Wenn ein Geschäftsinhaber ein Geschäftsgebäude mit einer Hypothek kauft, kann der Hypothekeninhaber vom Käufer verlangen, dass er eine Immobilienrichtlinie einholt, die die Standardhypothekenklausel enthält.
Hier ist ein Beispiel.
Beispiel
Andy besitzt A-1 Appliances, eine Firma, die Haushaltsgeräte verkauft. Andys Firma hat gerade ein neues Lager mit einer Hypothek von Lucky Lending gekauft.
Das von Lucky Lending erhaltene Darlehen A-1 ist durch das Lager gesichert. Da das Lager als Sicherheit für das Darlehen dient, hat Lucky Lending ein versicherbares Interesse daran. Um Luckys Interesse zu schützen, verlangt der Kreditvertrag, dass A-1 das Lager gegen Feuerschäden und andere Gefahren im Rahmen einer gewerblichen Immobilienpolitik versichert. Der Vertrag besagt, dass die Police die Standardhypothekenklausel enthalten muss.
Standardklausel
In den vergangenen Jahren mussten Versicherer, die Sachversicherungen schrieben, ein Policenformular verwenden, das 1943 New York Standard Fire Policy genannt wurde. Letztere enthielt eine Klausel mit dem Titel Mortgagee, in der die Rechte der Kreditgeber angesprochen wurden. Diese Klausel wurde als Standard-Hypothekenklausel bezeichnet .
Heutzutage wird das New Yorker Formular nur selten verwendet, und die ISO- Richtlinie für gewerbliche Immobilien gilt als Industriestandard. Das ISO-Formular richtet sich an Hypothekeninhaber in einer Klausel mit der Bezeichnung Hypothekeninhaber. Diese Klausel dient nun als Standard-Hypothekenklausel. Es erscheint in vielen Immobilienpolitiken, die von einzelnen Versicherern entworfen werden.
Interessen
Die ISO-Hypothekenklausel gilt für den in den Erklärungen genannten Hypothekeninhaber. Der Kreditgeber ist für Verlust oder Beschädigung des Gebäudes oder der Struktur, die als Sicherheit für das Darlehen dient, gedeckt.
Wenn mehrere Kreditgeber in der Richtlinie aufgeführt sind, sind sie in der Reihenfolge ihrer Priorität abgedeckt. Angenommen, ein Versicherungsnehmer hat ein Gebäude mit zwei Hypotheken (eine erste und eine zweite) gekauft. Wenn das Gebäude abbrennt, wird der Kreditgeber, der auf der ersten Hypothek aufgeführt ist, bezahlt. Nachdem der erste Kreditgeber entschädigt wurde, erhält der Kreditgeber der zweiten Hypothek die Zahlung.
Die Hypothekenklausel besagt, dass die Kreditgeber die Zahlung erhalten, "wie ihre Interessen erscheinen". Dies bedeutet, dass der Betrag, den jeder Kreditgeber erhält, vom Ausmaß des Schadens für das versicherte Gebäude und dem nicht gezahlten Saldo (Kapital und Zinsen) des Kredits abhängt. Zum Beispiel zerstört ein Feuer das Lager von A-1 Appliances. Zum Zeitpunkt des Brandes schuldet A-1 Lucky Lending $ 750.000 an Kapital und aufgelaufenen Zinsen. Lucky Lending erhält eine Versicherungszahlung von $ 750.000, seine Beteiligung an der Immobilie.
Der Betrag, den der Versicherer für einen Verlust zahlt, unterliegt der Begrenzung der Police. Wenn zum Beispiel das Lager von A-1 für 1,5 Millionen US-Dollar versichert ist, zahlt der Versicherer nicht mehr als 1,5 Millionen US-Dollar an alle gedeckten Parteien (A-1 Appliances und alle Kreditgeber).
In einigen Staaten sichern Kreditgeber ihre Kredite über Treuhandverträge statt Hypotheken. Aus diesem Grund umfasst der Begriff Hypothekeninhaber in der Standard-Hypothekenklausel einen Treuhänder.
Abschottung
Das Recht des Darlehensgebers, einen Schaden nach der Immobilienpolitik des Darlehensnehmers geltend zu machen, wird nicht durch eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme beeinflusst, die der Kreditgeber vor dem Verlust gegen den Grundstückseigentümer eingeleitet hat. Nehmen Sie beispielsweise an, dass A-1 Appliances mehrere Hypothekenzahlungen nicht ausführen kann, sodass Lucky Lending eine Standardbenachrichtigung ausstellt. Einen Monat nach der Bekanntmachung wird das Lagerhaus durch einen Brand zerstört. Die Standardbenachrichtigung hat keinen Einfluss auf das Recht von Lucky, eine Zahlung für den Verlust unter der Police zu erhalten.
Handlungen des Versicherungsnehmers
Der Gläubiger hat das Recht, sich für einen Verlust im Rahmen der Police zu erholen, selbst wenn der Versicherungsnehmer gegen eine Bedingung des Versicherungsvertrags verstoßen hat.
Angenommen, das Lagerhaus von A-1 Appliances wird durch einen Brand zerstört. A-1 reicht bei seinem Sachversicherer Schadenersatz für Schäden am Gebäude und dessen Inhalt ein. A-1 lehnt es jedoch ab, einen Einsteller auf das Grundstück zu lassen, um den Schaden zu untersuchen. Der Versicherer bestreitet schließlich die Forderung von A-1, weil A-1 eine Versicherungsbedingung nicht erfüllt hat .
Das Recht von Lucky Lending, im Rahmen der Versicherungspolice eine Rückerstattung zu erhalten, wird durch die Handlungen von A-1 nicht beeinflusst, solange der Kreditgeber bestimmte Bedingungen erfüllt. Der Kreditgeber muss:
- Bezahlen Sie eine ausstehende Prämie, wenn der Versicherungsnehmer versagt hat
- Senden Sie einen Verlustnachweis (wenn der Versicherungsnehmer dies nicht getan hat) innerhalb von 60 Tagen nach Erhalt einer Mitteilung, dass ein Verlustnachweis fällig ist
- Benachrichtigen Sie den Versicherer, wenn der Darlehensgeber Kenntnis von einer Änderung des Eigentums oder der Belegung des Gebäudes hat oder wenn sich das Risiko wesentlich geändert hat
Sobald der Kreditgeber alle diese Schritte abgeschlossen hat, ist er berechtigt, eine Verlustzahlung gemäß der A-1-Immobilienrichtlinie zu erhalten.
Übertragung von Rechten
Die ISO-Hypothekenklausel enthält eine Abtretungsbestimmung . Sie besagt, dass, wenn der Versicherer eine Schadenzahlung an den Kreditgeber leistet, aber die Zahlung an den Versicherten ablehnt, die Forderungsrechte des Kreditgebers in Höhe des Zahlungsbetrags auf den Versicherer übertragen werden. Im vorherigen Beispiel wurde A-1 Appliances die Zahlung gemäß der Police verweigert, da die Bestimmungen des Versicherungsvertrags nicht eingehalten wurden. Angenommen, Lucky Lending hat eine Versicherungszahlung in Höhe von $ 700.000 für seine Beteiligung am beschädigten Lager erhalten. Das Feuer wurde durch einen Defekt in einem elektrischen Trockner im Gebäude verursacht. Wenn Lucky Lending keine Entschädigung für den Schaden erhalten hätte, hätte der Kreditgeber den Trocknerhersteller wegen Sachschäden verklagt haben können.
Der Sachversicherer von A-1 hat Lucky Lending für den Verlust entschädigt. Das Recht des Kreditgebers, den Hersteller auf Schadensersatz zu verklagen, wird somit auf den Versicherer übertragen. Der Versicherer hat nun das Recht, den Hersteller zu verklagen, um die $ 700.000 zurückzuerhalten, die er an Lucky Lending gezahlt hat.
Der Versicherer kann wählen, dem Kreditgeber den Kapitalbetrag auf die Hypothek zuzüglich aufgelaufener Zinsen zu zahlen. Wenn noch Schulden bestehen, muss der Versicherungsnehmer diesen Betrag an den Versicherer zahlen.
Stornierung und Nichtverlängerung
Im Rahmen der Hypothekenklausel muss der Versicherer den Hypothekeninhaber schriftlich benachrichtigen, wenn der Versicherer die Police kündigt oder die Verlängerung verweigert . Wenn der Versicherte die Prämie nicht gezahlt hat, muss der Versicherer den Kreditgeber 10 Tage im Voraus informieren, bevor er die Police annulliert. Wenn der Versicherer die Police aus einem anderen Grund als der Nichtzahlung der Prämie storniert, muss er den Kreditgeber 30 Tage im Voraus darüber informieren. Sollte der Versicherer entscheiden, die Police nicht zu erneuern, muss er dem Kreditgeber eine Kündigungsfrist von zehn Tagen gewähren.
Diese Stornierungsbedingungen können durch staatliche Gesetze geändert werden. Zum Beispiel verlangen einige Staaten, Versicherer, einen Kreditgeber mindestens 45 Tage im Voraus zu informieren, wenn eine Police aus einem anderen Grund als Nichtzahlung der Prämie storniert wird.