Kriminalgeschichte im Tenant Screening verwenden
9 Dinge zu beachten, wenn man sich die Strafregister anschaut
- Wurde die Person verurteilt? Es gibt einen großen Unterschied zwischen der Festnahme wegen eines Verbrechens und der tatsächlichen Verurteilung wegen eines Verbrechens. Eine Festnahme macht dich nicht schuldig, also sei vorsichtig, wenn du versuchst, einen potenziellen Mieter nur aufgrund einer Festnahme abzulehnen.
- Was ist die Offensive ?: Welche Straftat hat der Mieter tatsächlich begangen? Verstehst du die Natur des Verbrechens? Wenn nicht, konsultieren Sie einen Anwalt oder Polizeibeamten zur Klärung.
- Wie schwerwiegend ist die Straftat? Hat der potenzielle Mieter eine Geldstrafe zu zahlen oder eine tatsächliche Gefängnisstrafe für die von ihnen begangene Straftat zu verbüßen? Haben sie ein T-Shirt aus dem Einkaufszentrum gestohlen oder haben sie jemanden erschossen?
- Wie aktuell ist die Straftat? Hat der Mieter im vergangenen Jahr die Straftat begangen oder ist sie vor 20 Jahren aufgetreten?
- Wie viele Straftaten gibt es? Hat der potenzielle Mieter eine Straftat zu beachten oder haben sie eine lange Reihe von Straftaten?
- Verstreichen die Straftaten mehrere Jahre oder sind sie in einer Periode zusammengefasst ?: Wenn es mehrere Straftaten gibt, traten sie alle ungefähr zur gleichen Zeit auf oder finden die Straftaten über mehrere Jahre statt?
- Könnte es andere Mieter in Gefahr bringen ?: Bringt die Art der Straftat, die der potenzielle Mieter begangen hat, andere Mieter in Gefahr? Einige Beispiele könnten Drogenhandel, Vergewaltigung, Kindesmissbrauch oder Angriff und Batterie sein. Ein Vermieter ist verantwortlich für die Aufrechterhaltung einer sicheren Umgebung, in der seine Mieter leben können.
- Könnte die Straftat die Mietfähigkeit des Mieters beeinflussen ?: Wird die Vorstrafengeschichte des Mieters seine Fähigkeit beeinflussen, die monatliche Miete zu zahlen? Wenn der Mieter keine frühere oder aktuelle Beschäftigung hat, haben Sie das Recht, die Miete an diesen Mieter zu verweigern, da er die Miete nicht bezahlen kann.
- Könnte die Straftat Ihr Mietobjekt in Gefahr bringen ?: Ein Vermieter ist dafür verantwortlich, dass sein Mietobjekt sicher ist. Gefährdet das Vorstrafenregister des Mieters das Mietobjekt? Einige Beispiele dafür könnten Brandstiftung oder Vandalismus sein .
Können Sie jedem Mieter mit einer kriminellen Geschichte Unterkunft verweigern?
Nein. Eine umfassende Politik, Wohnungseigentümern jegliche Art von Vorstrafen zu verweigern, würde als diskriminierend im Sinne des Federal Fair Housing Act angesehen . Vermieter haben die Möglichkeit, Richtlinien zu erlassen, die Personen mit einer bestimmten kriminellen Vergangenheit, die die Sicherheit anderer Mieter oder des Eigentums gefährden könnten, den Zutritt verweigern. Bei der Betrachtung der Vorstrafen eines Mieters muss der Vermieter auch die Art der Straftat, die Schwere der Straftat und die Dauer der Straftat berücksichtigen. aufgetreten.
Schützt Fair Housing Mieter mit Strafregister?
Das Bundesgesetz über das Wohnungswesen schützt Personen mit Vorstrafen nicht vor Diskriminierung bei wohnungsbezogenen Aktivitäten.
Vielmehr hat das General Counsel des HUD Richtlinien veröffentlicht, wie Vermieter und andere in der Wohnungswirtschaft tätige Unternehmen sich an Personen mit Vorstrafen annähern sollten, um die Chancen auf Diskriminierung gering zu halten.
Zu den spezifischen Gruppen, die unter fairem Wohnungswesen geschützt sind, gehören Farbe, Behinderung, Familienstand , nationale Herkunft, Rasse, Religion und Geschlecht. HUD glaubt, dass die Verweigerung der Vermietung an Personen mit Vorstrafen dazu führen könnte, Minderheiten zu diskriminieren.
Afroamerikaner und Hispanics werden viel häufiger verhaftet, verurteilt und inhaftiert als die allgemeine Bevölkerung. Im Jahr 2014 zum Beispiel waren 36 Prozent der gesamten Gefängnisbevölkerung in den Vereinigten Staaten Afroamerikaner, aber Afroamerikaner waren nur 12 Prozent der Gesamtbevölkerung und Hispanics machten 22 Prozent der Gefängnisbevölkerung aus, aber Hispanics waren nur 17 Prozent der Gesamtbevölkerung.
Aus diesem Grund ist das HUD der Ansicht, dass eine Hausbesitzerpolitik, die Mieter aufgrund von Vorstrafen einschränkt, diese Minderheitengruppen mehr als potenzielle Mieter anderer Rassen unverhältnismäßig beeinträchtigen würde, so dass sie als diskriminierende Praxis angesehen werden könnte.
HUD unterteilt diese Diskriminierung in zwei Kategorien, unbeabsichtigte Diskriminierung und vorsätzliche Diskriminierung.
Unbeabsichtigte Diskriminierung gegen Minderjährige Mieter mit Strafregister
Das HUD verwendet ein dreistufiges Verfahren, um festzustellen, ob die Kriminalgeschichte eines Vermieters diskriminierend ist und gegen das Gesetz über faires Wohnen verstößt.
1. Hat die Kriminalgeschichte eine diskriminierende Wirkung ?: Der Ankläger muss nachweisen, dass die Politik diejenigen einer bestimmten Rasse oder nationalen Herkunft stärker beeinträchtigt als andere Gruppen von Menschen. Staatliche oder lokale Statistiken sollten verwendet werden, um diesen Punkt zu belegen, aber wenn sie nicht verfügbar sind, können auch nationale Statistiken verwendet werden. Jeder Fall ist einzigartig und muss daher spezifische Fakten, wie zum Beispiel Mieterdaten, lokale Kriminalstatistiken und Volkszählungsdaten, zur Untermauerung ihres Anspruchs verwenden.
2. Ist die Politik notwendig, um ein legitimes, nicht diskriminierendes Interesse zu erreichen? : Es liegt nun an dem Vermieter, Beweise vorzulegen, die belegen, dass ihre Strafprozessordnung keine Form der Diskriminierung ist, sondern eine notwendige Politik aus einem anderen legitimen Grund. Viele Vermieter behaupten, dass der Grund für die Politik ist, die Sicherheit der anderen Mieter auf ihrem Grundstück zu schützen. Da eine der Hauptverantwortungen eines Vermieters darin besteht, die Sicherheit seiner Mieter und seines Eigentums zu schützen, wird dies allgemein als legitimer Grund angesehen, die Vermietung an einen Mieter mit strafrechtlicher Vorgeschichte abzulehnen.
Der Vermieter muss jedoch einen konkreten Grund angeben, warum die spezifische Vorstrafen des Mieters die Sicherheit des Eigentums und der Mieter gefährden. Eine allgemeine Behauptung, dass jeder mit einer kriminellen Vorgeschichte gefährlicher ist als jeder andere ohne Vorstrafen, wird nicht bestehen. Ein konkretes Beispiel könnte die Verweigerung sein, an einen potenziellen Mieter, der ein verurteilter Sexualstraftäter ist, zu vermieten, weil dies Ihre anderen Mieter in Gefahr bringen könnte.
Vermieter haben das Recht zu verweigern, an potenzielle Mieter zu vermieten, die eine Geschichte von strafrechtlichen Verurteilungen haben, jedoch kann diese Politik keine pauschale Politik sein, die jede Person ausschließt, die jemals wegen irgendeiner Straftat verurteilt wurde. Die Richtlinie muss spezifisch sein, dass der Vermieter nicht an Personen mit strafrechtlichen Verurteilungen vermietet, die die Sicherheit der Mieter oder des Eigentums gefährden könnten. Zum Beispiel wird eine Person mit einer Geschichte von Verkehrsfahrkarten wahrscheinlich keine erhöhte Bedrohung für andere Mieter darstellen, sondern eine Person, die ein verurteilter Drogenhändler ist.
Darüber hinaus können Vermieter sich nicht weigern, an potenzielle Mieter zu vermieten, die verhaftet, aber nicht verurteilt wurden, weil eine Festnahme nicht bedeutet, dass die Person eines Verbrechens schuldig ist. Daher kann der Vermieter nicht beweisen, dass diese Person ein erhöhtes Risiko für die anderen Mieter auf dem Grundstück darstellt.
Schließlich muss der Vermieter berücksichtigen, wie kürzlich das Verbrechen aufgetreten ist. Es wird schwieriger sein, die Verweigerung der Miete an einen potenziellen Mieter zu rechtfertigen, wenn das Verbrechen vor 20 Jahren stattgefunden hat.
3. Gibt es eine weniger diskriminierende Alternative ?: Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er einen legitimen Grund für seine Strafregisterpolitik hat, ist es nun Sache des Anklägers nachzuweisen, dass es einen anderen, weniger diskriminierenden Weg gibt , damit der Vermieter dieses Ziel erreichen kann. Dazu können neben der Anamnese des Mieters auch andere Faktoren herangezogen werden, wie zum Beispiel die Pächterhistorie, das Alter bei Straftaten oder die Rehabilitationsmaßnahmen des Mieters nach den Delikten.
Vorsätzliche Diskriminierung gegen minderjährige Mieter mit Strafregister
Ein Vermieter könnte beschuldigt und diskriminiert werden, wenn er oder sie Mieter mit ähnlichen Vorstrafen unterschiedlich behandelt. Wenn zwei potenzielle Mieter ähnliche kriminelle Vergangenheit haben, aber unterschiedliche Rassen sind, und der Vermieter Ausnahmen für einen Mieter und nicht für den anderen macht, könnte dies eine Verletzung von Fair Housing sein.
Zum Beispiel, wenn alle anderen Faktoren ähnlich sind, könnte die Vermietung an einen asiatischen Mann, der wegen Diebstahls eines Autos verurteilt wurde, aber sich weigert, an einen hispanischen Mann zu vermieten, der dafür verurteilt wurde, ein Auto gestohlen zu haben, angeklagt und möglicherweise verurteilt werden Diskriminierung von Wohnungen. Ein anderes Beispiel für vorsätzliche Diskriminierung während des Mieter-Screening-Prozesses wäre jemandem zu sagen, der Afroamerikanern am Telefon klingelt, dass ihre Vorstrafen sie von der Vermietung Ihres Eigentums disqualifizieren würden, aber jemandem, der kaukasisch telefoniert, erlaubt, das Eigentum anzuschauen, obwohl er ein ähnliches hat Vorstrafenregister.
Es obliegt dem potenziellen Mieter nachzuweisen, dass der Vermieter ihn diskriminiert hat, weil er oder sie einer bestimmten Gruppe angehört und andere potenzielle Mieter mit ähnlicher krimineller Vergangenheit unterschiedlich behandelt hat, weil sie einer anderen Rasse oder Gruppe angehören . Der Vermieter muss beweisen, dass es neben der Rasse noch andere Faktoren gibt, die ihn dazu veranlasst haben, an einen Mieter und nicht an den anderen Mieter zu vermieten. Der Vermieter kann weiterhin andere, nicht diskriminierende Standards anwenden, um einen Mieter zu wählen, beispielsweise die Fähigkeit des Mieters, die Miete pünktlich zu zahlen .
Einen potenziellen Mieter für drogenbezogene Verbrechen verleugnen
Ein Vermieter kann nicht wegen unbeabsichtigter Diskriminierung verurteilt werden, wenn er sich weigert, Mieter zu mieten, die wegen "illegaler Herstellung oder illegalem Vertrieb einer kontrollierten Substanz" verurteilt wurden. Dies gilt nicht für Mieter, die wegen solcher Straftaten verurteilt wurden, oder Mieter, die wegen Drogenbesitzes verurteilt oder verhaftet wurden.
Während ein Vermieter das legitime Recht hat, einer Person, die wegen illegaler Drogenherstellung oder -vertrieb verurteilt wurde, den Aufenthalt zu verweigern, kann der Vermieter, wenn ein Vermieter diese Verurteilung nur verwendet, um Mitgliedern einer bestimmten Rasse, nationalen Herkunft oder einer anderen Gruppe Wohnraum zu verweigern immer noch beschuldigt und wegen vorsätzlicher Diskriminierung im Dies liegt daran, dass der Vermieter die Drogenüberzeugung als Deckmantel für Rassendiskriminierung verwendet.