Wie wirkt sich gelistete Eigenschaft auf Unternehmenssteuern aus?

Gelistetes Eigentum ist eine bestimmte Art von persönlichem Eigentum in einem Geschäft. Die Regeln für den Abzug von Ausgaben im Zusammenhang mit dem Kauf und der Nutzung von gelisteten Immobilien für Sie und Ihre Mitarbeiter für geschäftliche Zwecke unterscheiden sich von den Regeln für andere Arten von Immobilien.

Der Versuch, den geschäftlichen und privaten Gebrauch von gelisteten Immobilien zu verfolgen, ist schwierig. Bis der IRS einen besseren Weg dazu findet, sollten Sie detaillierte Aufzeichnungen über die Nutzung von Computern durch die Mitarbeiter, von Unternehmen bereitgestellte Autos und andere gelistete Immobilien führen, wenn Sie diese Kosten als Geschäftsausgaben abziehen möchten.

Was ist Listed Property?

Aufgelistete Eigenschaft ist eine Eigenschaft, die von Angestellten oder Eigentümern in einem Geschäft verwendet wird, das auch für persönliche Zwecke verwendet werden kann. Zu den Arten von gelisteten Immobilien gehören:

Seit dem 1. Januar 2010 gelten Mobiltelefone und andere ähnliche persönliche Telekommunikationsgeräte nicht mehr als "börsennotiertes Eigentum".

Welche Nachweise sind erforderlich, um Listed Property als Geschäftsaufwand abzuziehen?

Die IRS sagt, dass Kosten im Zusammenhang mit der Verwendung von börsennotierten Immobilien nicht als Betriebsausgaben abzugsfähig sind, es sei denn, der Steuerzahler hat ausreichende Beweise, um den Betrag der Kosten und ihre Verwendung im Geschäft zu beweisen. Das heißt, Sie müssen das Datum der Ausgabe oder Nutzung der gelisteten Immobilie und deren Geschäftszweck nachweisen.

Darüber hinaus müssen Sie in der Lage sein nachzuweisen, dass die Person, die die Immobilie nutzt, eine Geschäftsbeziehung mit Ihnen als Geschäftsinhaber hat. Das heißt, die Person, die das Eigentum benutzt, muss Ihr Angestellter oder ein Vertragsarbeiter sein .

Darüber hinaus müssen Sie jedes Nutzungselement für jede Verwendung von Geschäftseigentum einzeln nachweisen, insbesondere:

Vorherrschender Gebrauchstest

Da die gelistete Immobilie für private Zwecke genutzt werden kann, müssen Sie, wenn Sie diese Eigenschaft abschreiben oder Ausgaben für die Nutzung der Immobilie abziehen möchten, die geschäftliche Nutzung der Immobilie begründen.

Der vorherrschende Nutzungstest besagt, dass der Vermögenswert überwiegend (mehr als 50%) für geschäftliche Zwecke genutzt werden muss. Wenn mehr als 50 Prozent der gesamten Nutzung des Vermögenswerts mit Ihrem Geschäft oder Geschäft zusammenhängen, wird der Vermögenswert als geschäftlicher Vermögenswert betrachtet und die geschäftliche Nutzung dieses Vermögenswerts kann abgeschrieben werden. Wenn der Vermögenswert den "überwiegenden Nutzungstest" erfüllt, können Aufwendungen im Zusammenhang mit der Nutzung des Vermögenswerts in Bezug auf die geschäftliche Nutzung abgezogen werden.

Gelistetes Eigentum in einem Hauptgeschäft

Das IRS geht davon aus, dass Geschäftsausstattung in einem Nicht-Haus-Geschäft hauptsächlich für geschäftliche Zwecke verwendet wird. Aber solche Geräte in einem Heimunternehmen - zum Beispiel Computer und Peripheriegeräte und Mobiltelefone - können für das persönliche Geschäft verwendet werden.

In einem Heimunternehmen ist es wichtiger , gute Aufzeichnungen über alle gelisteten Immobilien zu führen und sicherzustellen, dass Sie die Geschäftsnutzung für diese Immobilie nachweisen können.

Verwendung von Listed Property durch Mitarbeiter

Wir werden hier zwei Umstände betrachten: (a) Wenn das Unternehmen gelistete Immobilien, die von Mitarbeitern genutzt werden, kauft und (b) wenn ein Mitarbeiter seine eigene gelistete Immobilie für Ihr Unternehmen nutzt.

A. Wenn Sie für das von einem Angestellten genutzte Eigentum zahlen und die Nutzung für einen Geschäftszweck erfolgt, wird die Gebühr vom IRS als "Nebenleistung " betrachtet. Sie ist daher für den Mitarbeiter nicht steuerpflichtig und kann abzugsfähig gemacht werden von Ihnen als Geschäftsaufwand.

Wenn Sie für die Immobilie bezahlen und die Nutzung für persönliche Ausgaben erfolgt, gilt die Gebühr als persönlich. Es ist von Ihnen als Betriebsausgabe nicht abzugsfähig und für den Arbeitnehmer steuerpflichtig. Die IRS gibt ausdrücklich an: "Der faire Marktwert einer solchen Nutzung ist im Bruttoeinkommen des Arbeitnehmers enthalten."

B. Wenn ein Mitarbeiter seine eigene gelistete Immobilie (oder eine von einem Mitarbeiter gemietete Immobilie) für die Erbringung von Dienstleistungen als Arbeitnehmer nutzt, ist diese Nutzung keine geschäftliche Nutzung, es sei denn, sie erfüllt diese beiden Kriterien:

Verwenden Sie für die Bequemlichkeit des Arbeitgebers. Ob die Benutzung der gelisteten Liegenschaft dem Wohl des Arbeitgebers dient, ist aus allen Tatsachen zu ermitteln. Die Nutzung ist für den Arbeitgeber zweckdienlich, wenn es sich um einen wesentlichen geschäftlichen Grund des Arbeitgebers handelt. Die Verwendung von gelisteten Immobilien während der normalen Arbeitszeit des Arbeitnehmers zur Ausübung des Arbeitgebergeschäfts ist in der Regel zum Vorteil des Arbeitgebers.

Verwendung erforderlich als Beschäftigungsbedingung. Ob die Verwendung von gelisteten Immobilien eine Beschäftigungsbedingung ist, hängt von allen Tatsachen und Umständen ab. Die Verwendung von Eigentum muss erforderlich sein, damit der Arbeitnehmer seine Pflichten ordnungsgemäß erfüllen kann. Der Arbeitgeber muss den Arbeitnehmer nicht ausdrücklich auffordern, das Eigentum zu nutzen. Eine bloße Aussage des Arbeitgebers, dass die Nutzung der Immobilie eine Voraussetzung für die Beschäftigung ist, reicht nicht aus.

Abschreibung und Abzug von Listed Property

Gelistete Immobilien, die den überwiegenden Nutzungstest nicht erfüllen, sind nicht für Abschreibung nach § 179 oder andere beschleunigte Abschreibungsmethoden geeignet. Ausgaben für börsennotierte Immobilien, die den überwiegenden Nutzungstest nicht erfüllen, sind begrenzt.

Für weitere Informationen vom IRS

Weitere Informationen zu gelisteten Grundstücken und Abschreibungen finden Sie in IRS-Publikation 946: Abschreibung von Grundstücken.

Haftungsausschluss: Der Autor ist kein CPA, Eingeschriebener Agent oder lizenzierter Steuervorbereiter. Die Informationen in diesem Artikel dienen allgemeinen Zwecken und sind nicht als Steuer- oder Rechtsberatung gedacht. Jede Geschäftssituation ist einzigartig, und Steuervorschriften und Gesetze ändern sich häufig. Wenden Sie sich an Ihren Steuerberater oder Rechtsberater, bevor Sie Entscheidungen treffen, die sich auf Ihre steuerliche oder rechtliche Situation auswirken können.