, indem Ihre Bruttoleasingzinsen mit dem anwendbaren Erbbauzinsfaktor multipliziert werden. Ihre Bruttoleasingzinsen sind die Differenz zwischen dem Mietwert Ihrer Räumlichkeiten und der Miete, die Sie monatlich zahlen. Angenommen, der Marktpreis für Miete beträgt 5.000 US-Dollar pro Monat und Ihr Unternehmen zahlt derzeit 3.500 US-Dollar. Ihr Brutto-Erbbauzinsen beträgt $ 1.500 ($ 5.000 minus $ 3.500).

Der Erbbaurechtszinssatz ergibt sich aus einer Tabelle, die Ihrer Police beigefügt ist . Die Faktoren variieren in Abhängigkeit von dem vorherrschenden Zinssatz und den verbleibenden Monaten des Leasingverhältnisses. Angenommen, Sie haben noch 36 Monate in Ihrem Leasingvertrag. Wenn der vorherrschende Zinssatz 5 Prozent beträgt, beträgt der Erbbaurechtszinssatz 33,4213. Ihre Nettoleasingzinsen betragen $ 1.500 X 33.4213 oder 50.132.

Monatliche Erbbauzinsen (MLI) Die monatlichen Erbbauzinsen spiegeln Ihre monatlichen Kosten für Bonuszahlungen, Verbesserungen und Verbesserungen sowie vorausbezahlte Mieten wider. Diese Gegenstände werden nicht angewendet, wenn Sie keinen Bonus gezahlt, Verbesserungen vorgenommen oder eine Miete im Voraus bezahlt haben. Wenn Sie diese Kosten versichern möchten, müssen die monatlichen Erbbauzinsen für jede dieser Kosten separat berechnet werden. Für jeden Artikel werden Ihre ursprünglichen Kosten durch die Anzahl der verbleibenden Monate in Ihrem Leasingvertrag dividiert, wenn Sie die Ausgaben getätigt haben. Angenommen, Sie haben sechs Monate nach Ihrer 36-monatigen Lease 25.000 US-Dollar für Verbesserungen ausgegeben. Dein MLI ist $ 25.000 / 30 oder 833.

Nettoleasinginteresse

Das Limit, das in Ihrer Police für Erbbaurechtszinsen angezeigt wird, ist die Summe der Mietzinsen Ihrer Mieter und Ihrer monatlichen Leasingzinsen zum Anfangsdatum Ihrer Police. Zum Beispiel, wenn Ihre TLI $ 1.500 und Ihre MLI $ 833 ist, ist Ihre Netto-Leasing-Zinsen bei der Einführung $ 2.333. Dies ist der Betrag, den Ihr Versicherer im Rahmen der Erbbaurechtszinsen zahlen muss, wenn Ihr Mietvertrag am Tag des Inkrafttretens Ihrer Police gekündigt wird.

Ihre Nettoleasingzinsen sinken jeden Monat während der Laufzeit Ihrer Police. Wenn Ihr Mietvertrag gekündigt wird, ist der beste Teil, den Ihr Versicherer unter Erbpachtzinsdeckung zahlt, Ihre Nettoleasingzinsen zum Zeitpunkt des Verlustes . Ihr Versicherer wird Ihre Nettoleasingzinsen berechnen, indem Sie Folgendes hinzufügen: